Особенности государственной регистрации В настоящее время все больше внимания уделяется разработке мер, способствующих понижению цен на рынке жилья. Не секрет, что рыночные цены на заветные квадратные метры растут практически каждый месяц и многие семьи отказываются от обычного накопительства в пользу приобретения жилья в кредит. Конечно, этому в первую очередь способствуют агрессивные рекламные кампании банков, разного рода центров ипотечного кредитования, кредитных потребительских кооперативов, которые играют на естественном желании ограниченного в средствах человека въехать в свою квартиру, чем быстрее, тем лучше. Теме ипотечного кредитования отводится значительная роль и на государственном уровне. Именно ипотечное кредитование, наряду с интенсивным наращиванием строительства доступного жилья, должно, по мнению руководства страны, решить проблему обеспеченности населения качественными и недорогими квартирами.

Обобщенная информация по государственной регистрации ипотеки на территории Ульяновской области позволяет сделать вывод о том, что ипотечное кредитование в области развивается интенсивными темпами. Наблюдается рост количества обращений граждан и юридических лиц в Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области (далее – Управление) за государственной регистрацией ипотеки, прав на жилые помещения, приобретенные за счет кредитных средств либо целевого займа.

Финансовые нюансы ипотечного кредитования лежат вне компетенции Управления, поэтому уделим внимание лишь правовому механизму ипотечного кредитования.

Начнем по порядку.

Допустим, гражданин выбрал организацию, в которой ему предоставят кредит на покупку квартиры или целевой заем. Для простоты назовем такую организацию Банк.

Кредит оформляется кредитным договором, а целевой заем – договором займа, далее для простоты будем называть такие договоры кредитными, в которых содержатся: – условия предоставления денег гражданину, – указания квартиры, которую намерен приобрести гражданин, – финансовые условия возврата денег, – меры обеспечения возврата денег Банку.

В зависимости от Банков некоторые условиякредитных договоров могут меняться.

В кредитный договор включаются и иные положения, но к нашей теме они отношения не имеют.

Так вот, основным условием обеспечения возврата гражданином денег Банку является залог (ипотека) этому же Банку покупаемой гражданином квартиры.

Ипотека в рассматриваемом нами случае – это вид обеспечения денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества. Своего рода гарантия.

Здесь следует отметить, что с учетом действующего законодательства ипотека подразделяется в свою очередь на два вида.

Первый – ипотека в силу договора. Срок государственной регистрации – пять рабочих дней. Возникает данная ипотека на основании договора залога недвижимости (ипотеки).

Указанная ипотека применяется, когда гражданин, имея в собственности недвижимость, передает ее в залог Банку под выдачу ему кредита. В таком случае, помимо кредитного договора, между Банком и гражданином заключается договор ипотеки, который, в свою очередь, подлежит государственной регистрации в Управлении и считается заключенным именно с момента такой регистрации.

Второй вид ипотеки (наш случай) – ипотека в силу закона. Ее возникновение определено Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, в случае приобретения гражданином квартиры в кредит, в том числе с оплатой стоимости квартиры в рассрочку, с момента регистрации права собственности на квартиру гражданина в Управлении данная квартира признается находящейся в залоге до полной выплаты ее стоимости.

Что это значит? Это значит, что квартира, приобретенная за счет Банка, считается находящейся в залоге (ипотеке) у Банка с момента государственной регистрации права собственности гражданина на купленную им квартиру.

В подтверждение этому в свидетельстве о государственной регистрации права, выдаваемом Управлением, в графе «существующие ограничения (обременения) права» будет указано: «Ипотека в силу закона».

Эта запись свидетельствует о том, что наряду с государственной регистрацией права собственности покупателя Управлением была произведена и регистрация ипотеки купленной квартиры в пользуБанка.

Причем Управлением здесь был сделан большой шаг навстречу покупателям квартир в таком порядке. Так, государственная регистрация ипотеки, в соответствии с законодательством, должна быть произведена в течение 15 календарных дней со дня поступления документов, однако Управлением этот срок был снижен до восьми рабочих дней.

Сразу хотим успокоить читателей.

Если в договоре покупки квартиры указано, что квартира является предметом ипотеки по причине ее покупки в кредит, то государственная регистрация ипотеки в данном случае осуществляется Управлением одновременно с регистрацией права собственности на купленную гражданином квартиру.

Никаких дополнительных действий совершать не надо. Никаких дополнительных платежей Управление тоже не взимает: заявители уплачивают госпошлину в обычном порядке, как при «простой» покупке квартиры – 500 рублей за регистрацию договора, 500 рублей за регистрацию права собственности.

Кроме того, еще на стадии подачи документов на регистрацию специалисты Управления предупреждают заявителей о том, что Управлением будет зарегистрировано ограничение права покупателя ипотекой.

Если же из договора не видно, что квартира покупается за счет Банка, то наряду с гражданином заявление в Управление о регистрации ипотеки в силу закона должен подать и представитель Банка, с приложением кредитного договора или договора займа.

Порядок оплаты при этом тоже остается прежним.

Также хотим обратить внимание потенциальных покупателей квартир за счет кредита на следующие моменты.

Так как кредит оформляется на определенный срок, то и квартира будет находиться в ипотеке у Банка до погашения задолженности гражданином.

Как только гражданин исполняет все свои финансовые обязательства перед Банком, гражданин и представитель Банка совместно обращаются в Управление с заявлением о погашении ипотеки (или как еще говорят – для снятия обременения). Факт исполнения всех обязательств гражданина перед Банком подтверждается официальным письмомсправкой, составленным Банком.

Снятие обременения производится Управлением в течение трех дней. При этом Управлением взимаетсягоспошлина – 100 рублей – согласно Налоговому кодексу РФ.

После погашения ипотеки в Управлении гражданину выдается новое свидетельство, в котором уже не будет содержаться никаких записей об ограничении его прав в отношении купленной им квартиры. С этого момента гражданин вправе беспрепятственно, без всяких ограничений, совершать в отношении квартиры любые не противоречащие закону действия: продать, подарить, обменять и т.д.

Однако назревает объективный вопрос, а какие действия может совершать гражданин, купивший квартиру за счет кредита до момента его погашения. Ведь иногда кредит может быть выдан на десять лет и более.

Здесь проявляется основная суть ипотеки. Ипотека как гарантия должна реально обеспечивать возврат кредита. Поэтому ипотека призвана ограничивать право собственности гражданина в отношении квартиры.

Гражданин может владеть и пользоваться квартирой в соответствии с ее назначением, например, проживать в ней или сдавать в аренду, завещать ее.

Но распоряжение квартирой (ее продажа, дарение, отчуждение иным способом) существенно осложнено, а в некоторых случаях и недопустимо.

Так, заложенная Банку квартира может быть отчуждена только с согласия Банка, если не предусмотрено иное.

Причем покупатель такой квартиры автоматически становится на место гражданина, купившего квартиру за счет кредита, и несет все финансовые затраты по выплате кредита Банку.

При подаче документов в Управление для совершения всех необходимых регистрационных действий на основании договора купли-продажи находящейся в ипотеке квартиры продавец должен представить документальное доказательство согласия Банка на такую сделку.

Напоследок обратим внимание на другой немаловажный момент.

Законом установлено, что родители и иные законные представители несовершеннолетнего не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего, в том числе по передаче имущества в залог.

Эта норма применяется на практике в двух случаях: – в случае отчуждения недвижимого имущества ребенка с последующим приобретением квартиры на его имя целиком либо приобретения доли в праве общей собственности на квартиру за счет полученного у Банка кредита; – либо если квартира или доля в праве общей собственности на квартиру сразу приобретается на ребенка за счет средств, полученных в кредит от Банка.

В первом случае для проведения государственной регистрации законные представители несовершеннолетнего должны представить в Управление разрешение на продажу такого объекта, выданное органом опеки и попечительства, с условием приобретения на имя ребенка другой квартиры. Причем в разрешении должны быть указаны условия приобретения другого жилого помещения (приобретение квартиры с рассрочкой платежа или за счет денежных средств, полученных в качестве кредита, займа).

Во втором случае требуется только разрешение органа опеки и попечительства на приобретение квартиры с указанием условий оплаты, влекущих возникновение ипотеки в силу закона.

Если данные условия не будут указаны органами опеки и попечительства, Управление будет вынуждено отказать заявителям в государственной регистрации.

Подготовлено Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.