В Ульяновске и Димитровграде пытаются продать здания, нагруженные особым статусом — памятников истории или архитектуры. Чтобы найти инвесторов, владельцы выдвигают льготные условия, но чаще всего торги заканчиваются ничем. Узнали, какие активы остаются бесхозными, для чего снова ищут хозяев и почему специалисты считают, что продажи возможны, но при более продуманном подходе.

Администрация Димитровграда дважды за последнее время пыталась продать старинный особняк по минимальной цене — всего за один рубль. Но на ценную недвижимость даже и по смешной стоимости покупателей не нашлось.

В августе и октябре не состоялись конкурсы по продаже особняка купца Таратина из комплекса мукомольного комбината на улице Куйбышева. Здание имеет статус объекта культурного наследия регионального значения.

По условиям конкурса, его начальная цена составляла рубль за год аренды. Всего же покупателю пришлось бы заплатить за старинный особняк 5 рублей. Дело в том, что победитель конкурса должен не сразу получать здание-памятник в собственность, а сначала быть арендатором — пока не выполнит условия конкурса. Это два года на согласование проекта ремонта и реставрации памятника и еще три года на сами работы.

При этом шаг торгов высчитывается от кадастровой стоимости здания. Он составил почти 750 тысяч рублей. Но шагать по цене участникам торгов не пришлось — их на конкурсы не заявилось ни одного.

По похожей схеме уже ПАО «ДОМ.РФ» пытается продать находящееся на улице Хмельницкого в Димитровграде здание мужской гимназии, выстроенное по проекту архитектора Ливчака в 1913 году. Здание имеет статус памятника регионального значения. Ранее в нем располагался филиал МИФИ, но теперь объект культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии.

– Физическое состояние – условно-удовлетворительное: частичное разрушение конструктивных элементов (присутствует разрушение кирпичной кладки), двери, полы, окна, лестницы в неудовлетворительном состоянии, оконные и дверные блоки частично отсутствуют. Инженерные коммуникации (электроснабжение, отопление, водоснабжение, водоотведение) отключены/в нерабочем состоянии (требуются ремонтно-восстановительные работы). Система пожарной безопасности в нерабочем состоянии, — говорится в описании здания по итогам осмотра.

На продажу здание гимназии площадью более 1,5 тысячи м2 выставлено за 2,5 млн рублей. При этом участок под ним сдается покупателю в аренду еще за 16,2 рубля за м2 в год. Площадь его составляет более 1,9 тысячи м2. Арендовать землю покупатель должен будет в течение семи лет — ожидается, что он за это время проведет ремонт самого здания. После этого победитель торгов получит право на приоритетный выкуп участка под творением Ливчака.

Еще один объект культурного наследия в Димитровграде, уже вместе с землей, продается за 2,7 млн рублей. Это здание пожарного депо на улице 3-го Интернационала площадью в 769 м2 и участок под ним в 591 м2.

Здание имеет статус памятника местного значения. Оно также находится в неудовлетворительном состоянии. Как уточняется в описании, «решение об отнесении Объекта культурного наследия к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии, принято по двум пунктам: утрата элементов систем инженерно-технического обеспечения (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения); деформация перекрытий или их отсутствие.

Тем временем в Ульяновске здания с ограничениями, связанными с ОКН, не уходят даже на торгах со снижением цены. ДОМ.РФ уже не в первый раз ищет покупателей на дом 24.2 по улице Гончарова, земельный участок и еще одно помещение в соседнем здании Гончарова, 24.3. Хотя само продаваемое здание и не является памятником, оно находится во дворе за кинотеатром «Художественный» и входит в объединенную охранную зону.

Площадь продаваемых помещений составляет 212 метров. Столько же продается и земли.

Начальная цена для торгов, которые пройдут 4 декабря, определена в 6 млн рублей. Ранее «ДОМ.РФ» уже трижды пытался найти хозяина на этот актив, поэтому сейчас его продают через публичное предложение с понижением цены. Минимальная стоимость определена в 3 млн рублей.

Тем временем идет суд по еще одному зданию-памятнику в центре Ульяновска, пришедшему в неудовлетворительное состояние. Речь о Доме купца Акчурина на улице Федерации. Подробно о попытке его передачи бизнесу и обветшании «Улпресса» уже писала. Управление по охране объектов культурного наследия региона обратилось в суд, потребовав от мэрии и Олега Калашного, владеющего долей в здании, провести противоаварийные работы и реставрацию. Заседание суда запланировано на следующую неделю.

Но финансирования ремонта от горадминистрации вряд ли получится дождаться. Как показывает практика, решения суда только ускоряют попытки найти новых владельцев на здания-памятники. Дом Акчурина уже вносят в программу приватизации.

Но удастся ли продать его и другие активы, если пока торги оканчиваются ничем? По оценке директора агентства недвижимости Domatoot Светланы Пономаревой, несмотря на отрицательные примеры, нельзя однозначно говорить о застое продаж зданий с нагрузкой в виде статуса ОКН. По опыту риэлтора, перспективность каждого объекта нужно оценивать отдельно:

– Каждый раз это рыночная история. ОКН может быть интересен, если он находится в точке, где, например, идут очень большие потоки, и без разницы, сколько он стоит. По Гончарова здания стоят все сплошь ОКН — все востребованы, и за всеми ухаживают так или иначе. Но здание 24.2 — оно во дворе, это точно не торговый объект.

Если говорить о Доме Акчуриных, отмечает риэлтор, владельцам имущества стоит не продавать его в никуда, а изучить потребности потенциальных покупателей, и исходя из них выдвигать условия продажи.

– С экономической точки зрения это интересный объект. Вопрос, за сколько его продают и сколько нужно доинвестиций. Тут работает четкая простая математика: если это выкупают под арендный бизнес, то вопрос, что с него покупатель получит, сколько будет платить налог на недвижимость и сколько нужно вложить в ремонт. По-хорошему, там нужно менять перекрытия. Если менять перекрытия, это даст вес зданию, значит, нужно смотреть, что с фундаментом. Потому что, если не сделаешь бетонное перекрытие, здание вообще никому не нужно будет. С деревянными нельзя никак использовать, кроме как мелкие офисы. А для тех бизнесов, которые приносят деньги — клиники, рестораны, гостиницы, нужны особые условия. И покупатель появится, когда он будет понимать, во что инвестирует.