Ульяновские предприниматели негодуют: ответ от бизнес-омбудсмена Екатерины Толчиной по больному для многих вопросу резкого повышения кадастровой стоимости объектов недвижимости они назвали «отпиской». Бизнесмены заявляют, что готовы выходить на митинги и писать Президенту РФ. Если новая кадастровая оценка будет принята, по мнению предпринимателей, произойдет катастрофа: многие обанкротятся, сотни людей потеряют рабочие места.

Напомним, в середине октября бизнесмены написали губернатору Алексею Русских и прокурору области Андрею Теребунову обращение, в котором попросили провести проверку отчета о государственной кадастровой оценке. Проект документа предполагает изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных во всех муниципалитетах региона (в последний раз она пересматривалась в 2011-2012 годах). Из-за того, что, по мнению бизнесменов, использовалась «самая разорительная и неправильная методика, которая была предложена в качестве рекомендации», цифры выросли в 2,5-100 (!) раз. С учетом того, что налоговые ставки на имущество организаций (для юр. лиц и ИП) установлены максимальные — 2 %, при подсчете будущих расходов предприниматели в буквальном смысле прослезились.

Вопросы об изменении кадастровой оценки поступили и на прямую линию губернатора. Алексей Русских заявил, что для бизнеса готовят переходный период. Документ должен поступить на рассмотрение ЗСО к декабрю. Повышение не затронет промышленников, так как в отношении производственных, складских и прочих объектов налоги взимаются от остаточной или балансовой стоимости. У физических лиц налоги на имущество вырастут не более чем на 10%. Также для физлиц действует ряд льгот. Так, налог на жилые дома платят начиная от 50 кв. м, квартиры — от 20 кв. м, комнат — от 10 кв. м. От уплаты освобождены пенсионеры и граждане предпенсионного возраста, инвалиды первой и второй групп, инвалиды с детства, многодетные семьи, Герои Советского Союза и РФ, участники гражданской войны, ВОВ, СВО, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, родители и супруги служащих, погибших при исполнении обязанностей, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане граждане. В большей мере изменения затронут предпринимателей сферы торговли, здесь налог может увеличиться в несколько раз.

Для примера: здание туалета площадью 35,7 кв. м. на Первомайской, 44 в Ульяновске, списанное по остаточной балансовой стоимости (почти 0 рублей) и оцененное для налогообложения в 250 тысяч рублей получило кадастровую стоимость 1,165 млн рублей. 33 тысячи рублей за квадратный метр туалета без отопления и воды по цене – как коммерческая недвижимость.

Регламентный срок принятия или не принятия новой кадастровой оценки, предусмотренный законодательством, истекает 10 ноября.

Что содержится в разочаровавшем предпринимателей ответе бизнес-омбудсмена?

Предпринимателям и собственникам рекомендовано «проанализировать техническую документацию на объекты недвижимого имущества, сведения Росреестра на предмет достоверности и правильности отражения в них сведений о принадлежащим им объектах недвижимости». Минимущества (авторам проекта) — «разработать алгоритм действий в случае выявления некорректных и недостоверных сведений, которые были использованы в ходе кадастровой оценки и повлекли ее искажение». Областной Торгово-промышленной палате — «представить предложения о мерах, которые могут способствовать ограничению роста налога на имущество».

Также сказано, что региональные власти при участии уполномоченного «прорабатывают иные механизмы, направленные на недопущение утверждения несправедливых и необоснованных результатов проведенной оценки кадастровой стоимости».


Известный ульяновский бизнесмен Сергей Герасимов оценил письмо как «ответ ни о чем»:

— Да, думают, рассматривают, но никакой конкретики и подходов. Наиболее заинтересованные лица, которые могут аргументировать информацию и довести озабоченность их коллективов до руководства области, отстранены от процессов. Изначально при разработке проекта не было широкого информирования, многие вещи решались кулуарно. Ситуация инспирирована непродуманными предложениями и соответствующими действиям со стороны определенных чиновников областной администрации. Не просчитаны последствия этих шагов, не оценен вред, который будет нанесен. А он ударит не только по предпринимательскому сообществу, но и по людям, которые кормят свои семьи. Многие бизнесмены будут вынуждены сами встать за прилавок, работники ИП, малых и средних предприятий потеряют работу. Это путь, который ведет в никуда.

Новая кадастровая оценка принесет Группе компаний Герасимова «десятки миллионов рублей убытков».

— Я, так или иначе, проживу, откажусь от чего-то. Но есть те, у кого возможности пережить не будет. Это не просто ошибка, а большая вероятность наступления очень негативных процессов. В текущей ситуации, с учетом уже имеющегося напряжения в обществе, грядущих известных событий, я считаю, тем, от кого зависит решение этого вопроса, надо вести себя по-другому. Уже слышу призывы, что надо провести массовое мероприятие — митинг, шествие, демонстрацию. Если оно будет оформлено надлежащим образом, однозначно лично приму участие, если буду в регионе, — говорит бизнесмен.

Вице-спикер ЗСО Константин Долгов приводит конкретный пример из его округа — села Смольково Барышского района:

— Там стоит давно закрытый магазин районной потребкооперации, который по новой кадастровой оценке стоит 4 761 486 рублей. Неподалёку увидел конструктивно схожее здание, жилой дом с объявлением о продаже. Не поленился – позвонил. Дом большой и практически в идеальном состоянии. Хозяин готов был услышать цену от меня, но в ходе недолгой беседы назвал цену в 700 тыс. рублей. Я понимал и чувствовал, что человек готов уступить куда больше, если я продолжу торговаться. Разница очевидна. Точно знаю, что местное потребительское общество – добросовестная организация, которая, в отличие от многих, давным-давно, ещё с советских времён поставила все свои объекты на кадастровый учёт, зарегистрировав право собственности. Огромная часть магазинов (из тех, что открыты и функционируют) несут, в первую очередь, социальную нагрузку. Говорить о том, что они извлекают существенную прибыль, не приходится.


Депутат зашел на «Авито» и посмотрел объекты коммерческой недвижимости, готовые к продаже в Барыше:

— Посмотрите на эти объекты, сравните цены реальных продавцов с кадастровой стоимостью похожих зданий. Взгляните на фотографии, составьте собственное впечатление. Люди не могут повально продешевить. Они прекрасно осознают потенциал своего объекта, возможные прибыли. Но специалисты Министерства имущественных отношений и архитектуры думают иначе.


Долгов оценил ситуацию как «серьёзный отложенный риск, который мы не можем допустить» и пообещал сделать все, что в его силах, чтобы устранить несоответствие.

Генеральный директор ООО «СтройГрад», экс-депутат Законодательного собрания Ульяновской области Артур Котельников считает, что в идеале нужно взять паузу на год, тщательно все просчитать и обсудить с экспертным сообществом:

— Я вижу, что власть открыта для диалога. Знаю, что многие бизнесмены участвовали в совещаниях, круглых столах. Но в ответе, который поступил, мы не увидели решения проблемы. Федеральные методики оценки кадастровой стоимости, мягко говоря, не идеальны, и на них жалуются многие регионы. Оценки часто получаются значительно завышенными и не соответствует реальной ситуации. При налоговой ставке в 2%, действующей в нашем регионе, большинство предпринимателей столкнется с убытками и последующим банкротством. А это — серьезный негативный момент: потеря рабочих мест, уменьшение поступления налогов, социальная напряженность, уменьшение и ухудшение сервиса и ассортимента товаров и услуг для горожан.
Уверен, что руководство региона примет меры, чтобы большое количество субъектов малого и среднего предпринимательства не обанкротились. Мы очень ждем оптимального решения — других вариантов нет: оставить как есть, значит нанести урон большому сектору экономики области. На мой взгляд, оптимально было бы создать комиссию экспертного сообщества , в работе которой провести корректировку тех объектов, кадастровая стоимость которых выше рыночной. Можно ввести льготные ставки для определенных категорий — например, магазинов, работающих в сельских районах, крупных объектов, где полезная площадь менее 65%.

Секретарь реготделения «ЕР» Владимир Камеко уверен: то, что в регионе 11 лет не делали переоценку кадастровой стоимости — точно не вина коммерсантов. Принимать решения должна была исполнительная власть:

— Да, переоценку делать нужно, но кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. У нас же она как будто сделана на коленке, гробит бизнес. Нужно найти золотую середину и принять разумное решение в рамках российского законодательства. Мы уже встретились с бизнесом, находимся на постоянной связи. Поможем, найдем положительное решение этого вопроса. Никто не пострадает.

Заместитель председателя регионального отделения «Опоры России» Владимир Никифоров рассказывает, что недвижимость теперь может превратиться в «чемодан без ручки», который и бросить жалко, и тащить невозможно:

— Она всегда была активом, вложением в будущее — свое, семьи. Это была глыба, основа, собственность. Она всегда дорожала, если ты, например, ее хорошо сдавал в аренду. Но если документ примут, ситуация изменится. Если юрлицо захочет продать недвижимость, в течение пяти лет после покупки сумма продажи должна быть не менее 70% от ее кадастровой стоимости. Считаем: бизнесмен купил объект за 10 млн, по новым критериям его оценили в 50 млн. Если он захочет продать ранее, чем через пять лет, придется заплатить налог с разницы в 40 млн рублей! Актив выбит.

У Никифорова есть личная история. Еще до пандемии он выкупил заброшенное здание Ишеевского текстильного комбината. Хотел восстановить объект и эффективно использовать. Но планы пришлось пересмотреть сначала из-за коронавируса, затем СВО.

– Я взял Иштекс с торгов на понижение, никому не нужный – здание разбитое в хлам, ни коммуникаций, ни окон, ни штукатурки, ни нормальных полов. Казалось бы, региональное правительство должно как-то помочь, например, предложить создать технопарк или промплощадку – объект в удобном месте, рядом с городом и трассой. Но в итоге его кадастровую стоимость подняли до 44 тысячи рублей за квадратный метр. Теперь оно стоит 137 млн (покупал его за 1,5-2 тысячи за квадратный метр). В Ишеевке стоимость квадратного метра в ТЦ – 20-22 тысячи. Это нормальная цена. А тут – разрушенное здание, которое оценили в два раза дороже. Оценка должна проводиться грамотно и соответствовать рыночной цене. А у нас такие парадоксальные перегибы, – говорит предприниматель.

Представители «Опоры России» отправили Екатерине Толчиной письмо со своими предложениями, но пока ответа не получили.

К слову, по словам бизнесменов, новая оценка — «мина замедленного действия» и для обычных граждан, имеющих недвижимость. Авторы проекта указали, что рост налогов составит 10% в год. Но за четыре года в совокупности набежит уже почти 50% (увеличение будет идти на 10% от суммы предыдущего года).