Геннадий АНТОНЦЕВ: Профанация или панацея? Соблазн или выход из тупика? Особое мнение о непосредственном управлении…

Задолженность ульяновцев за жилищно-коммунальные услуги стала причиной желания некоторых ульяновских управляющих компаний сменить способ управления многоквартирными домами (МКД) на непосредственное управление (НУ). Тенденция наращивания задолженности чревата ограничениями поставки ЖКУ населению и банкротством для управляющих компаний. Именно поэтому у УК возникает желание заняться только обслуживанием жилья и не иметь никаких отношений с ресурсоснабжающими организациями (РСО). При НУ договоры с поставщиками коммунальных услуг заключаются каждым собственником от своего имени. НУ чаше всего применяется в небольших малоэтажных домах с небольшим числом собственников. Последствия возможного массового перевода больших МКД в НУ не изучены и поэтому не просчитаны. Но, по мнению специалистов, уровень ответственности и самоорганизации собственников при НУ должен быть значительно выше, чем в УК или ТСЖ.

(Используемые сокращения:
ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги,
НУ – непосредственное управление,
УК – управляющая компания,
МКД – многоквартирный дом,
РСО – ресурсоснабжающая организация,
ОДН – общедомовые нужды)

Внимание, привлеченное к переходу (а точнее – переводу) домов из управления управляющей компанией «Аметист» в непосредственное управление (но при обслуживании той же компанией, «Аметистом»), привело к тому, что компания вместо первичного намерения – “перевести дома в НУ с 1 сентября”, решила начать с эксперимента: «Пока только один дом в качестве эксперимента, чтобы отработать всю систему» (дом №68 улице Рябикова, – по сообщению газеты «Управдом» от 25 июня).
О намерении «Аметиста» перевести дома в НУ я узнал на встрече с управдомами 30 мая. Жители Засвияжья показали мне насторожившее их «решение», в котором нужно было проголосовать за выбор непосредственного управления домом, утвердить условия договора услуг по содержанию и ремонту дома с ООО «Аметист» и другие, не столь «революционные» решения…
Жители не понимали: зачем им, уже имея в качестве УК «Аметист», менять форму управления домом?

УК их устраивает, и необходимости в замене они не понимали. Показали мне насторожившие их формулировки в «решении»: «Не возврат решения собственника до окончания срока голосования БУДЕТ СЧИТАТЬСЯ как голосование «ЗА» по всем вопросам повестки дня» (решения собственников принимаются со 2 мя до 30 августа включительно). И в договоре подчеркнули непонятное: про энергосервисные контракты (эти контракты, надо сказать, – новшество не только для собственников, но и для некоторых коммунальщиков, – Г.А.), про право компании «ограничивать или приостановить подачу собственнику (нанимателю) по своему выбору один их видов коммунальных ресурсов в случае неполной оплаты … более трех месяцев» и так далее…
У меня же с самого начала возникли ВОПРОСЫ:
1. Останется ли у домов, выбравших НУ, право на получение бюджетных денег на КАПРЕМОНТ? Ведь 185-ФЗ, попросту – закон о капремонте, исключал госфинансирование капремонта для домов с НУ. Хотя дискредитация – налицо, однако, и местное законодательство по капремонту сегодня по шаблону с 185-ФЗ заточено под управление УК и ТСЖ (ТСЖ – приоритет).
2. Известная мне практика НУ применялась на небольших, малоэтажных, но никак не больших многоквартирных, домах. Есть ли проблемы с НУ на больших МКД и какие?
3. НУ – не слишком популярная форма управления в стране, и в Ульяновске, в частности. Это означает, что опыт по НУ не накоплен и не изучен. Не лучше ли просчитать последствия внедрения НУ «на берегу»?
4. Основная идея «Аметиста» перевода домов в НУ мне была известна ранее: компания пыталась уйти от долгов за коммунальные ресурсы. Дело в том, что при управлении УК долги за неоплаченные жителями ЖКУ ложатся на УК. А при НУ договоры на ЖКУ заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Компания при этом освобождается от «бодания» с ресурсниками и совершенствуется в оказании услуг по содержанию и ремонту. Однако, мне было известно и о намерении других ульяновских УК тоже «перевести» «свои» дома в НУ. То есть, процесс перевода в НУ может стать ЛАВИНООБРАЗНЫМ. И, как это бывало и ранее в коммуналке, неуправляемым, с НЕПРОГНОЗИРУЕМЫМ результатом.
5. Мою обеспокоенность по поводу НУ разделяют не все коллеги-депутаты и не все знакомые коммунальщики. А как оценивают перспективы НУ (и свою готовность к прямым договорам) руководители РСО? Готов ли муниципалитет к исполнению роли собственника при НУ?..
Спасибо Татьяне Захарычевой, она вовремя напомнила о мнении генерального директор ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» (Москва) Ирины Маликовой: «…СОБЛАЗН перезаключить договор (на НУ – Г.А.), чтобы ограничить свои полномочия содержанием и ремонтом общего имущества, у «управленцев» велик». Полный текст комментария Маликовой выглядит так: «Для УК роль буфера между ресурсоснабжающими организациями и потребителями коммунальных услуг в жилом комплексе всегда была ТЯЖЕЛЫМ БРЕМЕНЕМ (особенно в части теплоэнергетики), поскольку упиралась в проблему неплатежей населения, приперченной вопросом качества предоставляемых услуг. Поэтому соблазн перезаключить договор, чтобы ограничить свои полномочия содержанием и ремонтом общего имущества, у «управленцев» велик.
– Не приобретет ли этот процесс массовый характер?
– Такой вопрос мы задавали, – говорит госпожа Маликова. – И законодатель ответил: у нас реформа, посмотрим, что будет. При необходимости снова будем менять закон».
Вот так. Реформа у нас, понимаешь. Поэтому, посмотрим, что будет. Эксперимент такой, на людях…
Почему не СНАЧАЛА посмотреть, а ПОТОМ – решать?
На мой взгляд, сначала нужно оценить все возможные риски перехода в НУ. И только после оценки делать практические шаги…

Причины «соблазна»…
Ильдар СЕЮКОВ, директор ЗАО ГК «Аметист», в разговоре со мною привел следующие аргументы ЗА перевод домов в НУ:
1. При управлении УК существует угроза отключения горячего водоснабжения при возникновении задолженности за него.
2. При управлении УК возможно ограничение подачи УК коммунальных ресурсов в 2013 году (следствие большой «политики» Газпрома).
3. Хотя 354-е постановление правительства и дает возможность прямых договоров между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (РСО) на получение ЖКУ без перехода в НУ, но в таком варианте есть неясности.
4. РСО при управлении УК легко отсуживают долги за ЖКУ, и деньги на погашение долгов изымаются из статьи содержания и ремонта.
5. При НУ легче добиться удовлетворения претензий по качеству ЖКУ, потому что претензия выставляется непосредственно собственником.
Резюме: при НУ УК избавляются от «непрофильной» деятельности и сосредотачиваются исключительно на содержании и ремонте МКД…
На мой вопрос – а, если эксперимент не удастся? – Ильдар ответил: «тогда вернемся к старой форму управления». Полное совпадение мнений с с политикой экспериментирующего законодателя, о котором и говорила Маликова…

Что такое НУ?
НУ – это форма управления МКД, при которой собственники управляют домом самостоятельно. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества предоставляются по договору с обслуживающей организацией. Договоры на коммунальные услуги заключаются каждым собственником помещения от своего имени.

ПОЛЯРНЫЕ мнения про НУ:
Мнение первое. «Думаю, скоро в России не останется ни одной УК. Система УК применима лишь к тем домам, где населению абсолютно на все наплевать». (Александр ОСТРОУШКО, председатель Независимого профессионального союза предпринимателей Томской области).
Мнение второе: “По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о необходимости запрета выбирать такую форму собственникам «многоэтажек». НУ более-менее популярна (но уступает по площадям МКД, выбравших УК и ТСЖ) в Астрахани, Перми, Томске…
Иногда полярность оценок вызвана субъективностью, поэтому лучше сравнивать плюсы и минусы, продемонстрированные на практике и обнаруженные в законодательстве.
Но в чем однозначно сходятся ВСЕ эксперты так это в том, что НУ требует высокого уровня САМООРГАНИЗАЦИИ и ОТВЕТСТВЕННОСТИ собственников. Более высокого, чем в ТСЖ или УК.

НУ, плюсы…
1. НУ больше всего подходит для небольших домов (или домов в сельской местности).
2. При НУ защищается статья «содержание и ремонт» от вынужденной оплате исков СРО из-за задолженности за ЖКУ.
3. Исключается возможность ограничения или отключения ЖКУ из-за неплательщиков.

НУ, минусы…
1. Этот способ управления НЕДОСТАТОЧНО ПРОРАБОТАН в действующем законодательстве:
не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества;
не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживание;
не определена периодичность и форма отчета обслуживающей организации;
заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля оказания данных услуг.
2. Не могут быть реализованы предусмотренные Жилищным кодексом (статья 165) полномочия органа местного самоуправления ПО ПРОВЕРКЕ деятельности УК (по обращению собственников), так как вместо УК появляется обслуживающая организация, являющаяся лишь подрядчиком.
3. К обслуживающей организации, подрядчику, не относится законодательство О РАСКРЫТИИ ИНФОРМАЦИИ.
4. Отсутствует право на получение средств на КАПРЕМОНТ (в 185-ом, хотя его действие скоро прекратится, но НУ как форма не имела права не получение федеральных денег, а в ульяновских критериях об отборе МКД для включения в программу капремонта та же песня – «приоритет отдается ТСЖ».
5. Необходимо наличие УПРАВДОМА (председателя совета) – грамотного собственника, разбирающегося в законодательстве, инженерных сетях, коммуникациях и так далее…
6. Возникают сложности в выигрыше судов по КАПРЕМОНТУ (Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда).
7. Получить БЮДЖЕТНЫЕ ДЕНЬГИ на ремонт дома становится практически невозможно (при формировании региональных и муниципальных программ предпочтение отдается ТСЖ, ЖСК или УК).
8. Между собственниками и РСО отсутствуют посредники в виде юрлица, способного ЗАЩИЩАТЬ ИНТЕРЕСЫ жильцов.

НУ, «мифы»…
1. «Собственники платят только за себя и не несут ответственности за задолженность соседей по оплате ЖКУ».
Платят-то то они за себя (по нормативу или приборам), но за своих соседей-неплательщиков… РАСПЛАЧИВАЮТСЯ. Сегодня эта расплата называется КОРРЕКТИРОВКАМИ и производится ежеквартально или раз в год (согласно договору управления), а с 1 сентября, после вступления в силу постановления правительства РФ 354, «расплата» будет производиться ЕЖЕМЕСЯЧНО. Потому что помимо оплаты по нормативу или квартирным приборам, собственники будут оплачивать коммунальные услуги на так называемые ОБЩЕДОМОВЫЕ НУЖДЫ (ОДН). Желающие могут взять приложение №2 к 354 постановлению и убедиться, что, чем больше будет задолженность жильцов за ЖКУ, тем больше будет доплата в виде ОДН. То есть, из-за недобросовестных собственников будут страдать добросовестные. Кстати, название «общедомовые нужды», на мой взгляд, несколько маскирует природу и суть ОДН, так сказать, напускает туману. И на самом деле в общедомовых НУЖДАХ никакой НУЖДЫ нет… Далее. Одна из причин превышения объема потребления ЖКУ над оплаченными жителями объемами (чем больше разница, тем больше будет ОДН) кроется, в том числе, в несбалансированности нормативов и большой доли непрописанных («временно проживающих» – по определению 354-го). Если при управлении УК у компании есть стимул обнаруживать «временно проживающих» и добиваться оплаты за фактические потребленные ими ЖКУ (стимул – в стремлении УК уменьшить задолженность за ЖКУ перед РСО), то при НУ ресурсники вряд ли пойдут по квартирам, чтобы выявить «временно проживающих» и заставить их платить. Ресурсникам достаточно рассчитать сумму ОДН и выставить ее к оплате дисциплинированным собственникам. В такой ситуации платежная дисциплина собственников становится экономически необходимой привычкой. Но воспитывать эту привычку у собственников при НУ некому. …
2. «Деньги будут уходить напрямую в РСО…»
Деньги напрямую в РСО и так уходят (и давно). Лишь несколькими ульяновскими УК деньги собирались (собираются) самостоятельно. В подавляющем большинстве собственники платят в ООО «РИЦ», «РИЦ» деньги сразу расщепляет и перечисляет их за ЖКУ в РСО. УК при этом не видят на своих счетах денег за ЖКУ.
3. «Обратиться в суд по поводу нарушения закона о защите прав потребителей (при неудовлетворительном качестве ЖКУ) можно только при НУ».
Ульяновская практика доказывает, что взыскать за ЖКУ неудовлетворительного качества можно и без перехода в НУ (не стану перегружать материал примерами, если интересно – дайте знать).
4. «Только при НУ возможно заключение прямых договоров собственников с РСО».
Нет, возможность заключения прямых договоров собственников с РСО существует давно (статья 155 пункт 7.1 – «На основании решения общего собрания… собственники… могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги… ресурсоснабжающим организациям».

Несколько сомнений…
1. В случае массового «увлечения» УК переводом домов в НУ, муниципалитет, как собственник неприватизированного жилья, должен получить несколько десятков тысяч прямых договоров с РСО на оплату ЖКУ. Готов ли к этому город?..
2. При НУ особенно важно оснастить приборами учета все квартиры МКД. Сегодня приборами учета электроэнергии необходимо оснастить 38726 муниципальных квартир, приборами учета ХВС – 31258 квартир, приборами учета ГВС – 33201 квартиру. Общая стоимость установки узлов учета составляет 138,23 млн. рублей. Есть большое сомнение, что в бюджет-2013 эти деньги будут заложены…
3. По сведениям моих знакомых, директоров УК, до 70% городского долга за ЖКУ (а долг, в Ульяновске, напомню, – миллиардный) дают проживающие в муниципальном жилье. То есть, малая доля неприватизированного жилья дает бОльшую часть задолженности. Не приведет ли перевод в НУ к наращиванию задолженности?
4. Конечно, если эксперимент перевода в НУ или массовый переход будет не очень успешным, можно вернуться (как говорят Маликова и Сеюков) к управлению управляющей организацией. Но при любых спорах и катаклизмах собственники в первую очередь предъявят претензии к власти. При любом способе управления, если что-то произойдет с МКД, власти не удастся спрятаться от жителей ни за один федеральный закон или постановление правительства.
Поэтому, при всей кажущейся привлекательности НУ, на мой взгляд, нужно по максимуму избавиться от неизвестности, минимизировать уже известные риски и устранить очевидные минусы.

ГЛАВНЫЙ же МИНУС перевода в НУ тот, что ИНИЦИАТИВА исходит НЕ ОТ СОБСТВЕННИКА, а от компании. Что первичны – интересы бизнеса. Но…
Но, если все же причиной ухода в НУ являются НЕПЛАТЕЖИ НАСЕЛЕНИЯ, то и заниматься нужно УСТРАНЕНИЕМ РЕАЛЬНОЙ ПРИЧИНЫ.
А реальность такова, что:
– с 1 июля во многих компаниях увеличится стоимость содержания и ремонта (замороженная на первое полугодие в связи с выборами);
– в два этапа, с 1 июля и с 1 сентября, будут повышены тарифы на ЖКУ (и нормативы на отопление);
– с 1 сентября вступает в силу 354-е постановление, и начнется ежемесячное выставление платы за ОДН (это раньше корректировки «запрещали» выставлять, теперь с ОДН будет сложнее бороться);
– с июля будет новый расчет стоимости горячей воды в соответствии с приказом №47 Минрегионразвития, и вода должна подорожать (энергетики говорят о прогнозе цены в 120-130 рублей за куб).
Такой залп повышений, скорее всего, увеличит задолженность и подстегнет процесс перевода домов в НУ. Но утверждение, будто НУ – благо для собственника, лично я не считаю убедительными. Потому что непосредственным управлением не устраняется непосредственная причина «болезни».

История «вопроса»:
1. «Шуметь» стали на собрании управдомов 30 мая.
2. «Четвертый способ – вне закона», СК от 5 июня, http://sim-k.ru/2012/06/05/chetvertyj-sposob-vne-zakona/
3. «Вы нужны друг другу», «Управдом» от 13 июня, http://upravdom-73.livejournal.com/17913.html#cutid1 , http://www.ultoday.mv.ru/upravdom-17.pdf
4. «Что происходит в Аметисте?», 20 июня http://upravdom-73.livejournal.com/19000.html
В Ульяновске начали внедрять новую, так называемую, четвертую форму управления – непосредственное управление через управляющую компанию. Первый дом (ул. Рябикова, 68а) будет переведен на новую форму в качестве эксперимента с 1 июля 2012 года, занимается этим УК «Аметист». Что это такое и чем чревато для жителей? Отвечают председатель комитета ЖКХ Михаил Сычев и директор «Аметиста» Ильдар Сеюков.

5. «Что творится в Аметисте?»,“Управдом” от 25 июня  http://www.ultoday.mv.ru/upravdom-17.pdf