В Общественной палате поговорили о строительстве ЖК Максима. Из прозвучавшего:
городу надо запретить строительство 25 этажных домов, прокуратура винит Минстрой, Минстрой надеется на банкротство, дольщики признают,  что не смогут достроить самостоятельно.  

В Общественной палате Ульяновской области прошли слушания по вопросам, связанны со строительством ЖК Молодежный. Тему поставил и вел – Кучембаев А.Н. Обсуждались строительные недостатки здания, условия завершения строительства, ситуация вокруг непроданных квартир, перспективы банкротства застройщика ООО «Максима», перспективы смены застройщика в ЖК «Молодежный».

Слушания прошли в формате выступлений, каждый высказался по сути проблемы, так что мы приведем выдержки из прямой речи участников:

А.Н. Кучембаев (член Общественной палаты УО) – выступил с вступительным словом. Сообщил, что строительство дома началось на основании разрешения от 18.02.2011 г., которое предусматривало строительство 14 этажей. В 2013 г. дано разрешение на строительство 24 этажей и 1 127 квартир. На момент получения второго разрешения значительная часть дома уже была возведена. Площадь земельного участка небольшая, мест для парковок нет. 24 октября 2017 года судебным приставом-исполнителем был наложен запрет на продажу непроданных квартир в доме. Под давлением прокуратуры запрет был снят. После снятие запрета более 100 квартир внезапно нашли собственника, в том числе Попов Д.А. приобрел два десятка квартир. Решением суда от 27 декабря 2017 года постановление пристава о снятии запрета было отменено. При этом суд исходил из того, что сделки по продаже квартир мнимые. Сейчас прокуратура заново через суд снимает запрет приставов на регистрацию, при этом есть новые «обманутые» дольщики,  которые купили по дешевке квартиры у «мнимых» собственников. Есть и решение пристава об обращении взыскания на остальные  выведенные квартиры. В арбитражном суде рассматривается несколько заявлений о банкротстве застройщика, заседания откладываются.

К.В. Бормотов (Начальник отдела надзора за долевым строительством Министерства строительства и архитектуры УО) – проинформировал о том, что Минстрой Ульяновской области неоднократно наказывал застройщика ООО «Максима». В настоящее время строительство объекта не ведется, отсутствует инвестор  для завершения строительства. Ранее откликнулась  фирма ООО «Акташ», но по неизвестным причинам отказалась. По ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что при банкротстве застройщика, возможно создание ЖСК для завершения строительства МКД (т.е. привлечением дополнительных денежных средств дольщиков).

На данный момент застройщик ООО «Максима» не идет на контакт,  неизвестно общее количество квартир в ЖК «Молодежный». Следственный комитет Ульяновской области проводит экспертизу по количеству квартир и площади. Минстрой Ульяновской области ходатайствует о создании ЖСК.

Представители Минстроя УО и ОАУ «Ульяновскгосэкспертиза» при осмотре объекта установили, что грубых нарушений не выявлено. При осмотре фундамента, видимых дефектов не обнаружено, но для достоверности информации необходима строительно- техническая экспертиза. Исполнительная власть Ульяновской области не может инициировать банкротство застройщика, согласно ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», с этим обращаются дольщики ЖК «Молодежный».

Согласно ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” госорганы имеют право наложить штраф или приостановить деятельность застройщика на 1- 2 месяца.

Р.В. Коротков (И.о.директора ОАУ «Ульяновскгосэкспертиза») – пояснил, что положительная экспертиза выдавалась застройщику ООО «Максима» для строительства  ЖК «Молодежный» в 2011 и 2014 гг., но при этом сметная документация застройщиком не предоставлялась. При получении 2-го разрешения  на строительство, МКД был на стадии завершения.

Также отметил, что сотрудники ОАУ «Ульяновскгосэкспертиза» не выезжали на объект.

И.В. Пазеков (Начальник нормативного отделения Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Ульяновской области) – отметил, что пожарный надзор при строительстве объекта не осуществляется. Требования в МКД по безопасности имеются, но необходима специальная экспертиза. МЧС осуществляет пожарный надзор, после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Р.И. Хайров (член Общественной палаты УО и обманутый дольщик) – отметил, что ситуация на рынке строительства на рынке жилой недвижимости последние несколько лет стагнирует, с 2015 года началась травля застройщиков юристами, только ленивый через суд не взыскал неустойку, некоторые даже расторгали договора долевого участия, прошли негативные статьи в прессе, в итоге имеются огромные долги. Арестованные счета мелких застройщиков и отсутствие продаж привели к тому что мы видим. Сейчас в соответствии с 2014 ФЗ денежные средства привлеченные от долевого участия направляются на счет строительной компании и должны быть направлены на строительство конкретного дома, но вышеописанная ситуация и проявления потребительского злоупотребления правом привели к патовой ситуации.

Инициативная группа изначально призывала дольщиков временно воздержаться  от взыскания неустоек до завершения строительства, но жажда наживы привела к тому, что и исполнительные листы исполнить невозможно в связи с отсутствием денежных средств на счете и строительство встало.

В конкретном случае ситуацию усугубило и отношение самого застройщика к участникам долевого строительства.

С инициативной группой ЖК «Молодежный» застройщик не идет на контакт, взаимодействует только с госорганами и правоохранительными органами.

В инициативной группе имеются эксперты: юристы и экономисты, строители.

Достаточно продолжительное время ИОГВ ищут возможного инвестора для завершения строительства.

Считает, если застройщик – инвестор найден не будет, это будет является недоработкой органов власти. На данный момент инициативная группа ведет переговоры с федеральным фондом ДОМ. РФ (который может выступить инициатором банкротства застройщика и новым застройщиком) в надежде на федеральную поддержку, так как регион естественно по финансам не потянет такую нагрузку по всем объектам незавершенного строительства.

Если вышеуказанные варианты не свершатся, то выход один  –  банкротство застройщика, что вновь рождает два пути развития событий:  новый застройщик или ЖСК, в первый вариант слабо вериться, второй, по сути, не реален  если учитывать количество квартир в данном доме и его репутацию.

И вывод один, без поддержки власти дом достроен не будет.

Д.И. Плохих (Руководитель Фонда содействия граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены) – пояснил, что  на территории Ульяновской области принято решение о создании в декабре 2018 г. Фонда содействия обманутых дольщиков на примере соседних регионов. Отметил, что региональный бюджет полноценную поддержку “не потянет”. Имеется схема выделения денежных средств для завершения объектов долевого строительства.

Имеется информация о том, что застройщик может отказаться от строительства. Из федерального бюджета отсутствует финансирование объектов долевого строительства, но в будущем планируют рассмотреть такую возможность.

На данный момент Фонд содействия обманутым дольщикам выделил 23 млн. рублей в отношении 1 дома на ул. Красноармейской.  Фонд «Дом РФ» не отличается от регионального фонда, предусмотрено право на получение заемных средств. Работа Фонда вступает в формальную (юридическую) силу с июля 2019 г. На достройку ЖК «Молодежный требуется 300 млн. рублей. В ФЗ № 214 внесли множество изменений, включая эксроу-счета.

Н.А. Казанова (Старший прокурор отдела по надзору за исполнение законов в социальной сфере управления по надзору за исполнением федерального законодательства Прокуратуры Ульяновской области) – пояснила, что областная прокуратура осуществляет контроль в отношении объекта ЖК Молодежный. Вынесены представления в отношении госорганов Ульяновской области, последнее представление вынесено в адрес губернатора и Минстроя УО. Прокуратура ведет реестр обманутых дольщиков ЖК Молодежный. Также пояснила, что в рамках уголовного дела не предусмотрено раскрытие информации, уголовное дело возбуждено по факту мошенничества.

 И.Д. Хасанов (Заместитель начальника отдела – заместитель старшего судебного пристава отдела судебных приставов УФССП по Ленинскому району г Ульяновска) – проинформировал, что ранее на жилые помещения в ЖК «Молодежный» наложены запреты на отчуждения, но в декабре 2018 г. Засвияжский районный суд г. Ульяновска запрет признал незаконным. В настоящее время судебные приставы оспаривают данный запрет. В 2017 г. наложили запреты на 100 квартир.

И.Н. Корженкова (Заместитель Руководителя  Управления Росреестра по УО) – пояснила, что общее количество договоров долевого участия и уступки составляет более 3 000, все дела изъяты в рамках уголовного дела. Первый договор участия был заключен  в 2011 г., а последний договор уступки был заключен «недавно», договор долевого участия уже давно не заключают.

Р.Р. Садыков (Директор СРО Ассоциация «Строители Ульяновска») – пояснил, что никому для достройки не нужны такие проблемные дома, так как в этих домах нет прибыли. Найти инвестора на МКД ЖК «Молодежный» проблематично. Имеется информация, что квартиры в ЖК «Молодежном приобретались за 20 000 руб./ м². Считает, что все дольщики ЖК «Молодежный» должны доплатить до рыночной стоимости, государство не обязано помогать.

Идею по созданию эксроу-счетов не поддерживает. В настоящее время только 3 застройщика УО получили право на получение заемных средств под 10-11 %. Для завершения объектов незавершённого долевого строительства, необходимо создавать государственные компании с 100 % участием.

А.С. Карпович – председатель совета дома № 3 по пер. Буинскому обеспокоен ситуацией с безопасностью проживания МКД, примыкающих к ЖК «Молодежный».  Непонятен вопрос организации водоснабжения  и теплоснабжения в ЖК «Молодежный»  и соседних домов. Считает, что водоотведение данного дома не справиться большим количеством бытовых вод.

И.А. Журавлев (Заместитель директора филиала «Ульяновский» ПАО «Т Плюс» по развитию теплового узла) –  пояснил, что в  2016 г. ПАО «Т Плюс»  заключило с застройщиком договор на строительство теплотрассы, но в настоящее время он не пролонгирован. ПАО «Т Плюс» готов предоставить тепловую энергию, так как техническая возможность имеется. Для  строительства теплотрассы необходимо внести аванс в размере 15 % от утверждённой суммы.

К.В. Бормотов – пояснил, что все застройщики на территории Ульяновкой области являются субъектами малого бизнеса, в отношении них действует мораторий проверок.

И.В. Пазеков – отметил, что важно при вводе в эксплуатацию соблюсти требования и правила пожарной безопасности в ЖК «Молодежном».

В.С. Тюганкин (Консультант Агентства регионального государственного строительного надзора и государственной экспертизы УО) – пояснил, что Агентством регионального государственного строительного надзора и государственной экспертизы УО  была проведена проверка по выданным предписаниям. В настоящее время застройщик не исполнил 1 предписание, и связи с этим агентство обратилось в арбитражный суд. Имеются нарушения, одно из них выполненные не по проекту лестничные марши.

Отметил, что агентство имеет возможность взаимодействовать только с главным инженером застройщика. Дело передано в следственный комитет Ульяновской области.

Р.И. Хайров – отметил, что многие дольщики ЖК «Молодежный» приобрели  жилые помещения по сумме более 30 000 руб. за 1 кв.м.  Считает, что государство обязано контролировать  долевое строительство. 90 %  дольщиков ЖК «Молодежный» не готовы доинвестировать строительство, так как в данном доме в основном квартиры эконом класса от 20 кв.м..

Д.И. Плохих – отметил, что проблемы долевого строительства необходимо решать совместно, региональный бюджет не вытянет проблему долевого строительства.

А.Н. Кучембаев – отметил, что город в целом не справился со строительством 25 этажного дома. Не присутствуют представители администрации г. Ульяновска и управления архитектуры г. Ульяновска. Ситуация с объектами долевого строительства катастрофична, до сих пор заключаются договоры цессии, появляются новые обманутые дольщики. Федеральный фонд обманутых дольщиков на письмо одного из дольщиков от того, чтобы помочь достроить ЖК Максима, уклонился.

Денежные средства должны выделяться из бюджета для завершения объектов долевого строительства, потому что проблема очевидна и государство должно вырабатывать механизмы помощи всем пострадавшим гражданам, будь то дольщики, сироты или пострадавшие от оползня. Однако, очевидно, что все без исключения дома достроить не получится.