Государство окончательно убедилось в неэффективности субсидирования жилищных займов. Счетная палата РФ выяснила, что снижение ставки по ипотеке на 1% приводит к росту реальной цены новой квартиры на 0,9-2%.

Куда же девается финансовая поддержка, выделенная из бюджета, скорее всего, уже всем понятно – в карман застройщикам. Подходы к выдаче льготной ипотеки пересмотрели, и теперь ее будут давать не всем подряд.

Взял 26 ипотек, а вам слабо?!
Льготная ипотека для всех, по сути, была не льготная, а обычная, так как выделенная из бюджета поддержка тут же съедалась повышением цен. Причем люди брали по нескольку таких займов. По данным из Единой информационной системы жилищного строительства, более 114,9 тысячи россиян оформили на себя по два и более льготных кредита на общую сумму 1,1 трлн рублей, из которой около 34% приходится на льготную ипотеку, остальные 62% – на семейную. Счетная палата провела аудит за 2021-2023 гг. и выкатила подробнейший доклад об этом на своем официальном сайте ach.gov.ru.

Выяснилось даже, что один гражданин умудрился оформить на себя аж 26 (!) льготных ипотек. Рекордная сумма кредитов на одного заемщика составила 196,03 млн рублей.

Количество заемщиков, оформивших пять и более льготных ипотек, составляет 1563 человека. Понятно, что это далеко не бедные люди, которые при этом все же получали поддержку государства как нуждающиеся. Однако, если человек может себе позволить пять и более кредитов, значит, он явно имеет доходы выше среднего. Об этом говорится в опубликованном докладе Счетной палаты.

Не будем кусать локти
Центробанк РФ неоднократно выступал за сворачивание этой программы и указывал на рост стоимости жилья из-за господдержки. По мнению главы ведомства Эльвиры НАБИУЛЛИНОЙ, последствия от массовой льготной ипотеки будут влиять на экономику России еще как минимум полтора-два года. Это время, судя по всему, когда рынок недвижимости будет лихорадить.

Напомним, с 1 июля в России завершилась масштабная льготная ипотека на новостройки по ставке 8%. Поэтому в предыдущем месяце случился ажиотаж. Для сравнения: по Ульяновской области в июне было выдано 1788 ипотек на сумму 5,7 млрд рублей, а в июле уже почти в два раза меньше – 911 на 2,5 млрд рублей. Оно и понятно, ведь если еще в июне средневзвешенная ставка была 7,31% годовых, то в июле она уже стала 10,39%.

На 13% сократилась выдача ипотеки в России с начала года

Ставки по кредитам растут, а спрос на недвижимость падает. Глядя на активное строительство новых микрорайонов и ЖК, жители Ульяновска задаются вопросом: для кого это все? Численность населения сокращается, а квадратных метров становится все больше и больше. Обеспеченность населения жильем в нашем регионе обгоняет общероссийские показатели.

В третьем квартале 2024 года размер рекомендованного для обслуживания взятой ипотеки семейного дохода заемщика достиг 103,2 тыс. рублей в месяц.

Стоит ли кусать локти, если не успели взять ипотеку до отмены льгот? Надо понимать, что даже льготная ипотека – это все равно кредит, который надо отдавать. На многих действует магическое словосочетание «…с господдержкой», мол, если что – государство поддержит. Но нет же. То есть, увы, но, как показывает практика, далеко не все осознают, что это не подарок. Как итог, взяв займ, затем не все могут его погасить. По данным на 1 августа 2024 года, ульяновцы задолжали по ипотечным кредитам 122 млрд рублей.

Ставки растут
Массовая льготная ипотека отменена, но все еще продолжают действовать другие программы с господдержкой – военная, семейная и IT-ипотека. На данный момент лимиты для семей закончились. То есть заявки принимают, но денег пока не выдают. Обещают, что обновят лимиты в 2025 году. Однако, судя по всему, и условия для заемщиков поменяются. В целом по стране наметился явный тренд на сокращение выдач ипотеки в рамках госпрограмм. Это значит, что получить ипотеку с господдержкой смогут далеко не все желающие. Жилищные кредиты в целом становятся уделом лишь очень хороших (платежеспособных) клиентов.

Ульяновская область заняла 45 место в рейтинге регионов по доступности ипотеки. Аналитики «РИА Новости» посчитали, что лишь 12,6% ульяновских семей могут купить квартиру в ипотеку по рыночной ставке.
Сейчас в Ульяновске ставки на ипотеку на 30 лет начинаются от 21% и выше. При этом банки продолжают ужесточать условия, например, поднимают первоначальный взнос. Застройщики, напротив, пытаются смягчить, хотя получается не очень. Распространенной практикой являлся дисконт к ипотечной ставке для клиента при выплате банку комиссии от застройщика. При этом размер такого дополнительного сбора может составлять до 6,5% от стоимости квартиры. Банки таким образом повышают свою прибыль, а оплачиваем это все, понятное дело, мы с вами, те, кто покупает жилье. Хотя, по сути дела, это скрытый процент, который, если его открыть клиенту, покажет реальную ставку по кредиту, которая на самом деле больше, чем на бумаге.

С января 2025 года начнет действовать ипотечный стандарт. Согласно разработанному Центробанком РФ документу банки уже не смогут получать дополнительное вознаграждение за установление пониженной процентной ставки. С рынка исчезнут эти маркетинговые (по факту вводящие в заблуждение) акции по типу «ипотека от застройщика под 0%» и т.п.

Что дальше?
Есть надежда, что, избавившись от морока с господдержкой и скрытыми комиссиями, ипотека придет к нормальному рыночному состоянию, когда предложение отвечает спросу. При таком раскладе основным фактором, который влияет на стоимость жилищного займа, является ключевая ставка. Сейчас в целях охлаждения кредитного ажиотажа и для снижения инфляции она поднята на уровень 19%. Но она может быть и снижена решением Центробанка РФ, при условии, что банки прекратят хитрить, а застройщики обманывать. Возможно такое? Увидим в 2025 году. Но уже сейчас становится ясным вектор государственной политики в этой сфере. Льготная ипотека должна перестать быть драйвером строительства, так как это ненормально и годится лишь как временная мера для стимулирования отрасли.

Более того, меняется заданный во времена приватизации 90-х годов тренд на то, что каждый гражданин должен быть собственником. Благодаря постсоветским реформам мы получили очень сложную систему управления недвижимостью, когда у одного объекта (у одного МКД) – тысячи собственников, которые как-то должны друг с другом договариваться и решать текущие вопросы. Это крайне сложный и непрочный механизм, который запросто обходят проходимцы от ЖКХ, захватывающие управление над домами. Но речь не об этом. Нам внушили, что каждый должен быть собственником, хотя это вовсе не обязательно. Можно жить и без этого!

32,2кв. м на человека составляет обеспеченность жильем населения Ульяновской области

В новом национальном проекте «Инфраструктура для жизни», который появится в 2025 году, закладываются совершенно новые принципы. Предполагается создание арендного жилья для многодетных семей. Пилотный проект уже «обкатали» на Дальнем Востоке, где у застройщиков было выкуплено 10000 квартир в новых МКД. При этом за счет субсидирования из бюджета арендная плата для многодетных была снижена в четыре раза от рыночной цены. Пока идея еще на стадии обсуждения и нет конкретных параметров, но, возможно, такую же практику распространят и на другие регионы.