Интересанты проекта “Университетская набережная, 8”

Дом №8 по Университетской Набережной – особенный в университетском городке. Это один из последних домов, построенный на земле УлГУ у Свияги. В 10-этажке один подъезд и всего 22 квартиры. 18 из них – четырехкомнатные, площадью в 133 метра.

Судя по проекту, дом или часть квартир в нем строили “для своих”, уже с пониманием, кто в этих квартирах будет жить.

Выписка из ЕГРН это подтверждает. Так, в списке обладателей квартир – семья Владимира Швецова, директора ООО “СЗ “Смарт-инвест”, то есть самого застройщика. Есть среди покупателей и другой известный строитель – Владимир Наумов, один из владельцев ликвидированных сейчас компаний группы “ДСК”. Надо понимать, что “Смарт-инвест”, как и “ДСК”, в конце 1990-х годов вышли из одного предприятия – созданного еще в 1950-е годы Домостроительного комбината. Второй владелец “Смарта” Анатолий Грылев также работал на комбинате. Он также фигурирует в этом деле.

Не обошлось, конечно, и без представителей УлГУ, рядом с которым строился дом. Среди «покупателей» – Елена Юрьевна Полянскова, дочь первого ректора и президента УлГУ Юрия Полянскова. Там же – представитель научного центра вуза “Кремний-углеродные нанотехнологии” и НИТИ им. Капицы Александр Фомин. И главный инженер вуза Зейнудин Абдуллаев.

Есть и просто заметные личности. Такие, как бывший депутат Гордумы Валерий Соловьев или гендиректор Ульяновского механического завода Вячеслав Лапин.

Впрочем, никто не запрещает застройщику возводить дом для авторитетных покупателей, если это делается с соблюдением закона. Но сразу после начала строительства “Смарт-инвесту” пришлось доказывать законность своей новостройки в суде.

Почему Росимущество проиграло суд?

Еще в 2007 году были введены в эксплуатацию многоквартирный дом №13 по Университетской Набережной и трансформаторная подстанция рядом. Земля под ними отдельно оформлена не была – дом строился на участке университета с кадастровым номером 73:24:010101:0001. Как потом установил суд, подстанция была от “Смарт-инвеста” продана ООО “Композит”. У “Композита” в учредителях – тот же Анатолий Грылев, совладелец “Смарт-инвеста”. “Композит” попытался выделить участок под подстанцией, обратившись в Росимущество.

Федеральное ведомство в выделении куска федеральной земли отказало. Тогда “Композит” пошел в суд, потребовав, чтобы под подстанцией был сформирован участок под кадастровым номером 73:24:010101:12125 в 1530 квадратных метров. Это при том, что площадь трансформаторной подстанции – всего около 70 квадратных метров.

На первом фото видно, что в этом месте как минимум 2 подстанции. Одна является принадлежностью к Университетской набережной 13. Если участок на котором построил 8 дом был оформлен под этой подстанцией, получается что участок захватил саму улицу Университетская Набережная. Если 8 дом построили на земле, которую оформили под подстанцией рядом с ним, то это подстанция принадлежность к Акваклубу. Законность ее оформления в частную собственность вызывает у меня еще больше вопросов.

Но у судьи таких вопросов не возникло, думаю он вообще не был в курсе, что рядом 2 подстанции. Судье Леонтьеву хватило экспертизы, которая всего-то и указала, что такое формирование участка “возможно”. Экспертизу проводил Сергей Мишин, который сейчас работает в ООО “Научно-исследовательский центр судебной экспертизы”.

В 2014 году, дойдя до округа, Росимущество почему-то не пошло дальше и продало “Композиту” землю под подстанцией. При этом назначение участка сохранялось. Он должен был использоваться под размещение вуза.

Оформив землю, “Композит” продал подстанцию обратно “Смарт-инвесту”. Но уже с участком. В это же время было изменено назначение земельного участка – на размещение многоквартирных жилых домов более четырех этажей с объектами инженерной инфраструктуры. В конце 2014 года “Смарт-инвест” оформил разрешение на строительство 10-этажки на этом участке. Той самой, которая получит адрес – “дом №8 по Университетской Набережной”.

Обнаружив стройку на участке под подстанцией, Росимущество уже само пошло в суд. Заявило, что покупка участка под подстанцию и дальнейшее использование его под строительство противоречит нормам правопорядка и нравственности и является притворной сделкой. Но суд сослался на первое дело и встал на сторону застройщика. Закончилось рассмотрение дела в 2016 году, когда дом уже был сдан.

“Гулливер” в стране междуречья

Собственно, в схеме получения “Смарт-инвестом” федеральной земли под строительство многоэтажки нового не слишком много. Под несколько других домов земля также оформлялась из вузовского участка. Примечательно лишь, что это происходило открыто, со скандалом, при явном круге интересантов.

Из дела видно насколько близки застройщик и вуз, позволяющий частной фирме так хозяйничать на его территории.

Однако представляется интересным еще одна линия. Владимир Швецов вошел в состав участников “Смарт-инвеста” к тому моменту, когда Анатолий Грылев уже был самостоятельным бенефициаром состоявшего строительного бизнеса. Казалось бы, партнерство неравноправное. Но это только на взгляд стороннего наблюдателя. Еще в 2005 году было создано ООО “Междуречье”, которое сейчас именуется ООО “СЗ “Междуречье”. Создавалась организация как застройщик, но позже стала заниматься продажей недвижимости. До 2018 года “Междуречье” было зарегистрировано на улице Транспортной, 2а. Это адрес регистрации “Смарт-инвеста”. И до 2017 года “Смарт-инвест” являлся одним из его учредителей. Вторым учредителем Междуречья до 2016 года был Антон Любченков, сын владельца сети супермаркетов “Гулливер” Игоря Любченкова. Затем доли и Любченкова, и “Смарта” в Междуречье получил Владислав Перфильев, один из владельцев “Магазина новостроек”. Позже его сменил Сергей Чеченев, также представляющий “Магазин новостроек”.

Для истории застройки университетского города важны не эти изменения, а факт существования компании, общей для “Смарт-инвеста” и торговой сети “Гулливер”. В известной торговой сети Любченков-младший является управляющим. Возможно, “Гулливер” с определенного момента выручку от продаж в микрорайоне стал вкладывать в его застройку. Означает ли что известный меценат и благотворитель Любченков-старший согласен со стилем работы «Смарт-инвеста»?

Подставляют с подстанциями?

Вернемся к дому №8 по Набережной Свияги. В 2014 году застройщику удалось отбиться от Теруправления Росимущества в судах и прилично сэкономить, получив университетскую землю без торгов. Официально делалось это для нормальной работы трансформаторной подстанции, контур заземления которой раскинулся аж на полторы тысячи квадратных метров. Но в том же 2014 году, еще даже до оформления договора купли-продажи участка, этот самый контур оказался подстанции не нужен. Как следует из материалов суда, сами же представители “Смарт-инвеста” повредили его трактором “в результате проведения работ по благоустройству”. То есть нечаянно техникой испортили три десятка вертикальных электродов?! Стало ли это угрозой для электробезопасности новостроек? Нет! Оказалось, что вместо замены испорченных электродов на участке можно спокойно строить новый дом. А чтобы обезопасить трансформаторную подстанцию, нужно лишь пропитать грунт рядом с ней раствором поваренной соли.

Владельцем трансформаторной подстанции так и является компания-застройщик. Эксплуатирует ее по договору аренды смартовское же ООО “Композит-Энерго”, директором которого является сам Анатолий Грылев. Согласно открытым данным, в энергокомпании числится всего четверо сотрудников. Они умудряются обслуживать сразу семь подстанций.

С таким коллективом смартовские энергетики на жителях своих домов неплохо зарабатывают. Они получают из тарифа на транспортировку электроэнергии до 30 процентов от стоимости киловатта. Согласно открытой информации, в 2018 году выручка компании составила более 9 миллионов рублей. В первой половине 2020 года, согласно Приказу министерства экономики Ульяновской области, за переданный кВТ/ч по одноставочному тарифу без учета НДС от ПАО “МРСК Волги” “Композит-энерго” получает 1,34 рубля.

Считаю, что подстанции должны быть общей собственностью собственников многоквартирного дома как принадлежность к нему или или собственностью университета, на чьей земле она стоит.

Может поэтому Смарт-инвест”, судя по кадастровой карте, заниматься оформлением своих энергообъектов не спешит. Подстанции на Водопроводной и Университетской Набережной, например, до сих пор находятся на временных участках. Земля под энергообъектами нужным образом не оформлена. Это в том числе значит, что и налоги с нее не платятся в должной мере.

Но важнее вопрос о том, насколько можно быть уверенными в энергобезопасности новостроек “Смарта-инвеста”, запитанных от этих подстанций. Случись крупная авария – кто будет устранять ее последствия и возмещать ущерб? ООО-шка с четырьмя сотрудниками и уставным капиталом в 15 тысяч рублей?

Логика застройщика получить максимальную выгоду ясна, но не делают ли такие схемы менее привлекательным район и ниже стоимость квадратного метра? Может по закону строить все же выгодней?