Протекла крыша, прорвало трубу, затопило подвал – кто виноват? Конечно, управляющая организация: не уследила, вовремя не отремонтировала, не уберегла вверенное ей общее имущество. А кто страдает? Да мы с вами, жильцы дома! Потому надо заранее регулярно проводить сезонные осмотры МКД, выявлять потенциальные места аварий и устранять их, пока ничего не случилось.

Мы уже писали о том, что в Ульяновске организованы бесплатные курсы повышения квалификации для старших по домам и активных собственников. Помимо теоретической части, есть и практические занятия. Так, недавно заместитель председателя президиума Координационного областного совета собственников в ЖКХ Александр ПОТАПОВ провел мастер-класс по осмотру МКД. В качестве опытного полигона был избран дом по адресу: ул. Варейкиса, 24.

– Сегодня мы, жильцы нашего дома, уже напрочь забыли, что это вообще такое – ходить жаловаться на УК. Я не понимаю таких собственников, которые годами – годами! – пишут жалобы на свою УК, причитают, как плохо она работает, ничего не делает. И при этом сами от нее никуда не уходят, ничего не меняют. Только стонут. У нас все по-другому. Мы ушли от той УК, которая нас не устраивала, выбрали другую, и в жизни нашего дома принимаем активное участие, – рассказал председатель совета МКД Иван РЫЖКИН.

В пятиэтажке №24 по ул. Варейкиса избран совет МКД из пяти человек – по одному от каждого подъезда. Сообща решают, что делать в доме и как потратить деньги, собираемые на содержание, текущий и капремонт.

Начали, естественно, с кровли, затем заменили розливы в подвале, систему ХВС и т.д. Крыша и подвал – это, конечно, основное, так как протечки наносят огромный ущерб. И, наверное, любой знает: когда капает с потолка, бесполезно заниматься стенами. После того как защитили дом и заменили инженерную инфраструктуру, можно обратить внимание и на внешние элементы.

– В этом году добрались до капитального ремонта фасада, – продолжил Иван РЫЖКИН. – Лестничные клетки, козырьки над входными группами, замена окон… Осенью начнут цоколь делать. Когда перешли в новую УК, также сразу ушли и от регионального оператора на специальный счет. Мы договорились с УК и делаем работы авансом: работа уже выполнена, а расплачиваться мы будем за это до сентября. Так же мы поступаем и с текущим ремонтом. Лучше заниматься именно плановым ремонтом, чем потом аварийным. Это в разы дешевле.

Домик, не болей!
– Как у любого человека в поликлинике есть своя карточка, куда заносятся данные о его здоровье, так и у каждого МКД должен быть документ, где отражается его состояние, – начал свой мастер-класс Александр ПОТАПОВ. – Это нужно для того, чтобы знать всю «историю болезни» дома и понимать, какие «лекарства» ему прописывать. По той же аналогии, как нам велят проходить регулярно медосмотры, так и в МКД необходимо делать плановые общие осмотры. Причем мой совет – не отдавать этот процесс на откуп специалистам УК! Собственники обязательно должны участвовать. Потому что вот мы читаем акт осмотра, и тут написано: «…состояние кровли удовлетворительное». А что это значит? «Удовлетворительно» в понимании УК и в понимании жильцов – могут быть совершенно разные вещи. Ведь потом не сотрудникам УК будет на голову капать с потолка, их, может быть, это и удовлетворяет, а жильцов – нет.

Основная задача – выявить причины появления дефектов и определить план работ по их устранению.

– Только я еще раз хочу обратить внимание собственников, что все работы, которые вы запишете в план, УК будет выполнять за ваш счет. Поэтому важно также требовать и проконтролировать расчет смет, – подчеркнул Александр ПОТАПОВ.

С чего начать?
Конечно, с выбора УК и составления договора управления. Это важный документ. Есть мнение, мол, да что там тот договор, есть же закон, Жилищный кодекс, постановления Правительства, там все прописано… Но все же УК как исполнитель действует по заданию и поручению заказчика, а не ЖК РФ или Правительства РФ.

Создайте комиссию
Для проведения осмотра жилого дома, помимо специалистов управляющей организации, пригласите членов совета МКД или жильцов, уполномоченных от собственников. От УК могут присутствовать еще и представители подрядных организаций, которые занимаются непосредственно эксплуатацией общего имущества вашего МКД. Очень важно мнение профильного специалиста (электрика, сантехника и др.).

Порядок проведения осмотра описан в п. 2.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170.

Осматривайте МКД два раза в год
Весенний общий осмотр является частью подготовки МКД к следующему зимнему сезону. Для всесторонней проверки инженерных систем он проводится после отключения центрального отопления. А осенний осмотр проходит уже непосредственно перед началом отопительного сезона. Оценивается готовность к зиме. Неисправности и дефекты фиксируется в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД.

Составляйте акты осмотра

На основании заполненного журнала проверки составляются акты сезонных осмотров МКД. Весной определяется объем работ по текущему ремонту на нынешний год, а осенью – на следующий. Оба акта также включают и описание дефектов, которые возможно устранить только при капремонте.

В приложении 3 постановления Госстроя РФ №170 представлен рекомендуемый вид акта. Впрочем, внешнее оформление может отличаться, это не столь важно, главное – суть документа. Помимо каких-то обязательных атрибутов, указания адреса и даты, в акте должна быть табличка как минимум из трех столбцов:
• наименование осматриваемых систем и элементов;
• оценка состояния;
• решение о необходимости ремонта.

Данные для первой колонки (если вы не знаете всего, из чего состоит МКД) можно найти в приложении 7 того же постановления №170.

Во второй колонке фиксируется, в каком состоянии находится каждый элемент конструкции или инженерной инфраструктуры. Если элемент успешно проходит проверку, указывается, что он находится в отличном, хорошем или удовлетворительном состоянии. При обнаружении дефекта кратко описывается его характер, возможные причины появления, точное место расположения и примерный объем работ по его устранению. Для такого элемента (требующего ремонта) ставится отметка -«неудовлетворительное состояние».

В третьем столбце указывается необходимый тип ремонта: «текущий», «капитальный» или «не требуется».

В конце, после ознакомления с документом, все члены комиссии, которые принимали участие в осмотре дома, ставят свои подписи.

Итогом всей этой кропотливой работы должно стать отсутствие аварий и протечек, а также комфорт и спокойствие жильцов!
Егор Обухов