Арбитражный суд Поволжского округа отменил решения нижестоящих судов, ранее посчитавших возможным строительство многоэтажки на 12 сотках на проспекте Нариманова. Застройщик планирует возвести высотку среди малоэтажных зданий. Ему с 2022 года противостоит глава юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев и собственники домов в этом районе.

Более двух лет жители этого квартала пытаются доказать в судах очевидное: построить высотку на участке под частный дом невозможно. Проезды в квартале проектировались для условий зоны ИЖС, а не МКД, здесь недостаточно объектов инфраструктуры и парковочных мест. Точечную застройку допускают, в том числе,  заниженные нормативы по обеспеченности машино-местами.

Арбитражные суды в Ульяновске и Самаре ранее посчитали, что, поскольку нормативы действующие, ничьи права не нарушаются. Вполне объяснимо, что окружной суд с этим не согласился, ведь в Казани требования по обеспеченности парковками более соответствуют условиям городской застройки.

Участок на перекрестке проспекта Нариманова и Весенней улицы был первоначально предоставлен под ИЖС – в соответствии с его назначением. Собственник – Валентина Чевырова – решила возвести на 12 сотках земли девятиэтажный МКД. Идея разместить на участке для частного дома многоэтажку оказалась нереализуемой уже на этапе проектирования. Тогда министерство строительства и архитектуры любезно предоставило собственнице в аренду внутриквартальный проезд 351 кв. м – формально для благоустройства. Там Валентина Чевырова и планировала разместить недостающие парковочные места для жителей будущей многоэтажки. Но это привело бы к блокировке проезда, а значит, лишило бы экстренные службы доступа внутрь квартала.

Тем не менее в октябре 2021 года управление архитектуры и градостроительства администрации Ульяновска выдало застройщику разрешение на строительство. В 2022 году жители квартала узнали, что на соседнем участке планируется точечная застройка, и обратились за помощью к Алмазу Кучембаеву. Предпринятые меры привели к тому, что в 2022 году региональный минстрой отозвал распоряжение о праве застройщика использовать дополнительных «квадратов» земли. Горархитектуре пришлось отменить разрешение на строительство.

Нарушения при выдаче разрешения на строительство усмотрела и прокуратура. В защиту жителей выступил также депутат Госдумы Алексей Куринный. Затем суды удовлетворили иск жителей квартала к управлению архитектуры и градостроительства, признав разрешение на строительство 2021 года незаконным. Однако застройщик не собирался отказываться от планов, угрожая построить на том же участке 16-этажный дом.

В 2023 году управление архитектуры и строительства вновь выдало разрешение на строительство – теперь на строительство многоквартирного шестиэтажного дома. Теперь уже фирме бывшего мужа Валентины Чевыровой – ООО «Элитстрой».

Однако даже снижение этажности жители квартала не приняли. По городским нормативам на 30 квартир проектируется всего девять машино-мест. Проблема парковок в новом проекте не решена и не может быть решена – участок слишком маленький, отмечает Алмаз Кучембаев.

В Ульяновске уже есть печальный пример строительства 12-этажного МКД на Красноармейской, 16. Дом точечно возведен  в зоне ограничения по высотности зданий на участке в 15 соток почти вплотную к объекту культурного наследия Дому мещанина П.Ф. Струнникова. Несмотря на жалобы защитников ОКН остановить строительство не удалось. В 2024 году суд согласился с позицией прокуратуры, констатировав, что дом введен в эксплуатацию незаконно: нет площадки для пожарных машин, и вместо минимально положенных 27 парковочных мест есть всего 18 машино-мест. Но снести дом никто не решается,  при этом как защитить территорию вокруг дома от стихийных парковок ни один орган власти тоже не придумал.

Нарушение застройщиком на проспекте Нариманова норматива по обеспеченности парковочными местами ранее уже было установлено судами. Согласно региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП) Ульяновской области, строящиеся дома должны сдаваться с условием обеспеченности парковочными местами. На одну квартиру бизнес-класса полагается два машино-места, для «стандарта» – 0,4. При этом в принятых администрацией Ульяновска правилах землепользования и застройки показатель обеспеченности машино-местами установлен на уровне 0,27 на одну квартиру.

В феврале этого года представляющим неформальное сообщество юристов и архитекторов «Третья сила» Елене Абрамовой и Константину Сосину удалось доказать, что этот коэффициент несправедлив и незаконен. В квартале ИЖС, где они живут, также идет точечная застройка. Специфика частного сектора в том, что на его улицах почти нет тротуаров. Пешеходы передвигаются по обочинам, которые теперь заняты автомобилями собственников МКД. Кроме того, машины мешают проезду экстренных служб. Истцы, в частности, указывали на дискриминационную норму, обязывающую жителей частных домов обеспечивать себя парковочными местами на 100%, – в отличие от собственников квартир в МКД.

Ленинский районный суд Ульяновска признал местные нормативы незаконными со дня вступления решения в силу, то есть для проектирующихся домов. Арбитражный суд Поволжского округа указал, что сниженные требования по обеспеченности парковками были незаконными с момента их принятия. Фактически признав, что большинство возведенных с сентября 2022 года МКД построены незаконно.

В марте Ульяновский областной суд начал рассматривать иск Елены Абрамовой и Константина Сосина к региональному минимущества и архитектуры и министру имущественных отношений и архитектуры Михаилу Додину.

Истцы оспаривают законность региональных норм градостроительного проектирования. Заявители в частности указывают, что сниженный до 0,27 в Ульяновске коэффициент обеспеченности машино-местами при КРТ «возник по невыясненным и незаконным мотивам ответчиков» и «не обоснован какими-либо нормативами РФ». Этот показатель на 340% ниже предусмотренного в СНиП, отмечают истцы.

«Третья сила» и Алмаз Кучембаев доказывают в судах, что параметры в Ульяновске занижены. К тому же в региональных нормативах указано, что до 40% парковочных мест можно не предусматривать на застраиваемом участке, а «показать» в пределах района. Тогда пропорция 60% к 40% становится коррупциогенным фактором (администрация может по своему усмотрению засчитывать или не засчитывать застройщику при согласовании проекта парковочные места, расположенные в пределах района).

При этом областной властью до сих пор не принято, казалось бы, логичное решение об устранении ошибки в РНГП – изменении параметров обеспеченности машино-местами. Это дает возможность застройщикам продолжать ухудшать условия горожан даже при КРТ, цель которого – улучшать их жизнь.

Норматив 0,27 признан судами незаконным, но теперь возникает вопрос, как применять коэффициент 0,4. Алмаз Кучембаев считает, что применять этот параметр, который был переписан из нормативов градостроительного проектирования Московской области, нельзя.

«В таком же нормативе Московской области написано, что можно предусматривать парковочные места за пределами участка МКД при условии, что они будут расположены в объектах капитального строительства – существующих паркингах. Пусть эти машино-места придется арендовать или покупать, но они должны быть на территории. То есть если бы застройщик построил паркинг, он мог бы выдержать норматив, продав места в нем», – отмечает он.