Родившийся и сделавший свою карьеру в Ульяновске юрист Алмаз Кучембаев уже несколько лет живет и работает в Москве. Но родной город не отпускает — регулярно к услугам Кучембаева обращаются ульяновские бизнес и местные жители, не согласные с действиями чиновников. Почему новый Генплан может быть оспорен в суде, ждать ли жилья бизнес-класса в центре Ульяновска и какая градостроительная третья сила встает в Ульяновске между властью и застройщиками — в нашем разговоре с юристом.

– Алмаз, сейчас вы – успешный юрист по недвижимости в столице, вошли в юридический рейтинг «Российской газеты», ваше юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» – в рейтинге «Право-300».  Начинаете международную карьеру в странах СНГ. И при этом ваши консультации и услуги в судах по градостроительным спорам продолжают быть востребованными в Ульяновске? Как с позиции Вашего опыта видится градостроительная политика в родном городе?

– Я бы сказал, что Ульяновск, как и другие поволжские города, не сильно отстает в развитии от столиц бывших советских республик. У города было два десятилетия роста экономики: появление новых предприятий, достроенный мост, развитие промзоны в Заволжье. И на этом фоне — бум строительства.

Но если  спальные районы прирастают кварталами, то в центре Ульяновска за эти годы так и не возникло хорошего примера со строительством жилья бизнес-класса, многие территории не развиваются. Между тем, такое строительство — это общий тренд для центров городов, как и вынос промпредприятий, и застройка бывших промзон.

– Но у Ульяновска есть важное ограничение — существование в центре единой охранной зоны зданий-памятников. В мае 2024-го суд подтвердил наличие этой зоны и отменил ее изменения.

– Да, это решение суда было принято по иску депутата Заксобрания от КПРФ Виталия Кузина. Суды признали  всю территорию исторического центра города — от улицы Тухачевского до Минаева, от 12 Сентября до Марата «объединенной охранной зоной объектов культурного наследия».

Задачей депутата было не допустить точечной высотной застройки рядом со зданиями со статусом ОКН.  Не допустить повторения того, что произошло на Красноармейской, 16, где выстроили 12-этажку, или появления многоэтажки на Дмитрия Ульянова. Но решение суда сделало практически невозможными любые изменения проектов зон охраны. Их можно утвердить только при одобрении Минкульта РФ, а это возможно при появлении новых памятников.

При этом проекта ( расчета) охраны объектов культурного наследия при утверждения зон охраны ОКН не было. То есть, нет ответа на вопрос, почему установлены такая или иная этажность или просто запрет строительства в том или ином месте. В связи с этим, чтобы застроить отдельный участок любом инвестору надо делать проект охраны на весь центр. Еще более абсурдной позицию делает новый федеральный закон, который все больше сводит охрану ОКН по границам участков под такими объектами.

Мы уже видим реакцию инвесторов: застройщик отказался от проекта по Суворовскому училищу, не движется освоение территории бывшего завода «Контактор», завис Центральный рынок.

– Ограничения охранных зон настолько критичны?

– Застройщикам или собственникам земли, чтобы передать ее застройщикам, нужны квадратные метры, которые можно выстроить в первую очередь за счет этажности. Но по высотности в охранных зонах есть ограничения.  В Москве, например, не так: у нас  отменили предельную высотность, при этом город вкладывает бюджетные деньги, чтобы благоустраивать зеленые зоны вокруг планируемой застройки, улучшать инфраструктуру с тем, чтобы выгоднее потом продать участки под застройку вокруг. Ульяновские власти же пока не умеют так достигать дохода в бюджет и одновременно развивать город.

При этом ограничение этажности на той же площадке бывшего завода «Контактор», собственника которого мы консультировали, вполне обходится  плотностью застройки. То есть застройщик может получить нужные ему квадратные метры через повышение плотности застройки. С юридической точки зрения это будет правомерно. Другой вопрос, получит ли при  этом город соответствующую исторической среде и находящимся рядом ОКН застройку.

Я считаю, что выход все же в обновлении зон охраны и их режимов. Нужно новое постановление правительства области, которое не только защитит территорию вокруг ОКН, но и даст возможность компромисса – чтобы инвесторы могли гармонично вписать новое строительство бизнес-класса на территориях, сейчас находящихся в стагнации.

– Кроме вопроса с объединенной зоной охраны ОКН, в Ульяновске стоит и проблема зон охраны особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Вы уже не первый год добиваетесь их установления для ООПТ в черте города. В том числе занимаетесь вопросом границ «Черного озера». Есть ли с ним подвижки?

– Ситуация с экопарком «Черное озеро» – пример того, как власти устраняются от исполнения своих полномочий и по сути отдают ценные природные объекты в пользование интересантам. По границе ООПТ «Черное озеро» местного значения, в охранной зоне, возникают различные объекты — от базы моржей с баней до отсыпанных участков со стороны Университетской Набережной, на которые заходит застройщик. При этом горадминистрация уже несколько лет не исполняет решение суда не то чтобы по утверждению зон охраны, но и просто по внесению границ ООПТ в ЕГРН. Добавим к этому, что областное минприроды определяет границы реки, не соответствующие фактическим.

В прошлом году началось наступление на «Черное озеро» и с другой стороны — вновь стали поднимать вопрос о создании неких объектов рекреации со стороны Станции юннатов. Их сторонники, в том числе, говорят о заброшенности территории экопарка. Но для благоустройства в первую очередь нужно утвердить границы ООПТ и зоны охраны для нее, а потом управляемо привлекать инвесторов.

Мы в очередной раз, по обращению местных жителей,  обращались в областную и природоохранные прокуратуры с указанием на эти нарушения. В свое время по моей жалобе еще в 2020 году природоохранная прокуратура в свою очередь вышла в суд и выиграла прецедентный иск — о том, что горадминистрация должная установить границы местной ООПТ. Это важный шаг, ведь в какой-то момент в мэрии говорили вообще об упразднении городской ООПТ «Черное озеро». Важно добиться исполнения этого решения суда, учитывая, в том числе то, что неизбежно сужения русла Свияги в результате планируемой очистки русла.

– Если говорить о перспективах в градостроительстве, то одно из важнейших событий — утверждение нового Генплана Ульяновска. Следите за процессом? Как оцениваете проект?

– Слежу, безусловно. Много наших клиентов в Ульяновске беспокоятся о его содержании. Новый Генплан город ждал не один год, его проектирование идет с сильным отставанием от сроков. Были надежды на качественную проработку вопроса регулирования застройки. Но когда проект документа наконец появился, мы увидели, что фактически всю территорию, помимо промзон, вписали в «зону смешанной и общественно-деловой застройки». Без разделения на зоны ИЖС, малоэтажной или многоэтажной застройки, застройки в зоне охраны объектов культурного наследия и так далее, как это сделано в действующем Генплане или свежих генпланах других городов.

Очевидно, это попытка чиновников уйти от конфликтов по застройке, которых было немало в последние годы. Но фактически такой Генплан снимает с них и авторов документа ответственность за планирование развития города. Я считаю, что такая неопределенность не соответствует принципам Градостроительного кодекса, заложенным на федеральном уровне. Это настолько очевидное нарушение, что новый Генплан или не будет утвержден в срок или будет оспорен в суде, возможно, нами. Такой итог может стать крахом всей градостроительной политики нынешней областной власти.

– Вообще еще несколько лет назад заявлялось о курсе на борьбу с точечной застройкой. Именно для этого область сконцентрировала в своих руках полномочия по градостроительству. Вы ведете ульяновские дела по таким фактам, например, по попытке возвести девятиэтажку в частном секторе у проспекта Нариманова на 10 сотках. Пришли ли к чему-то суды по ней?

– Это показательное дело не только по тому, как в городе появляется точечная застройка, но и по тому, как власти и отдельные решения судов усугубляют проблему с парковочным пространством. Мы доказали, что первое разрешение на возведение многоэтажки на участке, изначально предназначенном под ИЖС, незаконно. Места под парковки на нем не было, вместо этого застройщик хотел засчитать под парковочный места территорию проезда, оформленного под благоустройство. Суд сказал, что это незаконно.

После этого застройщик снизил  в проекте этажность МКД и заявил, что закроет нужное количество мест с помощью гостевой парковки на участке. Город на таких условиях разрешение на строительство снова выдал. Ульяновская судья Семенова, которая ранее уже поддерживала  городских чиновников в манипуляциях с гостевыми парковками, его также посчитала законным. Мы планируем оспорить это решение в вышестоящих судах. Если дойдем до Верховного, то город в очередной раз «прославится».

Когда речь идет об обеспеченности новостройки парковочными местами, однозначно говорится о постоянных местах, где собственники квартир могут оставить машину на ночь, а не о гостевых, которые предназначены только для посадки-высадки пассажиров и недолгой парковки.

Отдельно абсурдной такую политику властей делает необходимость привлечения внебюджетного финансирования через введение в центре города платных парковок. Важно понимать, что главное условие для реализации такой идеи – это обеспечение многоквартирных домов собственным парковочным пространством. Чтобы не получилось так, что платной парковка будет не для тех, кто может приехать в центр на своем авто, а может и не приехать, а для жителей центра.

– Адекватная альтернатива точечной застройке — комплексное развитие территорий (КРТ), не только с обновлением жилья, но и с созданием инфраструктуры за внебюджетный счет. В 2024-м в федеральном законодательстве по КРТ произошли важные изменения. В том числе теперь сносить под редевелопмент можно отдельно  ИЖС. По вашим оценкам, как эти новшества могут быть реализованы в Ульяновске?

– КРТ бывает разное. Это может быть квартал на краю города, на пустом месте, как это пока еще чаще бывает в Ульяновске. Но это может быть и редевелопмент, то есть снос уже имеющейся застройки и возведение новой. Новая заведомо будет более высокой этажности, иначе инвестору эта схема невыгодна. По редевелопменту возникает немало судебных споров. К нам за консультацией и обучением обращаются ведущие застройщики города.

По новому закону  под снос по КРТ могут отдать не только многоэтажки, но и ИЖС. И если ранее ИЖС включались в такие территории только вместе с соседними МКД, то теперь, согласно декабрьским изменениям в законодательстве, территорию под КРТ можно формировать и отдельно из земель ИЖС. Тут огромное значение получает региональное законодательство, потому что в нем прописано, какие дома власть может отдать под новую застройку.

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» провело исследование того, как этот вопрос отрегулирован в разных регионах и, в частности, в Ульяновской области. В Ульяновске для признания индивидуального дома подходящим под редевелопмент достаточно будет того, что у него отсутствует хотя бы одна централизованная система инженерно-технического обеспечения.

Например, централизованная канализация, которой нет в подавляющем большинстве частного жилья. При этом такой дом не обязан быть ветхим и  отсутствие коммунальной системы может не быть критичным для проживания. А владельцу при расселении не гарантировано получение нового ИЖС в том же районе — только компенсация его деньгами. Более того, если жители неаварийных МКД могут выйти из КРТ, то для собственников ИЖС эта возможность не прописана.

В такой ситуации очевидно столкновение интересов собственников и застройщиков, которые захотят получить земли ИЖС в привлекательных местах под многоэтажное жилье. Например, в центре Ульяновска.  Вопрос в том, как разрешить это столкновение в интересах города, чтобы в перспективе и ветхий частный сектор мог быть заменен на качественный бизнес-класс, и одновременно собственники роскошных домовладений были защищены от сноса. На мой взгляд, региональные параметры изъятия ИЖС под КРТ должно быть пересмотрены на более конкретные. Но важно понимать и то, что  пока в центре есть ИЖС, шансов на появление жилья бизнес-класса немного.

– Алмаз, на примере ульяновских дел из вашего портфеля мы фактически прошлись по горячим градостроительным точкам города. Получается, потенциал развития есть, но он регулярно натыкается на администрирование низкого качества . Есть ли возможность изменить ситуацию?

– Не только в Ульяновске, а повсеместно градостроительство — это градостроительная политика. В законе нет инструкций, что строить, есть только общие принципы. Очень многое на местах решают дискреционные полномочия властей. Поэтому необходимы сторонние, помимо власти и застройщика, институции. Чтобы эта политика не выливалась в такой междусобойчик власти и застройщиков.

Есть разные варианты. К слову, генеральный план города Шанхая принимается правительством Китая. С другой стороны, там члены градсовета имеют большие полномочия, но и несут личную ответственность за применение принципов градостроительного законодательства при одобрении того или иного строительства. В Ульяновске тоже есть Градостроительный совет как выражение мнения экспертов.  Через него сейчас проходят изменения в ПЗЗ и Генплан, на нем идет одобрение проектов застройки. Но вопрос в его статусе, реальной роли и ответственности за решения.

– Несколько лет назад еще в Ульяновске вы со многими известными экспертами, в том числе с Дмитрием Ежовым, создали неформальное сообщество «Третья сила». Она сейчас есть, эта сила?

– Я бы сказал, что в последние год-два все отчетливее появляется третий участник между властью и застройщиками. Но это уже не эксперты, которых, к сожалению, больше не становится.

Это так называемый средний класс, собственники — вложившиеся в свое жилье, купившие его или сами построившие. Люди, заплатившие определенную, высокую, цену не только за квартиру или дом, но и за комфортную для них среду вокруг. И они, этот средний класс, готовы при посягательстве на их среду, ее отстаивать: платить за ее защиту, а при необходимости — и вкладываться в решение вопросов городского развития.

Например, при попытке построить многоэтажку на той же Дмитрия Ульянова инициатива противостояния в первую очередь исходила от собственников квартир в новостройках рядом. А разрастанию строек на берегу Свияги возражают собственники квартир в уже стоящих там домах. Вопрос нехватки парковок у новостроек ставят жители соседних участков. При этом при подключении экспертов такие противостояния позволяют поднимать значимые на уровне всего города проблемы и выходят за пределы квартала, микрорайона и так далее. Игнорировать запросы собственников становится все сложнее.

Я думаю, эта готовность ульяновцев включаться и вкладываться в решение проблем городского развития ведет регион к более «человечной» градостроительной политике. С интересом буду за этим процессом наблюдать и, безусловно, продолжу в нем участвовать.