Министерство имущественных отношений и архитектуры региона анонсировало проведение публичных слушаний или общественных обсуждений по проекту нового Генплана Ульяновска и рекомендовало изучить размещенный проект. Как стало известно Улпрессе, с новой версией главного градостроительного документа согласны далеко не все. В числе замечаний – обилие зон смешанной и общественно-деловой застройки, что несет определенные риски. Взглянули на Генплан еще раз и поговорили с экспертами.

Напомним, новый Генплан Ульяновска и правила землепользования и застройки города разрабатывал «Территориальный градостроительный институт «Красноярскгражданпроект». Стоимость работ составила 15 млн рублей. В послужном списке компании – работа по актуализации генплана для Красноярска и районов Красноярского края.

Сдачу документа несколько раз переносили, в последний раз – в сентябре прошлого года: тогда глава Минимущества Михаил Додин пояснил, что «в свое время город проиграл суд Рослесхозу, границы города слетели. Когда начали устанавливать границы, были обращения в Рослесхоз. Ведомство поставило условия, что лесные поселки, которые входят в городскую черту,  должны быть узаконены. Эта работа работа закончилась только в начале августа, что задержало проект». Он пообещал, что публичные слушания должны организовать к 1 апреля 2025 года.

Проектанты предложили значительно расширить территорию. К примеру, в границы городского округа «город Ульяновск» должны войти земли сельхозназначения, расположенные в районе Карлинского, Лаишевки, Протопоповки, Подгорной каменки, а также вдоль трассы, ведущей на Цивильск – от Баратаевки и севернее (заштрихованные участки желтого цвета). Земель лесного фонда на территории Ульяновска выделено немного – они отмечены зеленым цветом.

Ранее Улпресса писала, что в Генплане прописано строительство 18 транспортных искусственных сооружений (в их число включили мосты на Минаева и Смычки-Шевченко), семи транспортных разноуровневых развязок, в том числе, в районе вещевого рынка на Московском шоссе, улице Пушкарева, пересечениях академика Павлова – Димитровградского шоссе, Нариманова и Юности, Кирова – на продолжение Автозаводской. А также организация 11 транспортно-пересадочных узлов на трамвайных маршрутах, где пассажиры смогут быстро пересесть с одного транспорта на другой, в том числе, на остановках.

Кроме этого, разработчики оптимистично прописали реконструкцию канатной дороги на правобережном склоне Волги. Вот так выглядят предложенные изменения в центральной части города и ближнем Засвияжье.

Самый спорный вопрос, который уже обсуждали с архитекторами и разработчиками – засилие фиолетового цвета. Это зоны смешанной и общественно-деловой застройки, а также специализированной застройки, существующие и планируемые. Они покрыли практически всю территорию города.

Замдиректора ОГКУ «Региональный земельно-имущественный информационный центр» Татьяна Тарасова ранее объясняла это тем, что такие зоны «установлены в соответствии с классификатором, утверждённым минэкономразвития. Это не проектировщик придумал, это ему и всем регламентировано документом, принятым на российском уровне». И более детальное регулирование застройки, по ее словам, должно быть прописано в Правилах застройки и земплепользования, которые «Красноярскгражданпроект» разрабатывает параллельно Генплану.

Юрист Алмаз Кучембаев, работавший со многими градостроительными кейсами, отмечает, что такой подход может вылиться для города «боком»:

– У нас есть правило, что ПЗЗ должны соответствовать Генплану. Но есть и обратное правило, что это соответствие предполагает, что характер зон должен быть одним и тем же. Или должна быть расшифровка смешанных функциональных зон. В законе (статья 35 Градостроительного кодекса РФ) они никак не расшифрованы. Именно поэтому уже были высказаны замечания со стороны Минобороны и Минобра.

Комментарии от Минобороны:

И от Минобра:

По мнению Кучембаева, впоследствии территориальные зоны в Правилах землепользования и застройки будут подгонять под смешанные зоны в Генплане. И это грозит тем, что в городе появится сплошная территория точечной застройки. Яркий пример – многоквартирная высотка среди частного сектора на Университетской набережной.

– Так может быть повсеместно, и основа для этого закладывается вот в таком Генплане со смешанными зонами, – считает юрист.

Есть еще один важный нюанс. В последнем анонсе, опубликованном на сайте Минимущества, прозвучало напоминание, что «материалы генерального плана содержат информацию о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), сведения о которых внесены в Единый государственный реестр (ЕГРН)»:

– В случае отсутствия информации об установленных ЗОУИТ, они не подлежат отображению в проектах генплана и ПЗЗ, что может привести к невозможности в дальнейшем ведения деятельности в их границах, так как при установлении, изменении ЗОУИТ, режим которых не допускает размещение объектов с нормируемой средой, ограничиваются права собственников зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на земельных участках в границах ЗОУИТ. Убытки, в том числе, упущенная выгода, причиненные ограничением прав указанных выше лиц, в связи с установлением, изменением ЗОУИТ, подлежат возмещению за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права. А при отсутствии таких лиц – за счет соответствующих бюджетов и лиц, деятельность которых вызвала ухудшение качества земель.

Руководитель юридической компании «Мунтяну и Партнеры» Павел Мунтяну отмечает, что генеральный план города в отношении границ ЗОУИТ лишь дублирует данные из ЕГРН. Появление в Едином госреестре недвижимости новых ЗОУИТ после утверждения Генплана не препятствует внести в него изменения.

– Однако отсутствие ЗОУИТ на Генеральном плане несет определенные последствия. Возьмем для примера санитарно-защитные зоны, как один из видов ЗОУИТ. По закону производственные предприятия должны устанавливать СЗЗ вокруг своих площадок. У собственников, которые это не сделают,  возникает множество рисков. Например, по соседству с ним могут появиться участки, на которых возможно строительство объектов с нормируемой средой, а еще хуже – которые уже начали строиться или фактически построились. Речь идет о частных или многоквартирных домах, школах и других подобных объектах, которые нельзя размещать в пределах СЗЗ. Собственник производственного предприятия будет вынужден установить СЗЗ до границ таких участков. Нередко это означает, что ему потребуется нести затраты на модернизацию производства с точки зрения улучшения экологических мероприятий. Если СЗЗ установить до границ таких участков не получится, тогда предприятие придется перенести на другое место или перепрофилировать на другой вид деятельности, менее воздействующий на загрязнение окружающей среды.

Как уточняет Павел, также не исключено, что собственнику удастся установить СЗЗ непосредственно на такие участки с нормируемой средой. Точного ответа на этот вопрос в законе нет. Поэтому практика органов Роспотребнадзора по регионам разная, а судебная практика только-только формируется и не имеет единства. В таком случае, собственник предприятия после установления СЗЗ обязуется возместить правообладателю участка убытки, либо полностью выкупить участок с объектами.

– Но в подавляющем большинстве случаев последний вариант менее перспективен. В основном практика складывается по принципу защиты собственников участков с нормируемой средой. Отсутствие юридически установленной СЗЗ, при наличии реально ощутимого вредного воздействия предприятия на окружающую среду, также несет риски для здоровья людей – собственников жилых домов. Жители могут через суд обязать собственника предприятия установить СЗЗ до их границ, либо обязать возместить убытки, выкупить недвижимость, включая компенсацию затрат на переселение. Поэтому очень важно действующим предприятиям уже сейчас установить СЗЗ, чтобы их границы появились на Генплане. Это долгосрочный инструмент развития города, и закрепление в нем СЗЗ позволит в перспективе исключить вредное соседство через грамотное зонирование территории и избежать негативных последствий, указанных выше, – резюмирует юрист.

Конкретные сроки слушаний или обсуждений Генплана пока не названы – о них сообщит мэрия. Пока же горожанам предлагают ознакомиться с проектом Генплана. Он доступен на ФГИС ТП по ссылке.