По опубликованным в “Российской газете” данным Росстата, квадратный метр в новостройках Приволжья за год подорожал в среднем на 41,2 процента, что значительно выше потребительской инфляции и банковских ставок.

На конец июня, по данным официально зарегистрированных сделок, квадратный метр в среднем по ПФО стоил 93,4 тыс. рублей. Самые дорогие квадратные метры продавались на территории Татарстана (121,1 тыс. рублей). Наиболее дешевая недвижимость — в соседней Марий Эл (56,9 тыс. рублей).

В течение второго квартала быстрее всего новое жилье дорожало в Башкирии, Нижегородской и Самарской областях (12—13 процентов). Напротив, в Удмуртии и Оренбуржье стоимость квадратного метра увеличилась за три месяца всего на 2,8 процента.

В отрасли отмечают, что если потребительский спрос на квартиры зависит от макро-экономических общефедеральных факторов, то предложение определяется на региональном и местном уровне. Эта точка зрения находит подтверждение при анализе насыщенности рынка жилья в регионах ПФО.

В первом полугодии в Удмуртской Республике в рамках индустриального строительства (без учета ИЖС) было сдано в эксплуатацию 217,3 кв. м на 1000 жителей. В результате рынок был в четыре раза более насыщен жильем по сравнению с соседней Кировской областью. Как результат, гораздо более низкие темпы роста цен.

Самый высокий годовой доход в сфере недвижимости смогли получить инвесторы в Самарской области. Там по состоянию на конец июня на фоне ограниченного предложения (70,7 кв. м на 1000 жителей) стоимость квадратного метра увеличилась на 66 процентов с 58,3 до 96,6 тыс. рублей за 1 кв. м и постепенно приближается к ценам в других крупнейших агломерациях ПФО.

Несмотря на пока еще низкий платежеспособный спрос, можно прогнозировать, что в этом регионе сохранится тенденция опережающего роста цен на первичном рынке. Данные корпорации ДОМ.РФ по Самарской области за первое полугодие фиксируют сокращение нового строительства в регионе на два процента. А в июле снижение объема строящегося жилья шло даже более быстрыми темпами.

Кроме этого региона по состоянию на 27 июля отмечено уменьшение объемов нового строительства в Саратовской, Ульяновской и Нижегородской областях, а также в Башкортостане. Несколько сбавили обороты и девелоперы в Удмуртии. А наибольший всплеск строительной активности отмечается в Марий Эл. Возможно, именно это является фактором, который сдерживает рост цен на жилье в этой республике.

В целом по Приволжскому федеральному округу в настоящее время корпоративными застройщиками возводится около 14,6 млн кв. м жилья. При текущих темпах строительства это вполне соответствует стандартным темпам ввода в строй дома за два года.

Своего рода избыточное предложение сформировалось в Пензенской области. При текущих темпах ввода жилья в эксплуатацию заложенных там новых квартир хватило бы почти на восемь лет продаж. Впрочем, для этого региона это скорее позитивный фактор. Ведь в первом полугодии индустриальным способом было построено всего 53,8кв.м на 1000 жителей, что в два раза меньше, чем в среднем по округу, и в два с половиной — по сравнению со среднероссийским показателем.

Виталий Мутко, генеральный директор ДОМ.РФ:

— Наша задача сейчас — сбалансировать спрос и предложение. И побольше вводить жилья — это ключевая задача. Мы увидели, что с февраля спрос приостановился. За первый квартал темпы ввода жилья были рекордными, но в марте и здесь произошло замедление. Только в первую неделю июня мы вернулись на тренд. Это говорит о том, что меры, которые приняло правительство начали действовать. Думаю, в многоквартирных домах мы останемся на уровнях (ввода) прошлого года.

Каково положение в Ульяновской области и каковы перспективы – спросили основных застройщиков. Отдельно отметим: отвечать стали не все. 

Владислав Перфильев, генеральный директор группы компания MN Group

Квадратный метр в новостройках Поволжья за год в среднем подорожал на 41,2%, что значительно выше потребительской инфляции и банковских ставок. Причина?

Не секрет, что сейчас строительная себестоимость выросла гораздо сильнее, чем официальные значения потребительской инфляции, и эта цифра уже превышает 40%. Причина проста – радикальное изменение логистических цепочек вследствие санкций, сокращение количества поставщиков, изменение условий оплаты услуг и труда. Также нельзя не отметить, что объем вводимого жилья в регионе падает, соответственно, и само предложение сокращается, что неминуемо влияет на рост рыночной цены квадратного метра. Мы работаем на достаточно сложном рынке, который в последнее время откровенно лихорадит. При этом наша компания уже задала себе определенную планку по качеству самого продукта, состоящего не только из конструктива, но из малых архитектурных форм, материалов благоустройства и озеленения, которые также колоссально подорожали за последние 6 месяцев. Менять их на что-то более простое и доступное – значит идти на компромисс, мы пока не готовы к этому и хотим максимально сохранить заданный самим себе уровень.

О перспективах рынка недвижимости в регионе в целом.

Мы бы хотели надеяться на дальнейший рост, поскольку рынок довольно сильно сжался, часть игроков поставили на паузу перспективные проекты. Отмечу, что пока нашей компании удается достигать минимальных целевых показателей, которые мы переосмыслили в рамках изменившейся реальности. Естественно, мы с оптимизмом смотрим в будущее, просто используем более гибкий подход при стратегическом планировании новых проектов, особенно в рамках комплексного освоения территорий – объемы, нарезка – все приобретает новую значимость.

Владимир Швецов, директор строительной компании «Смарт-Инвест

Жилищное строительство заявлено одним самых приоритетных направлений экономики. Сегодня для стимулирования рынка жилой недвижимости ЦБ РФ разработаны механизмы, связанные со ставками и условиями по ипотеке на новостройки, что, несомненно, оживило рынок. Ввиду снижения ключевой ставки прогнозируется дальнейшее снижение ставки по ипотеке на первичном рынке. Также в текущих условиях инструментом стимулирования спроса становится механизм субсидирования процентных ставок от застройщиков по ипотеке – клиент получает более низкую процентную ставку по ипотеке, а застройщик в этом случае компенсирует банку его издержки по снижению ставки по ипотеке. Практика применения данного механизма на сегодняшний день неоднородна и зависит от ситуации у конкретного девелопера.    

Почти половина сделок по новостройкам связана с улучшениями жилищных условий, т.е. предварительно реализуется уже имеющаяся квартира на вторичном рынке, где льготная ипотека отсутствует. В связи с этим для поддержания ситуации на рынке жилой недвижимости видится возможным распространение действия  льготной ипотеки на вторичный рынок и внедрения механизмов выкупа жилья на вторичном рынке через публично-правовые компании с целью дальнейшего использования для «социального найма».

Также дополнительное оживлению рынку может придать внедрение и развитие новых программ поддержки определенных профессий.

Помимо этого, на сегодняшний день недвижимость остается практически единственным возможным способом инвестиций в долгосрочной перспективе.        

По данным Росстата цены на стройматериалы в России за полугодие выросли на 14%.  Существующая зависимость строительной отрасли от импорта стройматериалов, оборудования и техники оказывает негативное влияние на экономику проектов. В зависимости от класса недвижимости доля импорта в себестоимости разнится.  

Кроме этого некая неопределенность в части условий по проектному финансированию для девелоперов также способствует удержанию и дальнейшему росту стоимости жилья.

При оценке текущей стоимости жилья на первичном рынке также следует принимать во внимание, что девелоперы региона в последние годы существенно изменили подход к формированию концепции проектов – продукт делается более насыщенным с точки зрения наполнения, качества, благоустройства и опций, что обусловлено как стремлением сформировать дополнительную привлекательность проекту на фоне конкурентного окружения, так и ужесточением градостроительных нормативов. 

В текущих условиях ситуация на рынке является равновесной и в краткосрочной перспективе существенного изменения цен на недвижимость, по нашим прогнозам, ожидать не стоит.

Обзор ситуации в ПФО – “Российская газета”