Мэрия выставила на общественную экспертизу проект новых Местных нормативов градостроительного проектирования (МНГП). Документ, который нечасто упоминается в темах застройки города, имеет немалое значение для его развития. Например, именно в нем прописывается количество парковок, площадь зеленых территорий на число жителей, количество мест в детсадах и школах и другие требования. Какие предлагаются новые нормативы, на основе чего они просчитаны и как оценивают их эксперты – в нашем материале.

От увеличения числа машино-мест отказались

Действующие сейчас в Ульяновске МНГП принимали еще в 2012 году. В 2019 году в них внесли изменения, точнее, всего одну правку: норматив обеспеченности объектами для хранения транспортных средств увеличили с 270 до 300 машино-мест на 1000 человек.

Тема количества парковок – одна из самых острых как для местных, так и для региональных нормативов. Несмотря на поднятую в 2019 году норму, фактически требования к застройщикам остались на уровне 0,27 парковочных места на одну квартиру – этот показатель прописан в Правилах застройки Ульяновска. В областных нормативах, которые выше местных по статусу, прописана норма в 0,4 места на квартиру, но для комплексной застройки и жилищных спецпроектов она снижена до уровня в 0,27. Весной прокуратура требовала изменить областной документ, установив норматив в 0,5 машино-места на квартиру и убрав сниженный норматив для комплексной застройки. Но застройщики выступили против, обратившись с протестом к бизнес-омбудсмену. Областные нормативы изменены так и не были.

При проектировании городских норм по парковкам предлагалось прописать 0,6 машино-места на квартиру. Но в итоговом проекте разработчики остановились на тех же нормах, что указаны в областном документе.

Между тем, при разработке проекте выяснилось, что автомобилизация шагает по Ульяновску ускоренными темпами. Как указывается в справке к документам, исходя из данных по автомобилизации по Ульяновской области и численности населения, ежегодно уровень автомобилизации города растет. И если в 2019-м на тысячу жителей приходилось 380 автомобилей, то в 2023-м их стало уже 419.

Принятие нормативов в нынешнем виде усугубит проблему нехватки машино-мест у новостроек, считает глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев, в портфеле которого есть немало дел по точечной застройке в Ульяновске. Юрист указывает, что в муниципальном документе, как и в областном, прописывают, что при норме в 0,4 машино-места на одну квартиру на участке МКД должно располагаться только 60 процентов этих мест. Где и как застройщик должен обеспечить остальные 40 процентов – определено крайне невнятно.

Подобное правило есть и в нормативах для Московской области, но там использована четкая формулировка: считаются только машино-места в многоуровневых парковках и учитываются они не в отношении одного дома, а для всего квартала сразу, что не дает застройщикам возможности “приписывать” эти места к нескольким разным домам одновременно.

В Ульяновске же по сути застройщика обязуют обеспечить только 60 процентов от норматива в 0,4 машино-места на квартиру, считает юрист. То есть фактически это норматив в 0,24 машиноместа – даже ниже, чем указан в ПЗЗ Ульяновска. Эта норма в МНГП, указывает Кучембаев, еще и коррупционна: она дает возможность городским властям засчитывать близким застройщикам остающиеся 40 процентов парковочных мест за счет городских территорий и отказывать в них неугодным.

К чему это может привести видно из строительства 12-этажки на Красноармейской, 16, по которой недавно было открыто уголовное дело. Дом сдали с нехваткой машино-мест. Теперь, чтобы решить проблему, застройщик готов арендовать дополнительный участок под парковку. Но законных способов закрепить право пользования этим участком именно за владельцами квартир в конкретном доме не существует, отмечает Кучембаев. Юрист намерен оспорить новую редакцию МНГП и потребовать, чтобы норму в 0,4 машино-места в них прописали без каких-либо дополнительных условий.

Что еще меняют в нормативах

Работающие в Ульяновске строительные компании, к которым обратилась “Улпресса”, оперативно прокомментировать проект новых нормативов не смогли. По мнению ульяновского архитектора Олега Владимирова, “новшества, которые появляются в подобных документах, вносятся в интересах застройщиков”.

Помимо прочего, в проекте МНГП прописан новый норматив обеспеченности ульяновцев жильем. Его повышают с 18 м2 на человека до 20 м2.

Кроме того, в проекте предлагается ввести норматив обеспеченности велодорожками, которого раньше не было. Указывается, что в пределах жилого микрорайона или района должен проходить один веломаршрут. Еще одно новшество – норматив обеспеченности кладбищами урнового захоронения после кремации. Он прописан в 0,02 гектара на тысячу человек. Также в проекте уточняется, что платными можно делать только 10 процентов от общего числа парковочных мест в городе.

Как следует из приложения к проекту МНГП, их разработчики выяснили, что и детсады, и школы Ульяновска на осень 2024 года были переполнены. Детские сады посещали 29,5 тысячи детей при проектной мощности в 28 тысяч. В школы ходило почти 69 тысяч детей при проектной мощности в 67 тысяч. Сейчас нормативы установлены в 56 мест в детсадах на тысячу жителей и 120 мест в школах. В результате расчетов их меняют. Снижают до 45 мест в детсадах на тысячу жителей в обычной застройке и оставляют 56 мест для территорий комплексной застройки. Для школ в обычных микрорайонах число мест снижают до 113 на тысячу жителей, при комплексной застройке – до 118 мест. Оба вида учреждений должны располагаться не далее 800 метров от места жительства приписанных к ним детей.

Также немало расчетов понадобилось для обоснования норматива по обеспеченности города озелененными территориями. Как указали в управлении мэрии по охране окружающей среды, по данным ВОЗ, плохими по озеленению считаются города, в которых парки, скверы и другие озелененные территории занимают менее 10 процентов площади. В Ульяновске площадь зеленых насаждений с учетом гослесов и лесов минобороны составляет 5830 гектаров. Площадь всего города – 62800 гектаров. То есть озелененными являются только 9,3 процента территории, что не достигает даже плохого показателя ВОЗ.

Но, по своду правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» СНиП 2.07.01-89, утвержденному постановлением Государственного строительного комитета СССР от 16.05.1989 №78, в городах на одного жителя должно иметься не менее 21 м2 озелененной территории на одного человека, или 2,1 гектара на 1000 человек. Если следовать этим расчетам, в Ульяновске требования по зеленым зонам выполнены с лихвой: на всех жителей хватило бы 1285 гектаров парков, скверов и лесов, а их в 4,5 раза больше.

Правда, сверхнормативное озеленение в Ульяновске обнаруживается только с учетом лесов. Если же брать городские озеленные территории, которых имеется всего 966,8 гектаров, их до нормы в 21 м2 не хватает.  В новых же нормативах прописывается, что на одного горожанина должно приходиться менбше зелени – по 10 м2 общегородских озелененных территорий.