Ульяновск вошел в число городов-лидеров, где за последний год сильнее всего подорожали новостройки. Рост составил 19%. Новое жилье увеличивается в стоимости каждый месяц, а за новостройками, как правило, идет и повышение цен на вторичном рынке. Узнали у экспертов, что происходит на рынке недвижимости сейчас, и чего ждать в ближайшее время.

По данным Циан.Аналитика, в топ-3 городов-лидеров по подорожанию вошел Санкт-Петербург – цены выросли на 22% (до 350,2 тыс. руб. за кв. м), Ульяновск (на 19%, до 134,8 тыс. руб.) и Кирове (18%, до 156,3 тыс. руб). При этом средняя стоимость квадратного метра по 40 крупнейшим российским рынкам недвижимости в сентябре составила 188,2 тыс. руб. – годовая прибавка – 8%.

В строящихся домах цены пока скромнее. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя стоимость «квадрата» в Ульяновской области в сентябре составляла 120 665 руб. Годом ранее – 110 058 руб.

Продано на сегодняшний момент 28% от строящихся квартир.

Девелоперы, работающие в регионе, по стоимости квадратного метра в новостройках распределились так (данные проектных деклараций):

  • DARS Development – 124 919 руб
  • Железно – 123 666 руб
  • СЗ ПРАЙМ – 122 768 руб
  • Магма Симбирск – 122 762 руб
  • СЗ Дом 3 – 122 537 руб
  • MN GROUP – 121 986 руб
  • Премьера – 121 798 руб
  • Новая жизнь – 121 584 руб

Рынок адаптируется

Как отмечает директор агентства недвижимости «Этажи Поволжье» Алсу Нагматуллина, рост цен на новостройки в Ульяновске действительно ощущается, но средняя стоимость квадратного метра — достаточно условный показатель:

– На неё влияет структура предложения, выход новых жилых комплексов и изменение доли квартир разных классов. Наиболее заметный рост мы видим в сегменте качественного комфорт-класса и в новых проектах на старте продаж. Здесь застройщики закладывают в стоимость не только непосредственно строительство, но и стоимость земли, проектирование, подключение инфраструктуры, рабочую силу и финансирование проекта. Кроме того, себестоимость строительства за последние годы существенно выросла.

Нагматуллина уточняет, что застройщики не просто «одномоментно подняли цены на 19%». Цена в новостройках меняется по мере реализации проекта. По мере того как квартиры продаются, самые привлекательные предложения уходят, а стоимость оставшегося предложения увеличивается.

В целом, по мнению эксперта, текущую ситуацию можно охарактеризовать не как резкий скачок цен, а как постепенную адаптацию рынка к новой себестоимости строительства и изменившимся условиям спроса:

– Также застройщики сейчас гораздо активнее используют скидки и специальные условия, поэтому заявленная цена и фактическая цена сделки могут отличаться. На рынке Ульяновска сейчас, например, достаточно много предложений со скидками и специальными условиями от застройщиков.
Для покупателя это означает, что сейчас особенно важно сравнивать не только цену квадратного метра, но и конечную стоимость квартиры, условия покупки, скидки и финансовую нагрузку.

Почему дорожают квартиры?

Как прокомментировала Улпрессе аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым, подорожание квартир в новостройках, в первую очередь, обусловлено давлением на себестоимость:

– Это совокупный эффект роста стоимости проектного финансирования из-за высокой ключевой ставки, повышающихся цен на строительные материалы и оплату труда. Дополнительное влияние оказали и льготные ипотечные программы: они подогревали спрос и позволяли застройщикам фиксировать более высокие цены.

Однако в текущих условиях спрос на новостройки заметно слабеет — люди становятся осторожнее в условиях высокой ипотечной ставки и неопределенности.

Как уточняет Гудым, даже при снижении спроса застройщики не спешат снижать цены. Это связано с тем, что большинство из них работает на более низкой марже: дальнейшее снижение цен просто приведёт к работе в убыток, а иногда может поставить под угрозу и выполнение обязательств перед банками по проектному финансированию.

– Кроме того, очень важный фактор — снижение темпов вывода новых проектов на рынок. Из-за всех вышеописанных экономических трудностей (дорогие кредиты, рост себестоимости, ухудшение покупательской способности) девелоперы стали осторожнее запускать новые стройки и выводить квартиры в продажу. В результате предложение новых квартир ограничено, что искусственно поддерживает дефицит на рынке даже при немного упавшем спросе. Это позволяет застройщикам удерживать цены на прежнем или даже повышенном уровне.

Аналитик «Финам» отмечает, что разница в стоимости квартир и ее динамикой между регионами объясняется разным балансом спроса, предложения и стадией рыночного цикла. Так, в Санкт-Петербурге рост вызван прежде всего дефицитом и вымыванием предложения — новых проектов мало, а доступные квартиры быстро раскупили. В Ульяновске и Кирове сработал догоняющий эффект — низкая база прошлых периодов, ограниченное предложение и ожидания по льготным программам подтянули цены к уровню более крупных рынков.

– Там же, где рынок был перегрет, идёт коррекция, потому что высокие цены ограничили спрос, а застройщики столкнулись с конкуренцией и необходимостью скидок, – поясняет эксперт.

Переток спроса

Кристина Гудым полагает, что на фоне роста цен в новостройках вторичный рынок, скорее всего, продолжит меняться разнонаправленно. Но в целом он может дорожать быстрее первичного из-за перетока спроса:

– Покупатели, которым не хватает денег на новостройку или не подходят условия льготной ипотеки, переходят на готовое жильё, а снижение ключевой ставки делает рыночную ипотеку доступнее. В крупных городах вторичка может продолжить рост, тогда как в слабых регионах возможна стагнация или локальное снижение, если спрос не подтвердится.

Алсу Нагматуллина прогнозирует, что вторичный рынок будет реагировать на ситуацию постепенно:

– Прямой зависимости «новостройки подорожали — вторичка сразу подорожала» нет. Но если разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья будет сохраняться или сокращаться, собственники вторичных квартир получат определённые ориентиры по цене.

При этом покупатель сегодня стал гораздо более чувствительным к стоимости и ежемесячному платежу, поэтому просто повышать цену вслед за новостройками будет недостаточно — объект должен соответствовать рынку по качеству и цене.

Что будет дальше?

По мнению президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, цены на новостройки вырастут примерно на 15−18%. При этом, как отмечают эксперты проекта «Движение.ру», годовая выручка застройщиков может стать минимальной за 4 года – по прогнозам она снизится на 20% и не превысит 4,4 трлн рублей.

– Что касается ближайших месяцев, я бы не ожидала резкого снижения цен на новостройки. Скорее всего, мы увидим сохранение текущего уровня с умеренной корректировкой вверх по отдельным востребованным проектам. При этом конкуренция за покупателя останется высокой, поэтому застройщики будут продолжать использовать скидки, рассрочки и различные программы стимулирования спроса, – считает Алсу Нагматуллина.