В октябре этого года возобновились курсы для председателей советов домов, которые проходят на базе УлГТУ. Первый семинар был посвящен проблемам эксплуатации и сезонного осмотра строительных конструкций многоквартирных домов.

В качестве спикеров выступили заместитель регионального министра строительства, ЖКК и транспорта Сергей НОСКОВ и завкафедрой теоретической и прикладной механики и строительных конструкций политеха Владимир КАРСУНКИН.

Площадка для народных инициатив
Первая часть двухчасового семинара была посвящена ответам на различные вопросы старших по домам. Собравшиеся не отпускали замминистра почти сорок минут. Председателей интересовали такие темы, как установка приборов погодного регулирования, оплата ОДН, тарифы и нормативы на ГВС, борьба с должниками и другие.

– Если говорить о «погодниках», то в настоящее время они установлены почти на 400 многоквартирных домах Ульяновска. Жители всех этих МКД стали платить меньше: приборы окупаются обычно за два-три года. Установкой «погодников» должны заниматься профессионалы – я надеюсь, что мы их пригласим на один из будущих семинаров, – сказал Сергей НОСКОВ.

Он также заверил старших, что на курсы будут приглашаться представители ресурсоснабжающих организаций и УК, поскольку многих участников семинара интересовали вопросы, связанные с оплатой и качеством коммунальных ресурсов.

Особое внимание было уделено сложностям работы с неплательщиками, о чем подробнее читайте в этом выпуске «Управдома».

– Вообще, есть идея создать на основе нашего политеховского семинара площадку, где будут предлагаться механизмы решения различных проблем. Областное Министерство строительства, ЖКК и транспорта готово активно поддерживать ваши инициативы, помогать вам составлять обращения в различные инстанции, в том числе в региональное Заксобрание и суды, – отметил выступающий.

Капремонт – это не ЧС
Далее слово взял Владимир КАРСУНКИН – известный в городе эксперт по строительным конструкциям. Он обратил особое внимание на такое понятие, как«планово-предупредительный ремонт МКД».

– Сейчас мы расцениваем капремонт как некую чрезвычайную ситуацию. То есть мы задумываемся о капремонте, когда уже вопрос стоит остро: сносить МКД, расселять его или все же отремонтировать? На самом деле капитальный ремонт – планируемое и регулярное мероприятие, то есть упомянутые работы должны выполняться с определенной периодичностью, просто потому, что подошло время. По крайней мере, в СССР данная система действовала именно так, – прокомментировал выступающий.

Три разрушителя дома
– За двадцать лет работы экспертом в сфере строительства я убедился в том, что существуют три главных фактора, которые разрушают здание: грунт, вода и человек. Хуже всего ситуация становится тогда, когда они объединяются, – заявил КАРСУНКИН.

Он привел такой пример для иллюстрации этого тезиса. В одном из МКД Димитровграда начала заметно разрушаться кладка. Выяснилось, что в щелевой кирпич попадает вода, которая зимой замерзает, расширяется и служит причиной появления трещин.

– В итоге оказалось, что виноваты в произошедшем сами собственники. В свое время они самовольно сделали козырьки над застекленными лоджиями. Козырьки были поставлены неправильно, дождевая и талая вода текла в кладку. Примечательно, что разрушалась кладка именно у тех жильцов, которые сами же эти козырьки и соорудили, – отметил спикер.

Осенние и весенние осмотры зданий предназначены в том числе для того, чтобы не допустить подобных ситуаций. Указанные мероприятия должны проводиться грамотными специалистами, поскольку они являются основой для осуществления всех видов ремонта МКД.

Не оставаться в стороне
– Старшие по домам не должны оставаться в стороне при проведении сезонных осмотров.
Многие признаки доступны и непрофессионалам. К примеру, трещины в фасаде, отошедшая отмостка, покосившееся крыльцо могут быть замечены любым – и для этого не надо быть специалистом в строительстве, – сказал Владимир КАРСУНКИН.

Главный смысл подобных осмотров заключается в раннем выявлении возможных проблем, так как вовремя остановить разрушения всегда легче, чем потом проводить дорогостоящий ремонт в аварийном порядке.

Результаты весеннего, осеннего или внеплановых осмотров должны заноситься в соответствующие журналы. Данные сведения служат основой для планово-предупредительного ремонта.

Износ под снос
Во время осмотра здания повышенное внимание нужно уделять тем конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.

– При трактовке термина «физический износ» многие ошибаются, думая, например, что имеется в виду утрата несущей способности. Если бы это было так, то при износе 60 процентов любое здание просто обязано рухнуть. На самом деле уровень физического износа – 60 процентов – это денежные средства, проценты от стоимости самого здания, которые придется потратить, чтобы привести дом в первоначальное состояние (какое оно было сразу после ввода в эксплуатацию), – пояснил Владимир КАРСУНКИН.

Кроме того, он назвал отличия между терминами «капремонт» и «реконструкция»: при ремонте восстанавливаются первоначальные характеристики здания, при реконструкции и модернизации эти параметры изменяются – например, меняется общая площадь дома.

– Также нужно учитывать, что капитальный ремонт не производится на зданиях, предназначенных на снос. В результате возникает очередная проблема: есть множество МКД, которые не сносят (ибо нет денег) и в то же время – не ремонтируют, так как планируется их снос.

В качестве примера он привел 37-й дом по улице Гончарова: он был объявлен аварийным еще в 1980-х годах. Тем не менее там до сих пор живут люди.

От подвала до вентиляции
В завершение семинара старшие по домам рассказали о конкретных проблемах своих МКД.

– У нас подвал уже много лет наполовину засыпан землей: сантехникам приходится по-пластунски там пролазить, чтобы устранить течи и заменить трубы, – пожаловалась старшая 76-го дома по улице Отрадной Галина СЕМЕНОВА.

В ответ эксперт предположил, что, скорее всего, это связано с водой и состоянием грунта.

– Место в Засвияжском районе, где располагается ваш дом, – бывшие болота. Если вы попытаетесь убрать землю, есть большая вероятность, что в подвале появится вода. Для строительных конструкций от этого нет вреда, но вот при обслуживании инженерных коммуникаций, конечно, создаются трудности, – сказал завкафедрой.

Помимо этого, председатели советов МКД поинтересовались, нужно ли закрывать на зиму слуховые окна на чердаках или продухи в подвалах – чтобы сэкономить на тепле.

– Слуховые окна, продухи для того и предназначены, чтобы быть открытыми – это создает необходимую вентиляцию для высушивания подвалов и чердаков. Вообще, собственники и представители управляющих компаний очень мало уделяют внимания вентиляции. Считается, что,например, проблемы с водой и теплом нужно решать, а обеспечение хорошей вентиляции

– совсем не обязательно. Нужно помнить, что основа здоровья -тот воздух, которым мы дышим. Засорение вентиляционных проходов нередко ведет к образованию плесени на стенах, закрытие слуховых окон – к тому, что перекрытия на чердаке начинают намокать, в результате потолки на верхних этажах темнеют. Жители полагают, что течет кровля, а проблема – в отсутствии нормального тока воздуха, – подытожил КАРСУНКИН.

Евгений Нувитов