В ответ на статью «Прав нет, одни обязанности» в редакцию пришло письмо от ООО «Жилстройсервис».
В нем излагается точка зрения на траты за услуги ЖКХ и на ситуацию в конкретных домах, обслуживаемых этой управляющей компанией.
Жилищный кодекс РФ в статье 39 установил – собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доле, то есть занимаемой площади своей квартиры или нежилого помещения. Текущее содержание жилья и его капремонт проводятся исключительно за счет средств собственников. Отсюда следует вывод, что собственник обязан участвовать в управлении таким имуществом, поскольку на нем лежит бремя содержания данного имущества. Это, в свою очередь, возлагает на него обязанность участия в принятии решений общим собранием (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.
Жилищным кодексом РФ предусмотрена возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок созыва и проведения которого должен соответствовать ст. ст. 44-48 ЖК РФ. Статьей 45 ЖК РФ предусмотрено, что внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого собственника. Так, в многоквартирном доме № 7 по проспекту Авиастроителей общее собрание в форме заочного голосования проводилось по инициативе одного из собственников жилого помещения. Подготовка общего собрания проводилась в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.
В соответствии со статьями 44 и 156 ЖК РФ к компетенции общего собрания относится принятие решений по вопросам, поставленным на голосование. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформлено протоколом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 7 по проспекту Авиастроителей имело кворум. В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Что касается собственников помещений, проживающих в многоквартирном доме № 32 по проспекту Ленинского комсомола и проспекту Авиастроителей, 15, то те вообще не реализовали свое право, предусмотренное ЖК РФ на установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на 2012 год с учетом предложений управляющей компании.
Собственники помещений указанных МКД не исполнили своих обязанностей (гл.2 п.17 Постановления правительства РФ от 13.08.2006 года № 491) по утверждению на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования (проспект Ленинского комсомола, 32, проспект Авиастроителей, 15 – установили перечень работ и размер платы за текущий ремонт, но стоимость содержания осталась на уровне 2011 года, собственники МКД по проспекту Созидателей, 56 повторно на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (в 2011 году размер платы установлен на основании Постановления мэрии Ульяновска от 07.02.2011 года № 394). По решению собственников помещений ООО «УК Жилстройсервис» обязано взимать плату за содержание и ремонт жилого помещения в указанных многоквартирных домах в соответствии с размером платы, утвержденным общим собранием жителей многоквартирного дома в 2011 году с учетом голосования 2012 года, договорных отношений с подрядными (обслуживающими) организациями.
Безусловно, в соответствии с п.4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер установит для них орган местного самоуправления.
Хотелось бы отметить, что до начала проведения общих собраний в многоквартирных домах, находящихся в управлении ООО «УК Жилстройсервис» и ООО «Жилстройсервис». собственники помещений были ознакомлены с предложениями управляющей компании о размере платы за содержание и ремонт на 2012 год и с перечнем дополнительных (обязательных) услуг, согласно вводимому Постановлению правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Распоряжением министерства энергетики и ЖКК Ульяновской области № 07-од от 20.01.2012 года «Об утверждении порядка накопления, учета и использования средств собственников помещений в многоквартирных домах, предназначенных для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Ульяновской области» (обслуживание коллективных (общедомовых) приборов учета, создание накопительного резервного, фонда на МКД по капитальному ремонту общего имущества дома). С представителями собственников помещений неоднократно проводились разъяснительные беседы, а также производились корректировки размера платы с учетом требований собственников МКД.
В соответствии с п.1.1.1, п.1.1.11 договора на управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома управляющая организация вправе от имени собственника многоквартирного дома осуществлять выбор обслуживающих организаций и заключение с ними договоров, а также подготовку экономических расчетов по планируемым работам и услугам, касающимся содержания и текущего ремонта.
П.1 ст.156 ЖК РФ, гл.З п.29 По-становления правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 установлено, что «расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов .на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг».
Согласно п.З ст.154 ЖК РФ «собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности».
Ввиду договорных отношений и оговоренной стоимости договоров на 2012 год ООО «УК Жилстройсервис» приостановило оказание некоторых услуг (работ) по содержанию и ремонту помещений с целью обеспечения нормального функционирования инженерного и электротехнического оборудования многоквартирного дома согласно договору управления, а также до момента исполнения своих обязательств собственниками указанных МКД в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Изменение стоимости работ (услуг) по вышеперечисленным строкам в сторону уменьшения может производиться за счет снижения объема оказываемых работ или снижения периодичности выполнения, но только с согласия общего собрания собственников жилья (п.3.1 договора управления). Однако, как было указано ранее, собственники не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, финансирование всех статей размера платы за содержание и ремонт МКД в полном объеме невозможно ввиду ограниченного денежного обеспечения со стороны собственников данных услуг (работ) и обусловленны-ми договорными отношениями между подрядными организациями, осуществляющими работы (услуги) по содержанию и ремонту жилого помещения, и управляющей организацией.
В настоящий момент протоколы общих собраний собственников находятся на поверке в администрации города Ульяновска (комитет ЖКХиЭ), ввиду чего начисления со стороны УФ ООО «РИЦ» по указанию ООО «УК Жилстройсервис» производятся на уровне 2011 года.
Что касается вопроса по обслуживанию домофона, то ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491 (далее – Правила), установлено, что в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
В соответствии с пунктом 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
Включение в квитанции по оплате жилья отдельной строкой абонентской платы за обслуживание домофона уже было предметом судебного разбирательства, и нарушений со стороны управляющей компании судом не выявлено.
Судом сделан вывод, что домофонное оборудование, размещенное в местах общего пользования многоквартирных домов, входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Его содержание, обслуживание и ремонт относятся к обязанности управляющей организации, в том числе и при отсутствии упоминания об этом в договоре управления многоквартирным домом, поскольку обеспечение функционирования данного оборудования является одной из характеристик безопасности как дома, так и безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества.
Плата за обслуживание и ремонт домофонов взимается управляющей компанией ежемесячно через расчетный лист (квитанцию) по квартплате. Тарифы за пользование домофонной связью утверждены собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, и управляющая компания, выставляя их к оплате, не выходит за рамки утвержденного собственниками помещений тарифа.

Алексей БОЛОТОВ, руководитель УК «Жилстройсервис».

в газете на правах рекламы