После повышения ключевой ставки и первоначального взноса по жилищным кредитам в Ульяновской области, как и по всей стране, вырос спрос на жилую недвижимость. Согласно аналитическим данным, всего за месяц – с августа по сентябрь – продажи квартир в новостройках увеличились на 23.15% (133 тыс. м² продано в сентябре), средняя стоимость квадратного метра выросла на 2,73%, до 80 626 рублей. Узнали у экспертов, как обстоит ситуация на рынке недвижимости, какие ждут перспективы и стоит ли покупать сейчас “метры”.

На фоне ужесточения условий льготного ипотечного кредитования и ключевой ставки в России резко вырос спрос на новостройки (первоначальный взнос по льготным жилищным кредитам повысили с 15 до 20%, а ключевую ставку до 13%).  За последний месяц средние цены на новые метры в крупных городах показали максимальный рост за полтора года, пишет “Коммерсант”. Как сообщают эксперты ЦИАН, в сентябре средняя стоимость «квадрата» в новостройках 18 крупнейших региональных рынков выросла на 3,6% — до 152 тыс. рублей. Перед повышением ключевой ставки спрос на ипотеку в России вырос на 113%, при этом ставка льготной ипотеки осталась на уровне 8%. Не изменились ставки сельской и дальневосточной ипотеки.

Как рассказала Эльвира Набиуллина на брифинге по итогам заседания совета директоров ЦБ скорого снижения ключевой ставки ждать не стоит, поскольку нынешний цикл ужесточения денежно-кредитной политики отличается от ситуаций 2014 и 2022 годов.

«Некоторые участники ожидают повторения сценариев 2014 и 2022 году, когда мы достаточно быстро перешли к смягчению денежно-кредитной политики. Но текущий цикл отличается от предыдущих. Прошлые эпизоды значительного повышения ставки во многом связаны с рисками для финансовой стабильности. Когда эти риски уходили, мы снижали ставку. В этот раз ситуация другая — мы повысили ключевую ставку из-за реализации инфляционных рисков и будем удерживать ее на высоких уровнях достаточно продолжительное время до тех пор, пока не убедимся в устойчивом характере замедления инфляции», — заявила Набиуллина.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства Наш.дом.рф, в августе 2023 объемы проданной в Ульяновской области площади в строящихся домах упали по отношению к июлю 2023 года. Если в августе продали 108 тыс. м², то в июле -112 тыс. м². Однако уже в сентябре объемы проданного жилья увеличились и на сегодня составляют 133 тыс. м². Выросла и средняя стоимость одного квадратного метра – с 76 505 рублей в июле до 80 626 рублей в сентябре (для сравнения: в сентябре 2022 года – 63 915 рублей). 

Реализация квартир в строящихся домах за сентябрь 2023 года

Доктор экономических наук, заведующий кафедрой экономического анализа и государственного управления УлГУ Анатолий Лапин считает, что повышение ключевой ставки приведет к “охлаждению” рынка недвижимости, и сделано это в качестве антиинфляционной меры.

– При повышении ключевой ставки будут увеличиваться ставки  по всем видам выдаваемых кредитов, за исключением частично субсидируемых государством. Другими словами, взять ипотеку станет дороже. Это приводит к охлаждению рынка недвижимости, количество выданных ипотечных кредитов будет сжиматься. Это сделано специально в качестве антиинфляционной меры. По состоянию на 11 сентября уровень инфляции составил 3,8%. Максимальный темп инфляции был в июле, что крайне нехарактерно. В августе в РФ не было дефляции, а в нашем регионе она была, но небольшая. Начало сентября нам показывает, что инфляционный процесс продолжается. Поэтому в целях выполнения задач ЦБ по таргетированию инфляции (4%), мы их уже на этот год явно не достигаем. За отметку в 4% мы выйдем уже в сентябре. Сейчас ЦБ принимает меры по сжатию денежной массы, к которой относится и повышение ключевой ставки. Меньше будут брать кредитов – меньше будет денег в экономике – ниже будет инфляция. Меры ЦБ сейчас предваряют ситуацию, что кредиты станут еще дороже.

По мнению эксперта, в российских реалиях может развиться и другой сценарий, при котором объемы выданных кредитов снижаться не будут:

– В российских условиях, как альтернативный сценарий, может реализоваться следующее. Например, не снижаются объемы взятых кредитов, а более высокая процентная ставка, по которым они берутся, вкладывается в увеличение цен. Поэтому получается не континфляцияонный, а проинфляционный инструмент.

В ответ на вопрос, как лучше сейчас поступать тем, кто планировал приобретать новые “квадраты”, Лапин отметил, что такую покупку лучше делать только тем, кто уверен в своей финансовой устойчивости на перспективу в несколько лет.

– Это зависит не только от процентной ставки, а от надежности или устойчивости финансового положения заемщика. Если это положение устойчиво и в перспективе пары – тройки лет он не видит каких-то невозвратов взятых ипотечных кредитов, то, наверное, можно порекомендовать брать этот кредит. Если риски есть, то делать этого не стоит.

Управляющий компаниями «Этажи Ульяновск» и «Этажи Северный Кипр» Алексей Гурьев рассказал редакции, что повышение первоначального взноса снизит спрос на новостройки на 10-15%. Однако повышение ключевой ставки эксперт называет некритичной.

– Действительно, с 20 сентября ипотека с господдержкой будет доступна с минимальным первоначальным взносом 20%. Ранее было 15%. Это очень серьезное изменение, которое может снизить спрос на новостройки на 10-15%. Многие недооценивают важность размера ПВ. В некоторых аспектах он даже важнее учетной ставки, ведь весомая часть граждан не имеет достаточно накоплений на первоначальный взнос. Эти люди, как минимум, могут отложить приобретение жилья. Что касается повышения учетной ставки до 13% – это плохо, но не критично. В этом году видим, что рынок недвижимости откровенно на высоте. И поэтому даже 10-15% падения по итогам роста ипотечных ставок не скажется слишком негативно до момента, когда все вернется на круги своя. Откладывать покупку недвижимости в ипотеку не стоит, так как мы всегда готовы предоставить услугу рефинансирования абсолютно бесплатно, если ставка упадет.

По словам эксперта чаще всего сейчас продаются однокомнатные квартиры, растет также спрос и на загородную недвижимость на этапе проекта. Повысился у ульяновцев спрос и на зарубежную недвижимость:

– Продаются чаще всего, как и всегда, «однушки» – здесь ничего не меняется. По сравнению с ними «трёшки» всегда были одним из самых неликвидных товаров. Очень хорошо продаются новостройки, благо выбор их у нас сейчас на рынке весьма широк. Обратили внимание, что растет спрос и на загородную недвижимость, под которой мы понимаем частные дома и в черте города. Здесь интересная тенденция: люди стали покупать дома на этапе проекта, то есть покупается земля и выбирается у подрядчика проект дома. Также обращу внимание и на повышенный спрос на зарубежную недвижимость. Наши земляки начали больше вкладываться, к примеру, в недвижимость на Северном Кипре, где я тоже являюсь управляющим и вижу ситуацию, как говорится, изнутри.