В редакцию Улпрессы обратились застройщики, которые пожаловались на нечестность областных чиновников и структур. По мнению авторов обращения, региональное Министерство ЖКХ и строительства принимает дома, построенные для детей-сирот, без проблем подписывает акты приемки. А после жилье остается бесхозным, его не передают на баланс управляющей компании. Это приводит к коммунальному коллапсу, в котором обвиняют самих застройщиков – якобы они некачественно выполнили свою работу. Министерство с этим не согласилось, эксперт высказал свое мнение.

Позиция застройщиков

В Ульяновской области за бюджетные средства построили несколько десятков многоквартирных жилых домов для детей-сирот. Работу застройщиков, как правило, принимают сразу несколько ведомств. Это: Агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области (выдает заключение о соответствии объекта проектной документации), администрация муниципального образования, где построено здание, общественная комиссия совместно со СМИ, которые осматривают дом от подвала до кровли и Министерство жилищно-коммунального хозяйства и строительства Ульяновской области, которое принимает квартиры и помещения общей долевой собственности и подписывают акты.

Через пять лет проживания в квартире у детей-сирот появляется право ее приватизировать. До этого времени собственником жилья является МинЖКХ, управлением занимается ОГКУ «Центр управления недвижимым имуществом Ульяновской области».

После сдачи домов они никем не обслуживаются, их не передают на баланс управляющей компании. В итоге не производится текущий ремонт, не отчисляются средства на капитальный ремонт. Инженерные сети выходят из строя.

Часто подвалы неоднократно затапливает, это приводит к разрушению утепления, инженерных сетей водоснабжения и водоотведения. Еще важно, что подвалы остаются открытыми – любой, кто захочет, имеет свободный доступ инженерным системам и оборудованию. Исчезают насосы, конвекторы систем отопления. В многоквартирных домах зачастую не отапливается до 70% квартир (отопление там поквартирное). Те, кто там действительно проживает, не могут прогреть свои квартиры. Отделка приходит в негодность, инженерные системы размораживаются. А в некоторых домах представители Минстроя в зимний отопительный период вообще не включили отопление. Это привело к входу из строя всех инженерных систем в первые же месяцы после их ввода в эксплуатацию.

Где дома строились для переселения аварийного жилья претензий и проблем нет. Там же где дети-сироты – огромные проблемы по эксплуатации.

На данный момент ОГКУ «Центр управления недвижимым имуществом Ульяновской области» заказывают экспертизы по фактическому, текущему состоянию этих дома после многолетней эксплуатации без содержания и обслуживания (от 4-х до 7-и лет). Понимая, что это может плохо закончиться для руководителей, они пытаются просуживать строительные организации и доказывать, что объект в таком состоянии вводился в эксплуатацию.

Суды идут им навстречу, пользуясь административным ресурсом Министерства строительства. Плюс подключается фактор, что это касается детей-сироты. Суды и следствие полностью не разбираются в сложившейся ситуации, игнорируют заключения о соответствии проектной документации государственных надзорных органов, акты выполненных технических условий, подписанные акты приемочных комиссий.

Зачастую выясняется, что вся проектная документация в муниципальных образованиях либо отсутствует в результате утери, либо в копиях без подписей проектных  и экспертных организаций.

На основании этих копий делают экспертизы, при этом не запрашивают исполнительную документацию у надзорных органов и управляющих компании (если они есть). Также эксперты не учитывают особенности эксплуатации жилых домов, пользуются только теми документами, которые предоставляет заказчик. И отвечают на те вопросы, которые поставил заказчик. Но они не дают полную картину происходящего, что делается специально, чтобы увести взгляд от основной проблемы.

Экспертизы делаются с нарушением ФЗ об экспертизе:

  • Без полного пакета документов (отсутствует утвержденный проект согласно Градостроительному кодексу, не исследуется исполнительная документация, не исследуют внесенные изменения в проектную документацию, нет документов, актов в период эксплуатации Управляющей компании).
  • Не придерживаются методике проведения экспертизы, тем самым невозможно проверить результаты экспертизы другими экспертами.
  • Экспертизу заказывают в организациях, которые не имеют соответствующей аккредитации.
  • В итоге виновными во всем оказываются предприниматели (строители, подрядчики, исполнители). Но, «наказав» застройщиков, ситуацию никто не меняет. Квартиры также не отапливаются и не обслуживаются.

На наш взгляд, проблема не в исполнителях, а в собственниках, или тех, кому доверили эксплуатацию государственного имущества.

Позиция Министерства ЖКХ и строительства

Мы сделали запрос в МинЖКХ и получили такой ответ.

По информации руководства ОГКУ «Центр управления недвижимым имуществом Ульяновской области», ни у Центра, ни у профильного Министерства нет законных полномочий для заключения договора, с какой бы то ни было управляющей компанией.

Заключить договор с УК на обслуживание дома, в котором более 50 процентов домов находятся в государственной собственности, может только орган местного самоуправления. В данном случае, районная администрация, и только на основании конкурсной процедуры.

Когда квартира передается лицу из числа лиц детей-сирот, проживание их там является правом, а не обязанностью. Однако наниматель (то есть ребенок-сирота, получивший квартиру) по условиям договора найма обязать содержать предоставленное жилое помещение в надлежащем состоянии. В том числе, поддерживать надлежащую температуру при наличии поквартирной системы отопления). Всем нанимателям Центром направляются соответствующие предписания о необходимости выполнения данных условий проживания в жилом помещении.

Что касается заказа экспертиз по обследованию текущему состоянию домов, то да, Центром действительно ведется такая работа. В случае, когда эксперты выявляют строительные недостатки, направляется претензия застройщику, после чего решение вопроса происходит уже в судебном порядке.

Но здесь важно понимать, что у любого застройщика так же есть право в суде доказать, что это не строительные недостатки, а эксплуатационные. На данный момент, наличие строительных недостатков выявлено и подтверждено в том числе, вступившим в законную силу решением арбитражного суда в домах, расположенных в Николаевском и Сенгилеевском районах.

Мнение эксперта

Валерий Каменецкий, директор ООО “Винс Поволжье” (сертифицированной судебной экспертной организации, входящей в Национальный реестр специалистов НОПРИЗ), имеющий 40-летний опыт работы экспертом.

Мы делали экспертизу домов, построенных для детей-сирот в Димитровград Сенгилее и Радищево. После нас вызвали в суд в качестве эксперта по строительству дома для детей-сирот в Николаевке. Я внимательно рассмотрел все аргументы, на которых ОГКУ «Центр управления недвижимым имуществом Ульяновской области» базировал свои претензии к застройщику. И выяснил, что никаких оснований для этого нет, от слова совсем.

Мы подробно разобрали заключение эксперта Шушариной и дали заключение, что она не имеет прав проводить подобного рода исследования, поскольку нарушает требования ч.7 ст. 55.5-1. Градостроительного Кодекса РФ, так как не входит в национальный реестр специалистов. Она сама пояснила, что сделанные ей выводы могут быть некорректными, так как нет дополнительной информации. А по многим вопросам она отвечала: «на усмотрение суда».

Между тем, эксперт обязан дать конкретный ответ на поставленный вопрос. Он должен быть развернутым и четко контролируемым, чтобы можно было проверить обоснованность выводов. На ответы «мне показалось» опираться нельзя, но обвинение в уголовном деле было построены именно на них.

Второй момент: ОГКУ попросило нас сделать экспертизу по дому в Радищево, где были разморожены инженерные системы, затоплен подвал, нарушена теплоизоляция и прочее. В договоре было оговорено, что проектной и исполнительной документации по объекту нет. В этом случае мы руководствуемся нормативной документацией строительства. В итоге получили Акт выполненных работ, где было указано, что мы выполнили полный комплекс работ по условиям договору, ТЗ и предоставленным заказчиком документам.

(Здесь есть ремарка. Дом для детей-сирот в Радищево ввели в эксплуатацию в 2018 году, застройщик передал весь пакет документов – проектную, исполнительную и прочую документацию – в муниципальное образование. Все это должно храниться до момента сноса здания. Но эти документы, получается, куда-то исчезли. Как такое может быть? Плюс дом не обслуживала УК, хотя министерство могло проконтролировать этот вопрос).

В исковом заявлении к застройщику ОГКУ написало, что в соответствии с нашим экспертным заключением «выявлены несоответствия проектной документации и техническим регламентам». Это настоящий подлог: проекта не было, а потому выявить несоответствие ему мы не могли! Получается, госструктура намеренно дала неверную информацию суду, чтобы тот принял необоснованное решение.

Я несу ответственность за каждую букву, которую пишу в заключении. Меня знает половина России! И мое имя попытались использовать, сослались на наш авторитет и полномочия. Меня это очень возмутило.