Галина ГРИГОРЕНКО
В жилом фонде Ульяновска немало ветхих ломов. Часть из них уже прошла через благодать капитального ремонта. Федеральный закон №185 позволил отремонтировать сотни старых зданий, возраст которых составляет 40 и более лет.
Однако действие закона завершилось. А ремонта требуют еще многие жилые дома. Региональный фонд содействия реформированию ЖКХ и энергоэффективности Ульяновской области подготовил проект областной целевой программы капитального ремонта жилого фонда области на 2012-2020 годы. Он размещен на сайте фонда. Не все ульяновцы познакомились с этим документом. Однако времени на длительное обсуждение его уже нет. Реальное положение дел таково, что если срочно не принять меры, ветхие дома просто развалятся. Именно об этом и пойдет речь.

Приватизировали развалины?

В проблеме многоквартирных домов Ульяновска есть особая тема, доставляющая немалые тревоги жителям. А уж чиновникам из ЖКХ тем более – «хрущевки». Не знаю, посчитали их работники коммунальных служб или нет. Только сегодня в пору реформирования жилищно-коммунального хозяйства города они, эти знаменитые в 60-ые дома, находятся в самом плачевном состоянии. И это понятно. В среднем их возраст достигает пятидесяти и более лет. Инженерные сети домов изношены. Кровли превратились в решето.

К примеру, как признался один из руководителей управляющей компании из Железнодорожного района Ульяновска, по всем показателям надо бы включить в план до 200 «хрущевок». А удалось – всего несколько десятков. Остальные будут ремонтировать неизвестно когда.

Еще один важный момент. В пору приватизации многие квартиры в этих домах перешли в собственность граждан. Взяв на себя ответственность за кровные 40-50 квадратных метров, жильцы и не ожидали, что придется отвечать так же и за сети дома. Одно дело – исправно платить за услуги и квадратные метры своей квартиры , содержать в порядке краны и трубы холодного и горячего водоснабжения. И совсем другое – отвечать за общие ржавые и перевязанные хомутами (чисто российским изобретением сантехников) стояки. Следить за их состоянием никаких денег не хватит. Как раз об этом хозяева приватизированных квартир и не знали. Зато работникам ЖКХ теперь стало легче – за самое слабое звено они не отвечают. К счастью, в законе о приватизации появилась поправка. Если сети домов перешагнули за возраст 30 лет, то, прежде чем передавать их в собственность граждан, необходимо привести их в надлежащее состояние. Поправка, как и часто случается, оказалась всего лишь декларацией. Для осуществления ее коммунальщикам дали немного средств. Естественно, в большинстве случаев никто не потрудился заменить сети. Так на квадратных метрах разрушающихся «хрущевок» сложилось противостояние жильцов и управляющих компаний.

Картинка с натуры

Изучим ситуацию на конкретном примере. За 559 домов по проспекту Гая, улицам Хрустальной, Варейкиса и другим отвечает управляющая компания Железнодорожного района. Часть из многоквартирных домов прежде находилась на балансе ведомств и предприятий: моторного завода, Ульяновского отделения Куйбышевской железной дороги и так далее. В пору перестройки и передачи объектов социальной сферы муниципальным властям дома перешли на баланс районной администрации. При этом должны были оформить акт с перечнем всех технических параметров жилых зданий, указав на процент изношенности сетей и элементов конструкций. Для того чтобы те предприятия, что примут на себя обслуживание домов, могли профессионально следить за изрядно поношенным жилым фондом. И что же из этого получилось?

Дом по проспекту Гая, о котором мы хотим рассказать, поступил в распоряжение районных властей уже в «возрасте» сорока лет. За этот период его сети ни разу не меняли. И жильцы, осуществившие приватизацию квартир, были поставлены перед фактом: необходима замена стояков холодного водоснабжения и канализации. Причем, как заявили в управляющей компании, за счет самих проживающих.

Обратившись к законам, активисты совета дома нашли положение о том, что старые сети (прослужившие более 30 лет) должны менять за счет бюджетных отчислений. Доказать, что это обязаны были сделать, можно только при наличии акта обследования дома при передаче его на баланс районных властей. Но такого акта жильцам не показали.

Позиция управляющей компании сейчас однозначна: все , что есть в доме, меняется и реконструируется за счет самих хозяев квартир. На общем собрании жильцов представители компании предложили, в частности, заменить кровлю дома. При последнем осмотре эксперты пришли к выводу, что она отслужила свой век и частичная замена участков не поможет. По словам специалистов, стоимость этих работ вместе со стройматериалами доходит до миллиона рублей. И они также должны быть взяты из доходов жильцов.

Несколько цифр. В доме – 32 квартиры. Более половины жильцов – пенсионеры, инвалиды, ветераны труда. Их ежемесячный доход колеблется в пределах шести-восьми тысяч рублей. Где же взять необходимые суммы?

– Единственный выход, – считает старший по дому Николай Лазарев, – подать заявление на вхождение дома в программу капитального ремонта на 2012-2013 годы. Сейчас готовится ее проект. Но и тут условия жесткие. В доме не должно быть должников по квартплате. К сожалению, у нас они есть.

Таких, как этот дом, в районе немало. И проблемы у всех одинаковые – тупиковые. Складывается впечатление, что этот жилой фонд и люди, живущие здесь, никому не нужны. Но ведь каждый месяц владельцы квартир вносят плату за обслуживание домов. Обратимся к ее графам. Содержание и ремонт жилья. В среднем в перечне коммунальных услуг владельцы квартир платят за это 8,71 рубля за квадратный метр. Итого со всего дома в год получается 485 тысяч рублей.

Сумма, конечно, небольшая. Однако куда идут эти деньги? В управляющей компании нам дали четкий перечень статей расходов. Включено в них все: от подметания придомовой площадки до сбора и утилизации твердых бытовых отходов. Не будем изучать все позиции. Возьмем самые сложные. Обслуживание системы центрального отопления, водоснабжения и водоотведения. Обходится оно владельцам квартир в сумму около 45 тысяч рублей в год. Как выяснилось, в основном содержание работ состоит в осмотре систем водоснабжения и ежегодной промывке и опрессовке систем. Кроме осмотра сантехники, уплотняют сгоны, устраняют засоры, очищают стальные трубы от нароста. Вот и все. А если трубы протекают, то ставят на них знаменитые хомуты. И так из года в год. Разница лишь в том, что хомутов становится больше и больше.

Отбойный молоток

Существуют и определенные стандарты качества услуг сантехников. К примеру, аварию с отключением водоснабжения в доме или подъезде они должны устранить в течение суток. На деле получается значительно дольше. В конце сентября возникла течь в стояке холодного водоснабжения одного из домов по проспекту Гая. На устранение ее потребовалось четверо суток. Все это время жильцы носились с ведрами, запасаясь водой. Причину инженеры объясняют просто: не было доступа к сетям.

Мы обошли все квартиры дома и не только этого, но и других. В проектах «хрущевок» стены в ванной, за которыми проходят стояки, были снабжены небольшими люками размером 30 на 30 сантиметров. Пока дома не состарились, ни у кого это не вызывало возмущения. Сейчас при разрушенных сетях заменить участок трубы через такое отверстие невозможно. Главный инженер подрядной организации ЖЭУ-20 Олег Романовский – человек строгий. Услышав об очередном прохудившемся стояке, он приказывает жильцам обеспечить доступ к трубам и ставит ультиматум: не разберете стену – не будем менять трубы. Так что в домашнем наборе инструментов придется держать отбойный молоток. Услуги по проникновению к стоякам ЖЭУ не оказывает. Оставим разрешение этой проблемы специалистам. Пусть разберутся, прав ли главный инженер.

А слуги кто?

Обслуживание домов доверено по общему желанию жильцов управляющим компаниям и ЖЭУ, нанимаемым ими. Казалось бы, коли наняли их, то и спросить можно, потребовать качественных услуг. И как это мы слышим везде, поменять как компании, так и подрядчиков. А на деле получается – нет. Конкуренции на рынке услуг ЖКХ просто нет. Сами коммунальщики объясняют это недостатком средств, низкими тарифами оплаты. Те копейки, что достаются им, по их словам, не позволяют менять инженерные сети и элементы конструкций. Невыгодно нынче брать на себя обслуживание ветхих зданий. С другой стороны, если взвалить все это на плечи жильцов, вообще ничего не получится. Остается одно – продумать систему постепенного накопления средств на выполнение мероприятий капитального ремонта «хрущевок» и строго следить за прозрачностью течения финансовых потоков по курсу РИЦ – управляющая компания – подрядчики…

На мой взгляд, есть в проекте и еще один момент, который надо продумать. На капитальный ремонт ставятся дома, где нет должников по квартплате. Но таких, к сожалению, очень мало. Всегда найдется один или два нерадивых. Почему из-за них должны страдать остальные? Что делать?