Памяти Зубова

Вчера по горячим следам уже был написан текст по итогам обсуждения новых проектов застройки Толстого, 65, однако присланные Ириной Зубовой вечером фото, а главное, более серьезное ознакомление с полученным нами правовым анализом законности стройки, заставляют по-другому расставить акценты.

Во-первых, предлагаю перейти по ссылке и ознакомиться всем (интересного много — целый детектив): информация, полученная в ходе расследования правовых оснований застройки по адресу Толстого, 65. Здесь вынесу два обязательных для понимания ситуации и наиболее важных, на мой взгляд, фрагмента:
«Администрацией областного центра 22.09.2005 … выдано разрешение на строительство с правом на реконструкцию существующего строения и строительства второго индивидуального жилого дома (sic! — Ежов). На основании полученных ими документов в 2006 г. возведен жилой дом с признаками многоквартирности….
В настоящее время правообладателем объектов капитального строительства, расположенных на вышеуказанном земельном участке, является ООО «Янтарный дом» на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.04.2017 и договора купли продажи индивидуального жилого дома от 24.05.2017. При этом заключенный с Жучковым договор аренды земельного участка не прекратил свое действие.

В то же время, возводимый жилой дом имеет признаки многоквартирности. Проведенным с привлечением специалистов Агентства архитектуры и градостроительства Ульяновской области обследованием данного объекта установлено, что он фактически является 4-этажным домом, включая один подземный этаж, высота которого больше 1,80 м., и состоящий из 4 обособленных помещений. Объект также имеет поквартирную планировку (на каждом этаже расположено 2 квартиры).

В этой связи в действиях Жучкова Д.О. имеются признаки нарушения ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п.п. 2.4.1 и 2.4.2 заключенного с администрацией г. Ульяновска договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, используется им вопреки его целевому назначению и виду разрешенного использования.

О сложившейся ситуации администрация г. Ульяновска в 2006, 2012 и 2015 гг. неоднократно информировалась ГИММЗ «Родина В.И. Ленина» и Управлением Росреестра по Ульяновской области.

Однако Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства городской администрации (в настоящее время – Управление муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска) в нарушение ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» до 2015 г. полномочия в рамках осуществления муниципального земельного контроля по обследованию названного земельного участка реализованы не были, а по результатам проведенного 14.09.2015 обследования меры по пресечению противоправной деятельности застройщика не приняты.

Более того, располагая сведениями о допущенных при возведении данного объекта нарушениях градостроительного и земельного законодательства, 21.12.2016 городской администрацией вопреки ст. 51 ГрК РФ срок разрешения на его строительство (реконструкцию) продлён до 20.08.2017«.

Нам остается только догадываться, что мотивирует КУГИЗ к принятию подобных фактически незаконных решений. Причем я уверен — практика эта в наших условиях повсеместна. Если так легко нарушают по потенциально резонансной застройке в центре, то что говорить о туманных спальных окраинах. По хорошему только после вскрытия одного этого факта руководство КУГИЗ и ответственных необходимо отправить в отставку.

По нашему конкретному вопросу акцентирую главное: застройщик имеет право строить индивидуальный жилой дом, но никак не многоквартирный.

Второе.
«На основании постановления Правительства Ульяновской области от 02.07.2009 № 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «Город Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон» (далее – постановление № 256-П) указанный земельный участок был включен в зону охраны объектов культурного наследия регионального и муниципального значения, не позволяющую снос исторических зданий, объектов культурного наследия; строительство зданий, строений сооружений, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление историко-градостроительной или природной среды объектов культурного наследия».

Другими словами, застройщик просто не имеет права строить на этой территории что-то что «не направлено на сохранение и восстановление историко-градостроительной или природной среды объектов культурного наследия». Формулировки, привычно, размытые. Но мы трактуем это строго как восстановление разрушенного и никак иначе. Иначе огромный риск уйти в ни к чему не обязывающие картинки и последующую произвольную застройку.

И, по-хорошему, руководство нового министерства должно идти в суд и добиваться наказания нарушителя и восстановления здания в первозданном виде. Это вопрос даже не принципа и профильной работы новой структуры. Это вопрос соблюдения закона. А что вместо этого?

Вчера состоялся «научный градостроительный совет» (этакий гуманитарный кружок, на котором специалисты и бурлящая общественность обсуждают проекты и, даже, выносят никого ни к чему не обязывающие решения), на котором, в том числе, обсуждали судьбу Толстого 65. Привлеченный застройщиком по рекомендации архитектор Владимиров показал красивые картинки — 4 проекта. Скандалы, расследования,споры, дебаты

(подробнее и еще больше картинок — в конце нашего вчерашнего текста). Шарпудин Хаутиев прокомментировал нам (цитирую),  что варианты «имеют недостатки»: цвет кровли слишком ядовит. А Олег Владимиров отметил, что компромиссом может стать соединение этих двух проектов. Но будут анализировать уже имеющуюся информацию.

И никто не вспомнил о том, что если сносить «не исторический дом» застройщик и мог, то строить что-то на этом месте, по букве решения регионального закона, -нет (если это не делается ради сохранения среды). Неужели архитекторам и профильным чиновникам не известно о существовании ключевого регионального норматива, регулирующего статус заповедника?

Специально не стал переносить сюда весь набор интересных картинок со вчерашнего заседания, в более полной картине происходящего они кажутся не более чем инструментом для пиара. Открытость, дискуссии, Улпресса транслирует, бла-бла… А застройщик давно строит «клубник» вместо разрешенного индивидуального дома, опять же незаконно сносит другой дом и пока «обсуждают проекты» спокойно играет в «шарики»

и строит на его месте то, что хочет. А КУГИ об этом ставится в известность из года в год. Но снова согласовывает беззаконие. Интересно, основываясь на чем?  Городу — только вред (сколько мы тут говорим о разрушении целостности сохраненной Зубовым жемчужины — заповедника). В плюсе здесь только застройщик, который получит прибыль от продажи в своем «индивидуальном» доме квартир. И каким-то образом КУГИ. Как вы думаете, каким?

И, в завершение, акцент мне хочется сделать именно на этом аспекте. Что там с новым министерством нужно смотреть — начали активно. Да и формулировки регионального закона, защищающего заповедник, весьма туманны («строительство разрешено если идет в целях сохранения среды» — поди докажи). А вот КУГИ открыто поддержало беззаконие в сфере своих компетенций. И это наглядный факт. Поддержало нагло, и, как пишут в делах, «с особым цинизмом» в отношении общегородской ценности. И если этот факт пропустить в новостной текучке — правовой беспредел в ключевой теме городской застройки будет продолжаться.

UPD:
В постановлении Правительства Ульяновской области от 02.07.2009 № 256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования «Город Ульяновск» прописано, что нельзя сносить исторические здания, но этот объект таковым не является. Также там есть пункт, запрещающий возведение новых объектов. Но в данном случае речь идет о восстановлении или реконструкции. По словам директора заповедника «Родина Ленина» Ирины Котовой, сейчас эти проекты и подгоняются под понятие реновации. Первый проект, несмотря на яркую зеленую крышу, это именно то, что застройщик снес и то, что в итоге «заповедник» хочет видеть на этой улице.
Некоторым членам экспертного совета это решение не понравилось, но это симбирский стиль утраченного здания. Другой острый вопрос — этажность/высотность. В регламенте это не прописано, так как строить новые объекты там нельзя. Застройщик хочет сделать мансардную крышу и тем самым увеличить высоту, однако Котова считает, чем проще здание будет выглядеть, тем лучше оно впишется в общую картину улицы.