Реформируем «коммуналку»

Управленец и собственник. Есть контакт?

2010 год в историю реформирования российского ЖКХ войдет как время подведения промежуточных итогов. Что получилось? Какие проблемы вышли на первый план? На чем необходимо сконцентрировать внимание и силы? Чтобы обсудить эти вопросы, за круглым столом «КП» собрались ведущие специалисты коммунальной отрасли города – представители власти и бизнеса.

В основе отношений договор

Владимир Егоров, председатель Комитета ЖКХ мэрии:

– Реформа началась в 2005 году, и в течение пяти лет мы уходим от централизованного управления жилищно-коммунальным комплексом. На сегодняшний день на рынке ЖКХ работают 32 управляющие компании.

Сложилась ли конкуренция? Да, мы в комитете ЖкХ это ощущаем. По крайней мере – конкуренция за право работать на более привлекательном в коммерческом плане жилом фонде. Последние год-полтора мы наблюдаем миграцию домов от одной управляющей компании к другой.

Горожане, на мой взгляд, начинают осознавать необходимость управления собственным жильем. Мы должны расшевелить собственника, подвигнуть его к тому, чтобы он почувствовал себя хозяином, заказчиком услуг. Конструктивными отношениями между управляющими компаниями и собственниками могут быть только договорные отношения. Если человек нанимает подрядную организацию для ремонта квартиры, то он четко следит за выполнением договора. Тут то же самое, только в объеме всего дома. В договоре управляющая компания должна в соответствии с требованиями федерального законодательства четко прописать, какие работы она обязана выполнять в местах общего пользования. Сметный расчет на оказание услуг необходимо выносить на обсуждение с собственниками и объяснять им всю структуру расходов. И, конечно, управляющая компания должна регулярно отчитываться перед собственниками. Если отношения выстраивать по этой схеме, то у людей появится осознание, что они главные участники в процессе управления своим жильем. А это очень важно.

Без регулирования и при убытках

Василий Жуков, генеральный директор ОАО «ДК Заволжского района»:

Основная проблема – жители не хотят идти на контакт со своей управляющей компанией. Большинство жилых домов, находящихся в нашем управлении, были построены в 50-60-ые годы прошлого века. В них никогда не было капремонта. Средств, собираемых с населения, едва хватает на «латание дыр» в таких домах.

По закону, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. В конце прошлого года мы предложили на утверждение собственникам варианты размера платы за содержание и ремонт общего имущества. Ни по одному многоквартирному дому собственники не приняли решение об утверждении так называемого «сметного варианта». В судах разбираются иски по начислению жителям платы за услуги по утилизации отходов. И принимаются решения о незаконности таких начислений. В основе – вывод, что указанная услуга входит в состав строки «содержание и ремонт общего имущества». Однако в указанную строку входит только сбор и вывоз ТБО, но никак не утилизация (отдельная коммунальная услуга по Федеральному закону №210-ФЗ). Никто не обращает внимания на тот факт, что все свалки (полигоны для захоронения, утилизации отходов) переданы муниципальными властями в частные руки. А стоимость услуги по утилизации отходов возросла за последние два-три года в несколько сотен раз. Утилизировать мусор надо, а деньги собирать с населения нельзя.

При отсутствии четкого правового регулирования сферу ЖКХ трудно сделать безубыточной, не говоря уже о получении прибыли и направлении сэкономленных денежных средств на благоустройство жилого фонда.

Реформа нужна в головах

Александр Захаров, генеральный директор ОАО «ДК Засвияжского района №1»:

– По нашему опыту, пока не более пяти процентов собственников и нанимателей понимают суть происходящей реформы. На сходах граждан нам приходилось слышать: «У вас расценки на услуги ниже, потому что вы получаете дотации из бюджета». Реформа идет пять лет, но люди до сих пор не понимают, что ни одной управляющей компании – будь она муниципальной или частной – государство теперь никаких денег не выделяет. Кроме денег по 185-му закону. У нас много старого жилого фонда. Дома давно нуждаются в капитальном ремонте. И люди требуют: мы платили, сделайте нам ремонт. Мы разъясняем, сколько денег собрано, сколько идет на содержание и ремонт дома. Конкретно – на что. Предлагаем: решите, что необходимо в доме сделать в первую очередь. Если отремонтировать подъезд, то мы составим смету, которую при желании можно отдать на экспертизу и проверить. Но никто не хочет ничего слышать. Людям проще писать жалобы во все инстанции – в жилищную инспекцию, в мэрию, в прокуратуру, в правительство области и даже России.

Да, мы должны разъяснять, что такое реформа ЖКХ, но это очень сложно делать, когда люди не настроены слушать и слышать. Собираем собрания, а на них из стоквартирного дома приходят максимум двадцать человек. Но и они не настроены на деловой, конкретный разговор. Все, как правило, заканчивается взаимными обвинениями, а нужно принимать решения и дело делать.

Ухабы в правовом поле

Николай Гурьянов, генеральный директор ОАО «ДК Железнодорожного района»:

– И жить, и работать в период реформ очень тяжело. Беда еще в том, что у нас нет полноценной правовой базы: законы накладываются друг на друга, противоречат друг другу, есть и пробелы в законодательстве. Хотя бы в сборе квартплаты. По сути, нет рычагов, чтобы обязать собственников и нанимателей платить. А если бы мы собирали плату хотя бы в том объеме, что выставляем, то и тогда могли бы процентов на сорок главные проблемы решить.

Массу проблем снял бы капитальный ремонт жилья. Дому сорок лет, ремонта он не получал. Человек приходит и говорит: вы отремонтируйте дом капитально, тогда я буду им управлять. Пятьдесят процентов домов, которые были переданы управляющим компаниям, – развалины, которые к тому же еще и разбросаны по всему району. Другая проблема – общежития. У меня их на балансе 30. Необходимо вводить понятие социального жилья, расселять общежития и делать их полноправными жилыми домами.

И самая большая проблема – это формирование тарифа на содержание и ремонт жилья. Почему из него мы оплачиваем затраты электроэнергии на работу лифтов, на освещение мест общего пользования. Тут много вопросов.

Управляющим компаниям необходимо объединяться, чтобы планомерно и четко решать свои проблемы.

Народ хочет знать

Елена Щмаукова, председатель Городского комитета по регулированию цен и тарифов:

– Надо заострять внимание и на позитивных моментах. Отталкиваясь от них, можно двигаться дальше. Государство видит проблемы жилищно-коммунального комплекса: 185-й закон работает, за три последние года в городе расселено порядка ста домов. По своей работе я вижу, что грамотность населения в вопросах ЖКХ растет. На сходах граждан, в которых я принимала участие, ко мне подходили люди с Жилищным кодексом в руках, переложенным закладками.

За прошлый год на сайт Городского комитета по ценам и тарифам, где мы разъясняем тарифы не только с точки зрения местной власти, но и федеральных документов, зашло двенадцать тысяч пользователей. Полторы тысячи звонков за 2009 год поступило к нам. Это втрое больше, чем в 2008-м году. За минувший год наш комитет опубликовал свыше тридцати статей по разъяснению вопросов тарифообразования.

Многие жители настроены устанавливать счетчики, нести расходы и получать взамен качественные услуги.

Умная техника для конструктивных отношений

Евгений Морев, директор компании «Энерголайн»:

Современные технологии позволяют бесконфликтно решать все спорные вопросы между поставщиками и потребителями ресурсов и выстраивать прозрачную систему сбора коммунальных платежей. В Ульяновске, в ТСЖ «Вектор», уже смонтирован первый такой комплекс телемеханики, предназначенный для коммерческого учета потребляемых энергоресурсов – электроэнергии, воды, газа, тепла. Он называется «МИРТ1». Система может работать с любыми приборами учета, имеющими телеметрический выход, и позволяет осуществлять мгновенный доступ к внутриквартирным и общедомовым счетчикам. Дальность передачи данных по радиоканалу в диспетчерскую или бухгалтерию в закрытых помещениях составляет пятьдесят метров, на открытом пространстве – 350. А при использовании режима ретрансляции и внешних антенн радиус передачи информации составляет до 35 километров.

Большой плюс комплекса в том, что он позволяет не только непрерывно контролировать объемы потребляемых абонентом ресурсов, но и вводить ограничения в случаях несвоевременной оплаты. Кстати, такая мера воздействия на неплательщиков не противоречит постановлению правительства «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», и поэтому могла бы коренным образом решить проблему неплатежей за жилищно-коммунальные услуги, которая сейчас приобрела особую актуальность и решается на уровне правительства области.

Нужна система ответственности

Юрий Зайцев, директора по экономике УМУП «Городской теплосервис»:

Наше предприятие занимается транспортировкой ресурса до потребителя. Мы заключаем договоры с ТСЖ, ЖСК, управляющими компаниями, частными домовладениями, берем ресурс у теплоснабжающей организации по цене от восьмисот до девятисот рублей за гигакаллорию и в итоге должны ей эти деньги отдать. А мы не отдаем, потому что нам не отдают управляющие компании.

В то же время есть ТСЖ, ЖСК, которые долгов не имеют. У них полнота сборов с населения сто процентов. Значит, это возможно? До 1995 года город ни копейки не должен был энергетикам. А потом год от года задолженность начала накапливаться. По данным на первое марта, управляющие компании задолжали нам один миллиард сто миллионов рублей.

Среди должников не только те, кому трудно платить из-за малого дохода. Долги есть и у состоятельных людей. Чиновник, работающий в правительстве, накопил долг под сто тысяч. Многие просто забывают платить. Или другой вариант – имеют в собственности несколько квартир, а платят только за одну.

РИЦ был создан, чтобы повысить уровень сбора платежей, но в итоге за выполнение этой задачи не отвечает: может собрать и сто процентов, и пятьдесят. Свои деньги – два процента за оказание услуг – он все равно получит. А управляющие компании говорят, что у них нет механизма, позволяющего заставить должника платить.

Каждый должен заниматься своим делом и отвечать за него. Необходимо, наконец, выстроить эффективную систему мер и ответственности.

Заказчиком должен быть собственник

Виктор Сакун, директор филиала ООО «Региональный информационный центр» в Ульяновске:

Конкуренция на рынке жилищно-коммунальных услуг сложилась нездоровая. Собственник вправе отказаться от своей управляющей компании и перейти к другой на том основании, что первая, на его взгляд, ставит кабальные условия. Дома переходят от одной компании к другой, а долги остаются на старых. Пора ставить вопрос о том, что заказчиком услуги является собственник, т.е. гражданин, а не управляющая компания. И именно он обязан платить за потребленный ресурс – по нормативу или по приборам учета. Договорные отношения надо ставить во главу угла. И нужна определенная солидарность управляющих компаний. Не сговор, а солидарность.

Долг населения Ульяновска за жилищные услуги достигает миллиарда рублей. Ситуация сложилась недопустимая: люди не хотят платить, но хотят получать качественную услугу. Так не бывает.

Конечно, необходимо устанавливать приборы коммерческого учета, чтобы человек понимал, сколько он потребил воды, тепла и так далее. Если ему покажется, что расходы слишком большие, то он начнет проводить энергосберегающие мероприятия. Люди должны понять, что если бы они оплачивали те ресурсы, которые получили, то у города не было бы проблем с оплатой потребленного газа, с уборкой снега на улицах, с благоустройством дворов и так далее.

Качество – на особом контроле

– Татьяна Картузова, главный государственный жилищный инспектор по Ульяновской области:

– Из 24 функций, которые возложены на государственную жилищную инспекцию, мы львиную долю времени и сил тратим на работу с обращениями граждан. За 2009 год только в инспекцию поступило две с лишним тысячи обращений. Кроме этого, жалобы шли в прокуратуру, в органы власти всех уровней. Только за два месяца нынешнего года к нам поступило пятьсот обращений. В основном по теплу. При очевидности всех проблем, о которых мы сегодня говорили, требования к качеству жилищно-коммунальных услуг сегодня актуальны как никогда. Разработан законопроект об усилении административной ответственности для предприятий, работающих в сфере ЖКХ. Она возрастает значительно. Вводятся даже понятие дисквалификации. Я абсолютно согласна с тем, что сегодня нужно говорить об обоюдной ответственности и коммунальных предприятий, и собственников, многие из которых, действительно, пока не чувствуют себя хозяевами своего жилья, обладающими в равной степени и правами, и обязанностями.