Арбитражный суд Ульяновской области признал незаконным строительство многоквартирного дома на границе частного сектора на севере Ульяновска. Эпопея с несколькими судебными процессами и попытками официально оформить стройку заняла более четырех лет. О ее деталях, значении судебного прецедента для точечной застройки в целом, связи с громким уголовным делом и миллионах судебных расходов, ложащихся на городской бюджет, «Улпресса» расспросила главу юрагентства «Кучембаев и партнеры» Алмаза Кучембаева, отстаивавшего интересы противников стройки.

– Алмаз, сейчас прецедент на проспекте Нариманова можно назвать попыткой классической точечной застройки, причем с застройщиком, упорно отстаивающем свою позицию, и властью, встающей на его сторону. Напомните, с чего начался этот долгий конфликт.

– Я подключился к делу в 2021 году, когда жители частного сектора на улице Весенней, идущей рядом с проспектом Нариманова, узнали, что рядом с их домами будет строиться многоэтажка. Речь о территории напротив микрорайона «Искра». Там у дороги одной линией стоят малоэтажные многоквартирных дома, за ними – участки под ИЖС. В целом это был микрорайон с малоэтажной застройкой. Но владелица одного из участков  в 10 соток, изначально предназначенного под индивидуальное жилье, на основании решения минстроя региона присоединила к нему еще более двух соток. Кроме того, 3,5 сотки рядом минстрой разрешил использовать под благоустройство.

В этот момент ульяновцы на улице Весенней и обнаружили, что рядом с их домами должна появиться девятиэтажка. Причем земли под парковку на участке уже не хватало – места для автомобилей в проекте нарисовали как раз на предоставленных минстроем 3,5 сотках под благоустройство. Против выступили сразу несколько человек. В суде мы требовали отменить выданное мэрией разрешение на строительство. Первая инстанция отказала, но областной суд признал разрешение незаконным. Также, когда к делу подключилась прокуратура, было отменено решение о выделении владельцу участка 3,5 соток, на которых якобы планировалась парковка.

На этом дело могло бы и закончиться.

– Но не закончилось – ни дело, ни строительство? На каком основании работы на участке продолжились?

– На момент решения суда на участке уже был выполнен нулевой цикл строительства. Сначала застройщик пугал соседей повышением этажности своего проекта и пытался получить новое разрешение на строительство в управлении городской архитектуры. Но глава управления Наталья Гордеева ему отказала, а от горадминистрации был подан иск о сносе уже построенного на участке объекта.

В Арбитражном суде дело попало к судье Инне Владимировне Рыбалко. Она, поддержав заявление горархитектуры, наложила запрет на строительные работы на участке.

Но застройщик, несмотря на решения судов, продолжал работы. И не заявлял требование об оформлении самовольного возводимого объекта. Это затянуло дело. Нам же, чтобы получить аргументы против строительства, не хватало экспертизы объекта. Но ее в том момент и нельзя было провести. Эксперты должны проверять соответствие объекта проекту, законность разрешения на строительство, но этих документов у самовольной стройки не было.

Наконец в конце 2023 года горархитектура выдала новое разрешение на строительство, уже на дом в пять этажей. Мы обратились в Арбитражный суд с требованием признать его незаконным. По этому делу мы сначала получили отказ, но кассация направила дело на новое рассмотрение. В том числе кассационная инстанция указала на необходимость проведения экспертизы. Также экспертиза была назначена и по второму делу. Таким образом мы получили сразу два мнения экспертов. Оба они оказались в пользу истца.

– Если я верно понимаю, экспертизы сыграли решающую роль при принятии решений судом. Что они обнаружили?

– Несмотря на запрет суда, застройщик успел возвести два с половиной этажа здания. Если помните, они были построены на самовольно возведенном и так и не снесенном нулевом цикле здания.

Экспертиза выявила множество нарушений. Проект строительства от ООО «Кангро проект» я бы назвал крайне некачественным. По мнению экспертов, он частично не соответствовал условиям договора, заданию на проектирование и требованиям градостроительных и строительных норм и правил. Эксперты отметили, что допущенные нарушения делают невозможным «реализацию данного проекта по представленной проектной документации». В том числе проезд на участок под домом был проложен за его пределами через неразграниченный земельный участок, не являющийся элементом городской улично-дорожной сети. Были нарушены требования противопожарной защиты – с юго-восточной стороны и вдоль северо-западной стороны участка фактически не было пожарных проездов. Например, вдоль северо-западной стороны пожарный проезд проложили через неразграниченную территорию, заросшую деревьями. Также на участок не вмещалось необходимое по площади озеленение.

Обнаружилось и фактически некачественное строительство. Судя по выводам экспертов, если бы дом достроили, жить в нем было бы опасно. Так, фактическая нагрузка от здания превышала допустимую нагрузку на забитые под него сваи. Не была выполнена гидроизоляции стен подвала, были нарушены перевязки швов кладки, одну из стен третьего этажа возвели без кладки смежных внутренних стен. Более того, толщина кладки оказалась нарушена, а ее швы не были заполнены раствором.

Кроме того, дополню, что дом не планировали подключать к централизованной канализации. Когда я на суде спросил автора проекта Сергея Кангро, реально ли откачивать ассенизаторской машиной канализацию многоквартирного дома, он ответил, что это уже не его проблемы.

Подводя итог, процитирую одно из заключений экспертов: «С технической точки зрения, объект незавершенного строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 73:24:040404:903 по адресу: г. Ульяновск, Ленинский р-н, пр-кт Нариманова, создает угрозу жизни и здоровью лиц, эксплуатирующих соседние здания, угрозу жизни и здоровью неопределённого круга лиц…»

– В результате оба суда признали стройку незаконной?

– Да. Первое решение вынесла судья Мария Александровна Семенова. Она признала разрешение на строительство, выданное горархитектурой, незаконным. Затем Инна Владимировна Рыбалко признала возведенные два с половиной этажа дома самовольной постройкой и дала три месяца на их снос.

Но управление архитектуры города уже обжалует оба решения. Жалоба на решение по сносу подана на днях от имени представителя горархитектуры Николая Утриванова. Хотя, напомню, именно горадминистрация и подавала иск о сносе самовольной постройки. Но позже это требование было заменено — город потребовал от застройщика привести объект капитального строительства в соответствие с градостроительными и строительными нормами и правилами. Получается, чиновники развернулись в сторону застройщика: сначала настаивали на сносе, потом выдали разрешение достраивать объект на незаконно возведенном нулевом цикле, а после через суд ищут возможность его узаконить.

Интересно также, что застройщика в обоих процессах защищала Ольга Колесникова. Судя по всему они до последнего будут пытаться оспорить решения суда.

– Ольга Колесникова  это бывшая владелица агентства недвижимости, осужденная за мошенничество по так называемому «монастырскому делу»?

– Да, это дело о передаче бизнесу городской собственности через Симбирскую епархию. Не знаю, какие точно отношения связывают сейчас горадминистрацию и Ольгу Колесникову, но явно этого мало, чтобы выиграть процесс.

Более того, по всплывшим во время судов данным, в строительство на Нариманова мог вкладываться осужденный недавно за незаконную банковскую деятельность Нурали Латыпов. Изначально участок принадлежал Валентине Чевыровой, но затем его переоформили на ООО «Элитстрой». Им руководит муж Чевыровой Николай Афанасьев. Их сын Игорь Афанасьев, занимающийся строительством, по моей информации, связан с Латыповым. В результате сейчас некому принимать решения по дальнейшей судьбе стройки, и средств сносить недострой, как того требует суд, у застройщика тоже нет.

— То есть на месте незаконной стройки город получает брошенный опасный объект? А есть возможность как-то иначе разрешить эту ситуацию?

— Да, для этого следует устранить выявленные экспертизой нарушения и привести проект в соответствие с нормами и правилами. Но это требует активных действий в том числе от власти: необходимо на основании распоряжения на благоустройство сделать полноценную дорогу по улице Весенней, чтобы организовать по ней пожарный проезд. Далее необходимо уменьшать этажность дома, чтобы выполнить все требования к многоквартирному дому.

Но если апелляция сейчас откажет горадминистрации и подтвердит решение о сносе, «Элитстрою» этого уже нельзя будет сделать. Есть ощущение, что ни чиновники, ни защита застройщика этого не понимают.

— Раз уж мы заговорили о деньгах застройщика, намерены ли истцы требовать компенсации понесенных расходов?

— Да, безусловно. Подтвержденные адвокатские расходы по двумя искам составили 4 млн рублей. По делу, которое рассматривала судья Семенова, ответчиком была только горадминистрация. Получается, два миллиона рублей истцу должен будет выплатить бюджет города, который сейчас считает все до последней копейки. Это в очередной раз ставит вопрос, на своем ли месте находится глава управления горархитектуры Наталья Гордеева, которая выдала разрешение на продолжение строительства на самовольной постройке.

— Если говорить о значении ульяновского прецедента точечной застройки не только для города, но и для этой темы в целом, как бы вы его оценили?

— Суды в делах о самовольных постройках ориентируются на Постановление пленума Верховного суда №44 от 12 декабря 2023 года. Оно говорит о сносе как о крайней мере и требует в первую очередь проверить возможность привести постройку в соответствие с нормами. Вспомните нашумевшие объекты. Ни ЖК «Молодежный», ни 12-этажку на Красноармейской, 16, несмотря на все нарушения, не разбирают.

В ситуации с «Элитстроем» застройщик, очевидно, перешел предел — пренебрег строительными правилами, не обеспечил минимальные комфорт и даже безопасность будущих жильцов. После долгих сложных процессов сразу два судьи Арбитражного суда встали на сторону истца и сказали, что самовольно построенный многоквартирный дом придется сносить. Это принципиально для борьбы с точечной застройкой по всей стране.