Ситуация с ипотечным кредитованием в Ульяновской области ухудшилась: из-за роста ставок и ужесточения требований банков тех, кто имеет и желание, и возможности приобрести квартиру значительно уменьшилось. Ежемесячные платежи за квартиру стоимостью 3 млн рублей приблизились к 50 тысячам рублей. Введение с нового года ипотечного стандарта еще больше сузит рынок: покупатели больше не смогут воспользоваться спецпредложениями от банков и застройщиков, которые Центробанк считает рискованными. Узнали, что сейчас происходит на ипотечном рынке и посчитали, во сколько выльется покупка относительно недорогой по нынешним временам квартиры. Колебания на рынкеЧто сегодня происходит на ульяновском рынке недвижимости? За январь-июнь 2024 года ввод в эксплуатацию жилых помещений на 1 тысячу населения составил 213,8 кв.м. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года значение снизилось. Среди региональных центров ПФО Ульяновск находится на 11 месте. В лидерах – Казань, Ижевск, Пенза. Аутсайдеры – Саранск, Киров, Саратов. Причины отрицательной динамики – высокая обеспеченность населения жильем – 32,5 кв. м. (по итогам 2023 года); рост себестоимости строительства жилья и, как следствие, удорожание 1 кв. м. жилья (с 82 857 рублей до 96 103 рублей). Рост стоимости жилья составил 16%. Спрос падает, а ипотечная ставка растет. Объем жилищного строительства по плану в 2024 году должен составить 470 тысяч кв.м. По данным Единой информационной системы жилищного строительства Дом.РФ, ситуация с ипотечным кредитованием в июле (самые свежие данные) в Ульяновской области ухудшилась. За июль в Ульяновской области:
При этом в июне ипотечный рынок был гораздо более «горячим»: количество выданных кредитов выросло, по сравнению с маем, на 32%, их объем – на 50%, средняя сумма кредита увеличилась на 14%. Эксперты говорят о том, что в целом для рынка недвижимости времена не катастрофичные, но бывали и лучше. Спрос есть, есть, что предложить.
Отдать 50 тысячМы воспользовались калькулятором трех ключевых банков, чтобы узнать, на каких условиях сегодня предлагают ипотечные кредиты и каким будет ежемесячный платеж. Условия были такими: приобрести квартиру стоимостью 3 млн рублей с первым взносом 500 тысяч рублей, сроком на 30 лет. СбербанкПо базовой ставке (без льгот) для покупателя, получающего зарплату на карту Сбера (за это -0,5%), расчет будет таким. Новостройка: При тех же условиях за квартиру на вторичном рынке придется платить больше: Для сотрудников IT-компаний условия гораздо более лояльные. Расчет для новостройки (минимальный первоначальный взнос – 603 тысячи рублей) : Семейная ипотека. Лимит на нее сейчас закончился. “Вы можете подать заявку, и мы рассмотрим её, но выйти на сделку получится только после возобновления лимита”, – пояснили в банке. Минимальный первоначальный взнос – также 603 тысячи, расчет для новостройки. Без первого взноса. По этой программе можно купить жилье под залог имеющейся недвижимости. Максимальный размер кредита — до 80% от суммы залога. Если новое жилье стоит дороже имеющегося, можно оформить ипотеку под залог обоих объектов. Они останутся собственности покупателя, в них можно будет жить. Расчет для новостройки. ВТББазовая программа, расчет для новостройки. Минимальный первоначальный взнос – 903 тысячи рублей (меньше не дает). Платеж можно снизить до 39 021 рубля, если быть зарплатным клиентом банка, официально подтвердить свой доход, застраховаться и использовать цифровые сервисы. Также при “включении” всех этих условий можно снизить минимальный платеж до 500 тысяч рублей: в этом случае ежемесячно нужно будет вносить 47 968 рублей. IT-ипотека. Калькулятор не дал поставить первоначальный взнос 500 тысяч рублей – только 1,503 млн. Есть условие: независимо от возраста, размер среднемесячной заработной платы за последние 3 месяца у заемщика должен составлять (до вычета НДФЛ) от 90 тысяч рублей. Семейная ипотека. Калькулятор запросил минимальную сумму 1,506 млн. Альфа-БанкБазовая программа, расчет для новостройки и зарплатного клиента банка. Минимальный взнос – не менее 610 тысяч рублей. IT-ипотека. Минимальный взнос – 603 тысячи. Такие же расценки для семейной ипотеки для семей с одним или более детьми, рожденными с 2018 года. По данным Дом.РФ, ставки предложений топ-20 ипотечных банков России за последнюю неделю (с 22 по 29 сентября) были такими:
Что дальше?Ипотечный рынок будет жить по новым правилам. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже анонсировала ряд новых ограничений, которые могут быть применены в ближайшем будущем. По ее словам, льготной ипотеки нет почти три месяца, и начинают возникать разные «очень креативные» схемы: льготные ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, варианты без первоначального взноса, рассрочка с трансформацией в ипотеку:
Глава ЦБ заявила, что нужно наводить порядок. Регулятор разработал ипотечный стандарт, «за который банки не смогут выходить». Предполагается, что он заработает с 1 января 2025 года. Банки будут обязаны давать клиентам подробную информацию об условиях кредитного договора с разъяснением специальных терминов, предупреждать о возможных рисках, а также избегать кредитных схем, которые ЦБ считает рискованными. Например, использование аккредитивов, кешбэка, субсидированных застройщиками ставок, траншевой ипотеки и других подобных продуктов. Сумму ипотечного кредита рекомендовано устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки, если нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде (например, с использованием средств материнского капитала либо полученных в результате продажи иного имущества или доходов из других источников). Еще одна рекомендация – заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет. Таким образом, с нового года девелоперы и банки не смогут использовать различные спецпредложения. По прогнозам, они постараются максимально увеличить продажи по ним до конца года. А потом, скорее всего, будет провал. В любом случае, ипотека перестанет быть драйвером рынка недвижимости и развития строительного сектора. Она станет доступна только участникам программ с господдержкой, которых стало гораздо меньше, а также тем, кто сможет позволить себе погашать приличные ежемесячные платежи. |
|