В России уменьшили минимальный гарантийный срок на квартиру в новостройке, в течение которого застройщик должен бесплатно устранить обнаруженные недостатки. Раньше он был пять лет, теперь – три года. Узнали у экспертов, чем это может грозить ульяновцам, которые уже купили или еще планируют приобрести квартиру в новостройках.

Гарантийный срок, который начинает действовать с момента передачи жилья покупателю по договору долевого строительства, распространяется на конструктивные элементы здания (крышу, стены, окна и прочее), а также инженерное и техническое оборудование (батареи, трубы, электрооборудование, мусоропроводы, лифт и прочее).

По закону минимальная гарантия на инженерные коммуникации и раньше составляла три года. Но теперь с ней сравнялся гарантийный срок и для «конструктива». Жалобы, с которыми владелец квартиры может обратиться к застройщику для устранения – это трещины стен, потолков, фасадов, нестыковка швов, нарушенная геометрия (например, кривой пол), дефектные стеклопакеты. Также гарантия касается ремонта от застройщика. Таким образом, меньше трех лет гарантия быть не может, а больше, по договоренности с застройщиком – вполне.

Также новый документ снизил размер штрафа для застройщиков за нарушение договора. Прежде, по закону «О защите прав потребителей», они платили 50% от присужденной суммы; теперь будут платить 5%.

По словам градостроительного юриста Алмаза Кучембаева, дом «садится» год-два, но есть строительные недостатки, которые выявляются намного позже. А потому, по его мнению, и пяти лет для гарантийного срока мало, не говоря уже о трех. Особенно если дело касается, например, гидроизоляции:

– У нас были кейсы, когда при нарушении гидроизоляции фундамента в доме на Радищева гарантия по суду была продлена до 10 лет. Еще один случай связан с крышей подземной стоянки в микрорайоне УлГУ. На них обустроили детские площадки, позже оказалось, что грунт зимой разрывает кровлю, поэтому крыши залили гудроном. Это выяснилось уже за пределами гарантийного срока, но исправлял недостатки застройщик.

Собственники жилья могут столкнуться с неприятной действительностью. Непонятно, кто будет заниматься устранением серьезных недостатков по истечению гарантийного срока. Управляющие компании делают только текущий ремонт, а потому в суде наверняка отобьются от обязательств. Капремонт в новостройках по программе будут делать минимум через 40 лет (их срок эксплуатации сегодня – 50-100 лет). Если даже собственники копят деньги в «общем котле», за несколько лет успеют собрать копейки, на капремонт этого не хватит.

– В любом случае, собственникам важно помнить: когда речь идет про общедомовые недостатки, и один в поле воин. Если вы увидели первую трещину в стене, или начала протекать крыша – сразу же просуживайте стоимость ремонта от всего дома. И с момента просуживания до исполнения гарантийных работ срок уже неограничен, – поясняет Кучембаев.

Юрист полагает, что решение уменьшить гарантийный срок связано с тем, что на строительном рынке достаточно много SPV-компаний, работающих по принципу «одно разрешение на строительство – один котлован – одно ООО». Одно юрлицо строит только один дом, а после его введения в эксплуатацию закрывается. Поэтому гарантийный ремонт в этом случае, скорее, добрая воля застройщика.

В Ульяновске была скандальная история, связанная с высотками на Кирова застройщика Владимира Федорова. Его компания «Инвестстрой М» в 2008 году стала участником федерального проекта «Обеспечение жильем военнослужащих» и построила 19-этажный дом по заказу Управления ФСБ по Ульяновской области (часть жилья отдали сотрудникам УФСБ). Квартиры были со строительным браком – кривыми стенами и полами, некачественно сделанными балконами и прочими недоделками. В двух других высотках на Кирова нарушений, попадающих под гарантию, было еще больше. Жители выиграли суд, застройщика обязали устранить недостатки. Федоров не отказывался и заявлял, что все сделает до истечения гарантийного срока. Но в итоге жильцы остались ни с чем: застройщик реорганизовал ООО «Инвестстрой М», присоединил к другой компании, которая прекратила свою деятельность.

Примерно та же история случилась с другим «федоровским» домом – на Ипподромной. В высотке не работали лифты, не было горячей воды, холодная еле текла, застройщик не оборудовал дом системой пожарной безопасности и прочее. Одна из дольщиц подала в суд и выиграла 94 тысяч рублей.

Председатель попечительского совета регионального Фонда модернизации ЖКК Руслан Хайров считает, что сокращение гарантийного срока – это, возможно, попытка государства поддержать застройщиков в сложные для них времена. Из-за отсутствия льготной ипотеки потребительский спрос падает, мотивация строить уменьшается.

– Для застройщиков это будет небольшой льготный бонус от государства. Расходы на гарантийные работы заложены в себестоимость квартир, поэтому теперь в бизнес-план будут закладывать меньшие риски. Плюс есть так называемый потребительский экстремизм, когда некоторые люди стремятся взыскать с застройщика все что только можно. Сокращение гарантийного срока немного подуменьшит этот пыл, – считает Хайров.

По его словам, даже если серьезные конструктивные нарушения обнаруживаются за пределами гарантийного срока, есть шанс через суд потребовать от застройщика их устранения за его счет.

Насколько качественно сегодня строят в Ульяновске? По словам риэлтора, давно работающего на региональном рынке (комментарий дан на условиях анонимности), в целом недоделки могут встречаться в домах, построенных небольшими компаниями, в «багаже» которых – точечная застройка.

– Что касается больших ЖК от известных застройщиков, здесь качество, как правило, вполне приемлемое. Если люди и жалуются, то на плохую шумоизоляцию, не всегда устраивающий по материалам и идеальности швов ремонт, который входит в стоимость квартиры, долгое исправление недоделок по гарантии. Но есть, например, и откровенный брак у застройщика, давно осваивающего один микрорайон. В новостройке по фасаду из-за конструктивной ошибки пошли трещины, сейчас они заклеены маячками, владелец квартиры планирует подавать в суд, – пояснила риэлтор.

Топ новостроек Ульяновской области, по данным Единого ресурса застройщиков (рейтинг составлен порталом на основе более 100 показателей)

Кто больше всего строит в Ульяновске (данные Единой информационной системы жилищного строительства)

По итогам января-июня, динамика строительства в Ульяновской области упала: регион находится в зоне с результатом роста 90-99%.