Ситуация с ипотечным кредитованием в Ульяновской области ухудшилась: из-за роста ставок и ужесточения требований банков тех, кто имеет и желание, и возможности приобрести квартиру значительно уменьшилось. Ежемесячные платежи за квартиру стоимостью 3 млн рублей приблизились к 50 тысячам рублей. Введение с нового года ипотечного стандарта еще больше сузит рынок: покупатели больше не смогут воспользоваться спецпредложениями от банков и застройщиков, которые Центробанк считает рискованными. Узнали, что сейчас происходит на ипотечном рынке и посчитали, во сколько выльется покупка относительно недорогой по нынешним временам квартиры.

Колебания на рынке

Что сегодня происходит на ульяновском рынке недвижимости? За январь-июнь 2024 года ввод в эксплуатацию жилых помещений на 1 тысячу населения составил 213,8 кв.м. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года значение снизилось.

Среди региональных центров ПФО Ульяновск находится на 11 месте. В лидерах – Казань, Ижевск, Пенза. Аутсайдеры – Саранск, Киров, Саратов.

Причины отрицательной динамики – высокая обеспеченность населения жильем – 32,5 кв. м. (по итогам 2023 года);  рост себестоимости строительства жилья и, как следствие, удорожание 1 кв. м. жилья (с 82 857 рублей до 96 103 рублей). Рост стоимости жилья составил 16%. Спрос падает, а ипотечная ставка растет. Объем жилищного строительства по плану в 2024 году должен составить 470 тысяч кв.м.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства Дом.РФ, ситуация с ипотечным кредитованием в июле (самые свежие данные) в Ульяновской области ухудшилась.

За июль в Ульяновской области:

  • Было выдано 911 ипотечных кредитов (в июне – 1788)
  • Сумма выданных кредитов составила 2,465 млрд рублей (в предыдущем месяце – 5,7 млрд).
  • Средняя сумма кредита – 2,706 млн рублей (было 3,206 млн).
  • Средний срок срок кредита – 24,2 года (в июне – 26,5 лет).
  • Средневзвешенная ставка в рублях в июле – 10,39% (месяцем ранее – 7,31%).
  • Объем задолженности по ипотечным кредитам у ульяновцев на 1 августа 2024 года – 122 млрд рублей.

При этом в июне ипотечный рынок был гораздо более «горячим»: количество выданных кредитов выросло, по сравнению с маем, на 32%, их объем – на 50%, средняя сумма кредита увеличилась на 14%.

Эксперты говорят о том, что в целом для рынка недвижимости времена не катастрофичные, но бывали и лучше. Спрос есть, есть, что предложить.

– На ипотечном рынке наблюдаются колебания. После отмены господдержки и повышения процентных ставок был период, когда ульяновцы ожидали возвращения льготной программы. Мы понимали, что этого не случится, подготовили своих клиентов к безболезненному переходу в новые условия. Многие успели взять ипотеку по господдержке. На данный момент на ипотечном рынке все еще действуют льготные программы: это семейная ипотека, военная, IT-ипотека. Есть определенная проблема в лимитах, которые в банках заканчиваются, но они восстанавливаются. Интересная программа действует в одном из наших банков-партнеров – так называемая покупка ставки. Ее можно применить как ко вторичному жилью, так и к новостройкам. На ульяновском рынке недвижимости сейчас перенасыщения предложения нет. Есть хороший выбор квартир. Сейчас выгодно заходить в сделку, а позже сделать рефинансирование, когда ставки понизятся, – рассказала партнер компании “Этажи Ульяновск” Ксения Котомова.

Отдать 50 тысяч

Мы воспользовались калькулятором трех ключевых банков, чтобы узнать, на каких условиях сегодня предлагают ипотечные кредиты и каким будет ежемесячный платеж. Условия были такими: приобрести квартиру стоимостью 3 млн рублей с первым взносом 500 тысяч рублей, сроком на 30 лет.

Сбербанк

По базовой ставке (без льгот) для покупателя, получающего зарплату на карту Сбера (за это -0,5%), расчет будет таким. Новостройка:

При тех же условиях за квартиру на вторичном рынке придется платить больше:

Для сотрудников IT-компаний условия гораздо более лояльные. Расчет для новостройки (минимальный первоначальный взнос – 603 тысячи рублей) :

Семейная ипотека. Лимит на нее сейчас закончился. “Вы можете подать заявку, и мы рассмотрим её, но выйти на сделку получится только после возобновления лимита”, – пояснили в банке. Минимальный первоначальный взнос – также 603 тысячи, расчет для новостройки.

Без первого взноса. По этой программе можно купить жилье под залог имеющейся недвижимости. Максимальный размер кредита — до 80% от суммы залога. Если новое жилье стоит дороже имеющегося, можно оформить ипотеку под залог обоих объектов. Они останутся собственности покупателя, в них можно будет жить. Расчет для новостройки.

ВТБ

Базовая программа, расчет для новостройки. Минимальный первоначальный взнос – 903 тысячи рублей (меньше не дает). Платеж можно снизить до 39 021 рубля, если быть зарплатным клиентом банка, официально подтвердить свой доход, застраховаться и использовать цифровые сервисы. Также при “включении” всех этих условий можно снизить минимальный платеж до 500 тысяч рублей: в этом случае ежемесячно нужно будет вносить 47 968 рублей.

IT-ипотека. Калькулятор не дал поставить первоначальный взнос 500 тысяч рублей – только 1,503 млн. Есть условие: независимо от возраста, размер среднемесячной заработной платы за последние 3 месяца у заемщика должен составлять (до вычета НДФЛ) от 90 тысяч рублей.

Семейная ипотека. Калькулятор запросил минимальную сумму 1,506 млн.

Альфа-Банк

Базовая программа, расчет для новостройки и зарплатного клиента банка. Минимальный взнос – не менее 610 тысяч рублей.

IT-ипотека. Минимальный взнос – 603 тысячи. Такие же расценки для семейной ипотеки для семей с одним или более детьми, рожденными с 2018 года.

По данным Дом.РФ, ставки предложений топ-20 ипотечных банков России за последнюю неделю (с 22 по 29 сентября) были такими:

 

Что дальше?

Ипотечный рынок будет жить по новым правилам. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже анонсировала ряд новых ограничений, которые могут быть применены в ближайшем будущем. По ее словам, льготной ипотеки нет почти три месяца, и начинают возникать разные «очень креативные» схемы: льготные ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, варианты без первоначального взноса, рассрочка с трансформацией в ипотеку:

– Внешне они очень красивы, привлекательны. Но когда мы анализируем, все это сводится к завышению цен на квартиры. И мы реально можем поставить людей, которые входят в эти схемы, в тяжелую ситуацию, когда у них будут проблемы, если денег после продажи квартиры не хватит на выплату остатка долга… Есть схемы, к которым привлекают сейчас людей: вначале небольшие платежи, которые резко возрастают после определенных периода или условий.

Глава ЦБ заявила, что нужно наводить порядок. Регулятор разработал ипотечный стандарт, «за который банки не смогут выходить». Предполагается, что он заработает с 1 января 2025 года. Банки будут обязаны давать клиентам подробную информацию об условиях кредитного договора с разъяснением специальных терминов, предупреждать о возможных рисках, а также избегать кредитных схем, которые ЦБ считает рискованными. Например, использование аккредитивов, кешбэка, субсидированных застройщиками ставок, траншевой ипотеки и других подобных продуктов.

Сумму ипотечного кредита рекомендовано устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки, если нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде (например, с использованием средств материнского капитала либо полученных в результате продажи иного имущества или доходов из других источников). Еще одна рекомендация – заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет.

Таким образом, с нового года девелоперы и банки не смогут использовать различные спецпредложения. По прогнозам, они постараются максимально увеличить продажи по ним до конца года. А потом, скорее всего, будет провал. В любом случае, ипотека перестанет быть драйвером рынка недвижимости и развития строительного сектора. Она станет доступна только участникам программ с господдержкой, которых стало гораздо меньше, а также тем, кто сможет позволить себе погашать приличные ежемесячные платежи.