На конец третьего квартала в ПФО замедлился рост цен на рынках недвижимости. В Ульяновской области стоимость квадратного метра в октябре составила 80,5 тысяч рублей. Эксперт связывает тенденцию с падением реальных доходов граждан и сокращением численности населения. Сами застройщики говорят, что в ближайшей перспективе значительного и резкого изменения цен на первичном рынке не предвидится. Параллельно строительные компании ожидают всплеск спроса на новое жилье в связи с заявлением замминистра финансов об отмене программы господдержки. В то же время  на фоне постоянного изменения себестоимости проектов и снижения потребительской способности многие застройщики перенесут запуск новых масштабных проектов. 

По данным Ульяновскстата, за январь-октябрь в регионе введено в эксплуатацию 492 тыс.кв. метров жилых домов – 67,8% по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом. Снижается показатель и по вводу индивидуальных жилых домов – 282,4 тыс.кв. метров или 51,8% к январю-октябрю 2021 года. При этом объем строительства, по данным на сентябрь, составляет 4 млрд 531,6 млн. рублей – 137,1% к прошлому году. Всего за 9 месяцев построено на 28 млрд  497,5 млн  рублей (+38,9% по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом).

На конец третьего квартала в Приволжском федеральном округе замедлился рост цен на рынках недвижимости. Если за апрель-июнь цены на квартиры в новостройках выросли на 8,5 процента, то в III квартале рост составил 5,1 процента. Средняя цена квадратного метра в ПФО на начало октября сложилась на уровне 98,2 тыс. рублей. Вторичная недвижимость ведет себя похожим образом: цены в июле-сентябре умерили рост до 2,5 процента.

В Ульяновской области стоимость квадратного метра в октябре выросла до 80,5 тысяч рублей. Рядом с нами – Пензенская (86,9 тыс. руб./кв. м) и Кировская (79,1 тыс. руб./кв. м) области. Самые дорогие новостройки на начало квартала зафиксированы в Татарстане (131,1 тыс. руб./кв. м), Нижегородской области (121,1) и Башкортостане (110,8).

Инфографика: “Российская газета”

 

Замедление роста цен связано с падением реальных доходов населения Ульяновской области на 1,5%, говорит доктор экономических наук, заведующий кафедрой экономического анализа и государственного управления УлГУ Анатолий Лапин. Эксперт считает, что на рынке недвижимости цены, в лучшем случае, будут показывать околонулевую динамику, а продажи будут сжиматься:

–  Сейчас процесс ускорился. В июле в Ульяновской области на 10% упала реальная зарплата. Думаю, что в 3 квартале падение реальных доходов населения будет около 5%. Рост цен остановился, некому покупать. Населения также стало меньше: по итогам 8 месяцев в Ульяновской области порядка на 7000 человек. С одной стороны нет реальных доходов, с другой – нет потребителей. Пенсионерам новостройки не нужны, у них просто нет денег. Кто будет покупать и на что? За всем этим последует стагнация. Если говорить относительно ценовой динамики, то будет в районе нуля. Снижать цены не будут. Сводный индекс потребительских цен к началу апреля вырос примерно на 11%, а за 4 месяца дефляции было от силы 0,5%, хотя рубль укрепился чуть ли не в два раза. На рынке недвижимости цены, в лучшем случае, будут показывать околонулевую динамику, а продажи будут сжиматься под влиянием факторов падения реальных доходов населения и сокращения количества потребителей. Относительно вторичного рынка ситуация будет обстоять аналогичным образом. С другой стороны, всё будет зависеть от того, на сколько будут сжиматься реальные доходы населения. Люди будут пытаться продавать недвижимость на вторичном рынке с целью компенсации падающих доходов. Чем будет глубже падение доходов населения, тем глубже будут проседать цены на вторичном рынке. Времена хорошей конъюнктуры на рынке недвижимости уже давно прошли. Купить сейчас просто, а продать тяжело.

Сами застройщики говорят, что с февраля цены у них не изменились. В ближайшей перспективе значительного и резкого изменения цен на первичном рынке не ожидается.

— Если говорить про динамику изменений цен по сравнению со 2-3 кварталом, то “Новая жизнь” с февраля старается сдерживать рост цен, поэтому у нас они не изменились. Где-то мы точечно стимулировали спрос, снижая цены в пределах 3-5%, – комментирует коммерческий директор ГК “Новая жизнь” Ирине Абесадзе.

Директор ООО «СЗ «Смарт-Инвест» Владимир Швецов  говорит, что значительного и резкого изменения цен на первичном рынке в ближайшей перспективе не ожидается:

– При реализации девелоперских проектов застройщикам предстоит внимательно соблюдать баланс между себестоимостью и поддержанием спроса посредством регулирования цен на квадратные метры. Стабильный спрос позволяет застройщикам снижать издержки по обслуживанию кредитных обязательств в рамках проектного финансирования, т.к. процентная ставка напрямую зависит от наполнения счетов эскроу.

Сейчас строительные компании ожидают всплеск спроса на новое жилье в связи с заявлением замминистра финансов об отмене с 1 января 2023 года программы господдержки:

– Если говорить о теме динамики спроса, то март показал достаточно высокие продажи. После событий 24 февраля появилась информация о приостановках субсидирования программ господдрежки, поэтому мы продавали ударными темпами и увидели спрос, схожий с тем, что был в декабре прошлого года. Во втором квартале (апрель, май, июнь) мы увидели некую сезонную стагнацию рынка, которая наблюдается из года в год. Если сравнивать темпы продаж второго квартала текущего года с предыдущим годом, то можно сказать, что мы вышли на те же самые показатели. Август был достаточно нестандартным, но хорошим месяцем с точки зрения продаж. В сентябре мы зафиксировали спад спроса на 10%. Это связано с событиями 21 сентября, когда многие стали отказываться от сделок, но другая часть клиентов наоборот активизировалась. В октябре получилась хорошая динамика, мы выполнили наш план по продажам с запасом в 15%. Если говорить о прогнозах, то на вторую половину ноября и декабрь мы ожидаем всплеск спроса на покупку квартир в связи с информацией замминистра финансов о том, что программу господдержки могут отменить с 1 января 2023 года. Как правило, до нового года клиенты стараются успеть купить недвижимость по привлекательным  ипотечным ставкам.

Директор ООО «СЗ «Смарт-Инвест» Владимир Швецов также говорит о влиянии на спрос новостей о сворачивании программы льготного ипотечного кредитования. Застройщик добавляет, что в текущих условиях на фоне постоянного изменения себестоимости проектов и снижения потребительской способности многие компании перенесут запуск новых масштабных проектов: отсутствие полноценной возможности для нормального планирования делают их малоэффективными и рискованными:

– Определенный спад продаж мы фиксировали в октябре. Покупательская активность в первой половине ноября существенно выше. Основная масса сделок – с привлечением ипотечных займов. Повышенным спросом пользуются квартиры с полной отделкой – покупателям удобно, когда стоимость отделки покрывается ипотечным кредитом по выгодной ставке. Основными драйверами спроса выступают льготная и семейная ипотечные программы, а также программы субсидирования процентных ставок от застройщиков. При этом стоит отметить, что действие программы льготного ипотечного кредитования на новостройки под 7% годовых заканчивается 31.12.2022 (о планах ее продления  достоверная информация отсутствует). Данное обстоятельство также стимулирует увеличение спроса на новостройки, ведь многие хотят успеть воспользоваться этой программой. Кроме этого, сформировалась жесткая позиция регулятора по отношению к программам субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам – ЦБ беспокоит случаи, когда застройщики предлагают ставку якобы даже нулевую, но при этом стоимость квартиры в таком договоре увеличена на 20-30%. В связи с этим в ближайшее время ожидаются серьезные изменения, что также оказывает определенное влияние на потребительский спрос.