Атмосфера лукавства. Ассоциация архитекторов разбирает подходы на проекте ЖК «Атмосфера»

Градостроительная политика региона переживает интересные времена, похожие на 2010-13 гг., когда толпы иностранных и российских урбанистов приезжали в город с ценными идеями. Например, итальянцы предлагали застроить многоэтажными зданиями склон между старым и новым мостами, российские градодеятели — возвести 40-этажный небоскрёб на территории речной долины р.Симбирки и т.д., и т.п.

Сейчас несколько иначе. Патетика заявлений о принятии профессиональных градостроительных решений, создание Градосовета, Комиссии по архитектуре и градостроительству, назначение советников, помощников, казалось бы, создаёт ареал архитектурной активности. Но вся эта движуха не коррелирует с рутинной работой – необходимостью соблюдения элементарных градостроительных норм и контроля над принятыми решениями.

В частности, КОМИССИЯ по архитектуре 08.04.2022 г.

Одним из вопросов Комиссии, состоявшейся в апреле текущего года, был ЭСКИЗНЫЙ проект жилого комплекса «Атмосфера» в Заволжском районе.

В жилой комплекс входят 16-ти этажные жилые здания в количестве 5 шт. и 24-х этажное здание в количестве 1 шт. Инвестор представил и другой вариант, в котором три 16-ти этажных здания и три 24-этажных.

По наружному контуру квартала на бывших землях общего пользования размещены 456 машино/мест. Во дворе, закрытом высокой кирпичной галереей-забором, — благоустройство для жителей комплекса.

Площадь участка (граница обведена красной линией) — 57 735 кв.м. Количество планируемых жителей — 2 359 чел.

Полемизируя на Комиссии (8 апреля 2022 г.), архитекторы даже не догадывались и их никто не проинформировал, что в декабре 2021 г. на 24-х этажный жилой дом уже было выдано разрешение на строительство, и здание строилось.

В презентации проекта жилого комплекса проектировщик разместил фрагменты действующих Генплана и ПЗЗ.

Налицо – несоответствие Правил землепользования и застройки Генплану, где зелёные зоны обозначены, а в ПЗЗ их нет. Верховный суд уже не один раз давал пояснения, что генплан – ПЕРВИЧЕН, это следует из Градкодекса (ст.31, п.9  и др.). ПЗЗ должны СООТВЕТСТВОВАТЬ Генплану. Т.е., его детализировать, конкретизировать, но не изменять.

В процессе обсуждения проекта на Комиссии архитекторы обозначали нарушения, которые, в дальнейшем, сотрудники Департамента архитектуры запротоколировали.

На этом миссия Комиссии закончилась.

Что дальше? Кто должен был проконтролировать исправление нарушений? Никто. Увы, Комиссия создана не для решения градостроительных проблем, а с целью демонстрации активности власти и нейтрализации возражений профессиональных специалистов, которые всегда готовы поделиться своими знаниями и опытом, и которым пока ещё «за державу обидно».

Резюмируя вышесказанное о Комиссии:

1. Проект ЖК «Атмосфера», в котором были выявлены градостроительные ошибки, на повторную Комиссию по архитектуре или Градосовет под руководством Губернатора вынесен не был.

2. Красные линии, отделяющие территории общего пользования (в данном случае — скверов), на генплан ЖК нанесены не были.

3. Градостроительные показатели не пересчитаны.

Каким должен был быть АЛГОРИТМ работы с городской средой в данном конкретном случае?

I. Анализ градостроительных документов

Генплан превалирует над ПЗЗ (см.схемы выше). Нельзя было игнорировать зелёные бульвары, объединяющие общей пешеходной сетью часть микрорайонов Нового города. По бульварам можно безопасно дойти до некоторых школ и детских садов. Зелёные насаждения бульваров осуществляют функцию проветривания, особенно это важно в условиях многоэтажной застройки.

Кроме того, сквер по ул.Карбышева, площадью 9,1 га зафиксирован и в Постановлении Администрации города Ульяновска от 10.04.2014 г. №1615 и на схеме «Зелёного каркаса» города, где озеленение от пр. Авиастроителей продолжается в сторону школы №86.

II. Определение контура застройки жилого квартала, руководствуясь нормативами, в том числе:

СП 42.13330.2016 «Градостроительство», п. 5.2 Планировочную структуру жилых зон следует формировать в увязке с зонированием и планировочной структурой поселения в целом с учетом градостроительных и природных особенностей территории. При этом необходимо предусматривать взаимоувязанное размещение жилых домов, общественных зданий и сооружений, УДС, озелененных территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается на территории жилых зон по санитарно-гигиеническим нормам, требованиям безопасности и доступности для МГН.

Таким образом, конфигурация территории жилого квартала должна была быть примерно следующей (см. схему ниже) — с площадью участка около 3 га (в проекте — 5,7735 га) и с озеленёнными бульварами (продолжением уже имеющихся бульваров) шириной 45-50 м со стороны существующей жилой застройки.

III. Расчётные характеристики

При участке в 3 га и максимальной нормативной плотности многоэтажной застройки 450 чел./га должно быть:

— количество жителей — 1350 чел. (в проекте — 2359 чел.);

— общая площадь квартир, из расчёта 30 кв.м/чел. — 40 500 кв.м (в проекте —70 754,8 кв.м);

— количество квартир — 900 шт. (в проекте — 1552 шт.);

— количество парковочных мест — 292 шт. (в проекте- 456 маш/мест).

Далее, путём несложных для специалистов расчётов, подсчитывается общая площадь всего комплекса, включая общественные помещения, средняя этажность и др.; а затем, с учётом полученных показателей, опыта и вкуса архитектора и инвестора, формируется объёмно-планировочное решение жилого комплекса.

Для данного участка, при сохранении его композиционного решения, — многосекционные дома (№№2,5 по генплану) должны быть 10-ти этажными (по проекту — 16-ти этажные), а односекционные дома (№№1,3,4,6) — не выше 14 этажей или три 12-ти этажных здания и одно 20-ти этажное (по проекту 16-24 этажные).

Как видим, градостроительные показатели ЖК «Атмосфера» завышены почти в 2 раза. Композиционное и цветовое решение — не предмет рассмотрения в настоящей публикации. Хотя и к ним есть много вопросов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

7 июля сего года заканчиваются общественные обсуждения межевания территории жилого комплекса. Как видно из схемы, озеленённые пешеходные бульвары исключены из территории общего пользования. Границы участка ЖК доходят вплоть до пожарных проездов существующих жилых домов.

Общественные обсуждения, как это обычно бывает в г.Ульяновске, завершатся сокрушительной победой компании-застройщика и управленческих архитектурных органов над городской средой.

Город для пешеходов, говорите, г-да Руководители?..