Объемы строительства жилья, серьезно просевшие в период кризиса, похоже, постепенно подбираются к прежним показателям. Однако куда медленнее восстанавливается покупательская способность ульяновцев – приобретать жилье людям по-прежнему не на что. В результате цены на квартиры на вторичном рынке недвижимости падают, новое жилье продается по стабильным на протяжении последних двух лет ценам. По мнению экспертов, значительного их роста не стоит ждать и в ближайшее время.

По данным мэрии Ульяновска, за первое полугодие 2011 года на территории города введено в эксплуатацию 118755 квадратных метров жилья, что на 39 процентов превышает показатели того же периода прошлого года.

При этом более чем в два раза больше построено индивидуального жилья за счет частных средств, нежели многоквартирных жилых домов: 86 тысяч против 32 тысяч квадратных метров. По словам заместителя главы города Аллы Садретдиновой, «в соответствии с соглашением между правительством Ульяновской области и мэрией города о реализации национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» установлен директивный показатель по вводу в эксплуатацию объектов жилья в 2011 году в размере 350,4 тысячи квадратных метров». Садретдинова считает, с учетом того, что строители традиционно много жилья сдают к концу года, показатель этот вполне выполним.

Впрочем, увеличение объема жилищного строительства практически не оказывает никакого влияния на рынок недвижимости. «Все первое полугодие 2011 года я бы оценил как период стагнации на рынке жилой недвижимости, мы находимся стабильно в тихом омуте», – говорит директор АН «Лана-Сервис» Владимир Недоводеев. С падением объемов строительства жилых домов логичнее было бы ожидать дефицита предложения и роста цен, однако ни того, ни другого не произошло. Даже напротив, цены на квартиры в новостройках застыли на уровне начала прошлого года и остаются стабильными. Стоимость квартир на вторичном рынке и вовсе медленно, но верно падает. Владимир Недоводеев связывает это, в первую очередь, с низкой покупательской способностью населения и массовым отъездом из региона молодых, наиболее активных, людей – основных игроков рынка недвижимости. «В кризис банки серьезно ужесточили требования к заемщикам, в результате доля ипотечных сделок на общем фоне сделок купли-продажи упала более чем вдвое – до 20 процентов. Хотя я в этом вижу больше положительного.

В разгар кризиса к нам приходило много людей, оформивших ипотеку, выплаты по которой стали для них неприподъемными. Свое жилье они кинулись продавать, теряя при этом серьезные деньги. Кстати, этот момент тоже отразился на ценах на жилье», – говорит собеседник.

Вице-президент ульяновской Гильдии риэлторов Наталья Сомова также считает, что до докризисных показателей рынку недвижимости еще далеко.

Причем 2010 год она считает более успешным, чем начало нынешнего. «В прошлом году рынок неплохо поддержал выброс жилищных сертификатов, – объясняет она. – Ветераны, военные, сироты спешили использовать выданные государством 800-850 тысяч рублей. Однако в нынешнем году таких покупателей стало заметно меньше». И впрямь, по данным мэрии, если в прошлом году было выдано 320 свидетельств на получение социальной выплаты для приобретения жилья, то с начала 2011 года – всего 41. Реализация жилищных сертификатов заметно отразилась на рынке жилья Ульяновска. Повышенный спрос на однокомнатные малогабаритные квартиры, большей частью в старых домах, привел к их удорожанию, в то время как такие же квартиры большей площади продолжают дешеветь. С недавних пор, отмечает Наталья Сомова, наблюдается повышенный спрос и на неликвидное жилье: комнаты в общежитиях и комнаты гостиничного типа по цене 300400 тысяч рублей. В настоящее время их активно покупают обладатели материнского капитала.

По данным министерства регионального развития РФ, цены на жилье в Ульяновской области в 2011 году достигли рекорда и превысили даже показатели докризисных лет. К примеру, если в середине 2008 года нормативная стоимость квадратного метра в регионе составляла 23,4 тысячи, а на протяжении 2009-2010 годов неизменно держалась на уровне 22,4 тысячи, то в первом полугодии этого года «квадрат» подорожал до 23,55 тысячи, а норматив до конца года установлен в размере 24,3 тысячи рублей. Впрочем, «средняя рыночная» цена, которую рассчитывает минрегион, и реальные цены, по которым идут сделки купли-продажи жилья на рынке, не всегда совпадают. Причем в министерстве этого не отрицают. Дело в том, что минрегион анализирует цены на жилье экономкласса – именно такое, недорогое, жилье строится или покупается для социальных нужд. Устанавливаемые минрегионом нормативы применяются федеральными органами власти и органами власти субъектов для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым предоставляются такие выплаты из федерального бюджета на приобретение жилья. Это военнослужащие, северяне, чернобыльцы – все те, кто имеет право на получение жилищного сертификата. Кроме того, стоимостные нормативы по жилью применяются при выплате государственных субсидий молодым семьям, а также при взаиморасчетах федерального и региональных бюджетов при выделении социальных квартир для очередников-ветеранов и инвалидов. Также минрегионовские нормативы применяются для определения начальной цены при проведении аукционов по выкупу жилья для выполнения социальных программ.

Между тем аналитики рынка, называя цены, смотрят весь ценовой ряд, от самого бюджетного до самого элитного. Поэтому средние суммы получаются иными. В реальности, по оценкам Владимира Недоводеева, уровень цен на жилье по сравнению с докризисным 2008 годом упал в среднем на 20-25 процентов (стоимость однокомнатных квартир уменьшилась примерно на десятую часть) и продолжает удерживаться. В массовом сегменте на вторичном рынке жилья сегодня цены колеблются в диапазоне от 25 до 45 тысяч рублей за квадратный метр. При этом разброс цен может быть двукратным: от 20 тысяч за «квадрат» на Нижней Террасе до элитного жилья в центре за 50 тысяч рублей. Цены на квартиры в новостройках сегодня колеблются в среднем от 25 до 30 тысяч за квадратный метр, однако в особой цене – новые квартиры в центре, где просят от 30 до 50 тысяч за метр.

По прогнозам аналитиков, в ближайшие полгода никаких серьезных изменений, скачков или падений цен на рынке жилья в регионе ждать не стоит. На первичном рынке жилья, скорее всего, как и прежде, будет стабильно, цены на старое жилье продолжат свое медленное падение.

В целом же, отмечают эксперты, в городе продолжится тенденция к дифференциации рынка жилья, то есть разброс цен на старые квартиры и новые будет только увеличиваться.

Вадим Пилюков