«Эффект Долиной» – громкий скандал с продажей квартиры знаменитой певицы – ударил по рынку вторичного жилья. ВЦИОМ выяснил, что 71% покупателей жилья серьезно опасаются того, что они могут столкнуться с ним при заключении сделок. Решение, которое вынес недавно Верховный суд – выселить Долину из квартиры, – немного ослабило напряжение. Но многие не готовы тратить нервы, время и деньги на долгие разбирательства. Узнали, дошел ли шлейф «эффекта» до ульяновского рынка недвижимости и попросили экспертов рассказать, как защититься от подобных историй.

Схема, достойная учебников

«История года», о которой говорит вся Россия в последние месяцы, пробудило в покупателях недвижимости новую фобию. «Эффект Долиной» стал явлением и даже поводом для обучения юристов. Ряд ведущих вузов страны (СПбГУ, МГЮА и другие) заявили, что включат этот прецедент в учебные программы. Кейс будут разбирать для изучения границ добросовестности сторон и устойчивости гражданских сделок.

Но не все согласны с тем, что «эффект» оказал мощное воздействие на рынок недвижимости. Недавно в Росреестре заявили, что «мошеннические схемы с жильем есть, но масштабы этого явления преувеличены». И подкрепили это утверждение статистикой: по данным МВД, с начала 2025 года под воздействием мошенников жители России продали 251 квартиру. В Москве было зафиксировано 75 таких случаев, в Санкт-Петербурге — 70. Всего же с января по ноябрь 2025 года на вторичном рынке оформили 1,29 млн сделок. Их количество, по сравнению с прошлым годом, не упало. А, значит, люди не так и боятся попасть в ситуацию, схожую с той, в которую попала покупательница квартиры Долиной.

Напомним, в чем заключается «эффект»

Это схема мошенничества, при которой человек продает недвижимость под влиянием телефонных аферистов. Уже после того, как сделка заключена, продавец понимает, что его обманули, идет в суд и требует признать сделку недействительной. Во многих случаях жилье ему возвращают, причем, без условия вернуть деньги покупателю. В итоге последний, добросовестно купивший квартиру, остается и без денег, и без недвижимости.

Лариса Долина продала в августе 2024 года свою квартиру в Хамовниках. Она сделала это под напором мошенников, которые представились сотрудниками силовых структур. Они убедили Долину после продажи перевести деньги на якобы безопасные счета и пообещали, что сделка будет фиктивной. В итоге певица пошла в суд, ей вернули квартиру, а покупательница Полина Лурье осталась ни с чем. Лурье оспорила это решение в Верховном суде – квартиру ей вернули, Долину выселили.

Вырос спрос на сопровождение

Ульяновские риэлторы на условиях анонимности рассказали Улпрессе, что «люди, конечно, спрашивают – а не может ли получиться, как у Долиной»:

– Многие требуют, чтобы им предоставили гарантию, что продавец не пойдет в суд и не сошлется на мошенников. Особенно стали опасаться пенсионеров, от которых «непонятно чего ожидать в силу возраста». Даже те, кому не хватает средств на то, чтобы купить квартиру в новостройке – например, нужно «двушку», а хватает на двухкомнатное жилье лишь на вторичном рынке – заявляют о том, что хотят подождать, пока все утихнет. Возможность остаться без всего людей пугает больше, чем инфляция, которая «подъедает» их сбережения.

Эксперты, опрошенные ЦИАН, отмечают, что громкая история не уменьшит спрос на вторичном рынке. Но у нее есть другая сторона медали – усилится разборчивость покупателей: «Объекты с низкой ликвидностью и сомнительной историей собственников столкнутся со сложностями при продаже и задержатся на рынке».

Партнёр агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Екатерина Туманина считает, что «Эффект Долиной» не оказал существенного влияния на ульяновский рынок вторичной недвижимости.

– Скорее, он повысил общий уровень осторожности со стороны покупателей: люди стали внимательнее относиться к юридической чистоте объектов и чаще обращаться за профессиональным сопровождением сделок. При этом спрос на вторичное жилье в Ульяновске сохранился, массового отказа от сделок мы не наблюдаем. Оно остается востребованным у жителей региона, поскольку это готовый продукт с понятными сроками заселения и более доступным бюджетом по сравнению с новостройками. Особенно популярны студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры — такие объекты сегодня самые ликвидные и быстрее всего находят покупателя, – поясняет эксперт.

Ситуация на вторичном рынке, по прогнозу Екатерины, в ближайшей перспективе будет стабильной. Возможен умеренный рост цен, либо их фиксация на текущем уровне. При этом наибольший спрос будут сохранять качественные и юридически чистые объекты в хороших локациях.

Такой же прогноз – у аналитиков Циана: цены на жилье на вторичном рынке будут расти сопоставимо с инфляцией. Спрос ожидаемо подтолкнет снижение ключевой ставки – а, значит, и доходности депозитов. Ипотека станет более доступной, люди будут снова перекладывать средства с накопительных счетов в недвижимость. А так как по вторичке предложений все меньше, разрыв цен между вторичным жильем и новостройками будет уменьшаться. В среднем по стране он сегодня составляет 61% в пользу нового жилья.

Спасение «утопающих»

Можно ли все же обезопасить себя от мошеннических схем и как это сделать? Исполнительный директор – руководитель аппарата Ульяновского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» Татьяна Хаханина дала советы читателям Улпрессы.

Чтобы избежать неприятных последствий при покупке недвижимости на вторичном рынке, нужно сделать 10 шагов:

1. Проверить, действительно ли квартира принадлежит продавцу без обременения. Самым надежным способом проверки всегда считалась выписка из ЕГРН.

2. Запросить ряд документов для подтверждения чистоты сделки:

  • выписку из домовой книги, с помощью которой можно узнать, кто проживает в квартире (для ек получения нужно обратиться в УК или ТСЖ);
  • поэтажный план и экспликацию (для проверки наличия перепланировок и их статуса);
  • квитанции об оплате коммунальных услуг.

3. Запросить справки из психоневрологических и наркологических диспансеров. Это подтвердит, что продавец дееспособен и не состоит на учёте у психиатра и нарколога.

4. Выяснить у продавца его жилищные перспективы. Если у него нет встречной покупки, важно понять, куда он планирует переехать. Это косвенный признак добросовестности.

5. Пообщаться с родственниками продавца. Уточнить у них планы продавца после сделки и обстоятельства продажи — это может выявить скрытые мотивы или давление на него.

6. Выяснить, не состоял ли продавец в браке на момент покупки им квартиры. Если да – то для её продажи желательно получить нотариально заверенное согласие второго супруга. Это позволит обезопасить себя от претензий с его стороны в будущем.

7. В случае, когда между продавцом и его супругой (супругом) заключён брачный договор, с ним необходимо ознакомиться: этот документ может наделять правом собственности на конкретную квартиру одного из супругов. Этот вопрос можно уточнить у продавца и при наличии брачного договора – попросить предоставить его для ознакомления.

8. Для ранее приватизированной квартиры изучить документы о приватизации и сравнить с выпиской из домовой книги. Если выяснится, что какой-то жилец из числа проживавших в квартире на момент приватизации не участвовал в ней, необходимо обязательно выяснить, по какой причине. Такие лица впоследствии могут заявить о своих правах на жильё.

9. Проверить, не возбуждены ли против продавца судебные или исполнительные производства, в том числе по делам о личном банкротстве. Сделать это можно с помощью картотеки дел на сайтах районных судов (по месту жительства продавца и по адресу продаваемой квартиры), картотеки арбитражных дел, а также базы данных Федеральной службы судебных приставов.

10. Определиться с формой расчётов по сделке:

  • наличный расчёт (сопряжён со множеством рисков, начиная с вероятности ограбления и заканчивая вероятностью расчётов фальшивыми деньгами),
  • банковская ячейка,
  • аккредитив.

– В идеале лучше провести сделку у нотариуса. Для дополнительной гарантии можно пригласить на подписание договора психиатра, чтобы оценить адекватность продавца. А также можно застраховать титул (право собственности). Если в будущем через суд ваше право собственности оспорят (например, объявится ранее не учтённый наследник), страховая компания компенсирует вам финансовые потери, – пояснила Татьяна.