Перед новым годом врио главы города Дмитрий Зверев подписал “губернаторские поправки” в Правила землепользования и застройки Ульяновска. Их задача – остановить конфликты по точечному строительству. Какие ограничения введены и почему даже после нескольких месяцев проработки эксперты оценивают их неоднозначно.

Приняли через 9 месяцев после поручения губернатора

Еще в марте 2022 года глава региона Алексей Русских потребовал остановить точечную застройку в областном центре. “Действующие градостроительные регламенты это допускают, но визуально такая хаотичная застройка просто уродует Ульяновск. Считаю, что необходимо гармонизировать городскую среду. Любое строительство должно быть комплексным и рациональным”, – сообщил тогда губернатор на областном штабе.

Мэрия Ульяновска сразу взяла поручение в работу. Сообщалось о подготовке пакета изменений в Правила землепользования и застройки. К середине лета поправки были опубликованы в виде проекта. Но затем последовал перерыв в пять месяцев. Как уточняли редакции в горадминстрации, все это время шло его согласование. Подписан он был буквально перед новым годом – 28 декабря.

Общественные обсуждения и высота до 20 метров, но можно и выше

Согласно новой редакции ПЗЗ Ульяновска, в зонах Ж1 “застройка индивидуальными жилыми домами” и Ж8С “застройка индивидуальными жилыми домами с возможностью ведения личного подсобного хозяйства” можно строить малоэтажное жилье, но эта застройка переведена в условно разрешенные виды. То есть ее нужно будет одобрять на общественных обсуждениях. Также введено ограничение по высоте новостроек: строить здания выше 20 метров в этих зонах нельзя.

В зоне Ж6 “смешанная жилая застройка” средне- и многоэтажное строительство также переведено в условно разрешенные виды и введено ограничение в 20 метров высотой. В зоне Ц3 “размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения” введено такое же ограничение по высоте.

При этом в зонах Ц3 и Ж6 ограничение в 20 метров не будет действовать, если застройка ведется по договору комплексного развития территории, договору развития застроенной территории, приоритетному инвестиционному городскому проекту, по проекту масштабного или особо значимого жилищного строительства или при строительстве домов для обманутых дольщиков.

«Нормы противоречат друг другу»

Актуальность поправок признают даже застройщики. По крайней мере, те, что работают над крупными проектами. Так, владелец строительной компании “Новая жизнь” Дамир Абдрахманов отмечает, что он в целом выступает против новых ограничений. Но запрет на возведение многоэтажных “башен” в частном секторе называет разумным.

Но эксперты отмечают, что из-за множества оговорок поправки могут не справиться со своей задачей. Юрист Алмаз Кучембаев, имеющий немалую практику работы с точечной застройкой в Ульяновске, говорит об их неоднозначности:

– Обозначенные в целях ограничения точечной застройкой изменения в Правила землепользования города могут не сработать. Во-первых, ограничение высотности в 20 метров – это по факту 7 этажей, во-вторых, и это ограничение обходится публичными слушаниями, результаты которых не обязательны для власти и которые зарекомендовали себя не с лучшей стороны. При этом нужно понимать, что это ограничения права собственности владельцев участков, которые могут и оспорить такое решение. Например, в зоне Ц3 сохранилась в основных видах пользования многоэтажная жила застройка (до 24 этажей), с другой стороны появилось ограничение высоты в 20 метров. Эти нормы противоречат друг другу, и введение в зоне Ц3 ограничение высоты в 20 метров может быть признано незаконным.

Депутат Годумы Денис Седов отмечает, что для эффективной борьбы с точечной застройкой нужны более серьезные изменения:

– К сожалению, вышеуказанные изменения в ПЗЗ не способны системно изменить ситуацию в градостроительной деятельности. По своей сути, изменения незначительные и снабжены колоссальными исключениями: “условка” и отклонение от предельных параметров на практике доступны практически всем, зоны Ж2 – Ж4 остались без изменений. На мой взгляд, точечную застройку остановит только уменьшение процента застройки участка и увеличение отступов от границ участка, причём именно в совокупности”.

Дальнейшие изменения в градостроительные нормы для Ульяновска будет принимать уже не город, а область. С нового года эти полномочия переданы Министерству имущественных отношений и архитектуры региона. В том числе министерство забрало и полномочия по порядку организации общественных обсуждений, хотя изначально их планировали оставить горадминистрации.