В одном из предыдущих номеров «Управдома» мы уже рассказывали о постановлении Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Давайте познакомимся с этим документом, что называется, поближе, какие в неместь особенности и «подводные камни».
Управляющая организация обязана подготавливать предложения по вопросам содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – перечень услуг и работ). Для товарищества или кооператива данные требования предусматриваются для формирования годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Проводить собрание выгоднее
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден постановлением Правительства РФ №290.
– Данный перечень обязателен к применению к отношениям, возникшим после 20 апреля 2013 года. То есть, организации, управляющие многоквартирными домами, обязаны предложить новый размер платы с учетом минимального перечня собственникам помещений в тех домах, в которых период, на который утверждались размер платы, перечень работ и услуг, к 20 апреля истек, – говорит директор Контакт-центра при Главе города Ульяновска Илья НОЖЕЧКИН. – Однако первые расчеты, произведенные на основе такого перечня, показали возможное увеличение размера платы за содержание и ремонт в разы.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирных домах обязаны данный минимальный перечень учитывать и обеспечить финансирование работ согласно нему.
– Мы как граждане России законы соблюдать обязаны, но делать это надо с умом, – считает Илья НОЖЕЧКИН.
Каждый дом и его состояние индивидуальны, а состояние общего имущества фиксируется в актах весеннего и осеннего осмотров. Важно, чтобы осмотр давал объективные данные, а для этого в нем обязательно нужно участвовать председателю совета дома. Отталкиваясь именно от актов осмотра, и нужно начинать согласование с управляющей организацией проекта перечня работ и услуг, стоимости работ по содержанию и ремонту.
– Надо понимать, что грамотная управляющая организация в любом случае предложит размер платы согласно минимальному перечню, так как сделать это обязана, но затем предложит и размер платы с перечнем, который собственники оплатить в состоянии, – комментирует директор Контакт-центра. – Этот вариант, согласованный советом дома, скорее всего, и станет утвержденным.
Однако возникает вопрос: если перечень не соответствует утвержденному в постановлении Правительства, будет ли кто-то оспаривать такой размер платы и перечень работ?
В случае же, если размер платы не утвержден собственниками помещений, обязанность установить размер платы возникает у органов местного самоуправления, которые отступать от требований нормативных актов (в том числе, минимального перечня) права не имеют, что находится под контролем компетентных органов.
– Я бы рекомендовал собственникам помещений в многоквартирных домах постараться обязательно самим утвердить размер платы и перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества своего дома, не дожидаясь, что за них это сделает администрация города, – говорит Илья НОЖЕЧКИН. – Собственникам нужно это сделать, чтобы максимально учесть особенности своего конкретного дома. Ведь когда размер платы будет утверждаться органом местного самоуправления, то, скорее всего, будут использоваться некие общие и усредненные показатели и данные. Также, если жильцы проведут собрание и сами примут размер платы, то им не придется переживать, сколько же десятков рублей составит размер платы по минимальному перечню, который будет по закону обязан им просчитать муниципалитет.
Проще говоря, лучше провести собрание, иначе дороже выйдет!
Цены «с потолка» отменяются
Организация, управляющая многоквартирным домом, обязана предоставлять также расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ).
Особенность в том, что законодательно закрепляется необходимость экономического обоснования размера платы за работы и услуги, с учетом анализа их цен на рынке услуг и работ и смет. Иными словами, взять цены «с потолка» уже нельзя, надо доказать, что данная услуга стоит именно столько, а не в три раза дороже лишь потому, что так захотелось руководителям УК.
Арендаторов будем выбирать
Управляющие организации обязаны подготавливать предложения о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора.
Мы знаем много примеров, и не раз писали о проблемах, которые возникают у жителей домов, чью общую собственность занимают различные арендаторы, коммерческие организации (аптеки, магазины, парикмахерские, Интернет-салоны и т.д.). Теперь в законе четко говорится о том, что решение о сдаче в аренду тех или иных площадей в доме должно приниматься на общем собрании. Более того, УК обязана убедить собственников, подтвердив наибольшую выгоду условий аренды, либо их создание путем конкурсного отбора. Пока же мы больше видим примеров, когда арендаторы паразитируют на МКД, а не приносят ему выгоду. Будем надеяться, что когда нормы закона начнут исполняться, ситуация изменится.
Никаких тайн!
Еще одна особенность введенного стандарта управления заключается в том, что отныне УК обязана обеспечить ознакомление собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества и пользования этим имуществом. Более того, в законе содержится норма о необходимости проведения предварительного обсуждения этих проектов!
– То есть, собственники помещений смогут знакомиться с проектами договоров с подрядными организациями, нанимаемыми управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК и т.п., а также иными документами, связанными с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме и их передачей в аренду, – комментирует Илья НОЖЕЧКИН.
Вот это поистине благое послабление для собственников, ибо раньше все эти договоры управляющие организации тщательно скрывали от жильцов под предлогом коммерческой тайны. И люди просто не имели возможности проверить, насколько справедливо была установлена стоимость той или иной услуги или работы. Теперь же УК не просто обязаны предъявлять договоры, но еще и согласовывать их с собственниками перед тем, как подписать.