Покупателей жилья ждет множество подвохов. Один из них – оставленные старым владельцем долги по «коммуналке». Учитывая все увеличивающиеся счета за жилищно-коммунальные услуги, суммы могут быть приличными. Как избежать ошибок, выяснял корреспондент «СК» вместе с опытным риэлтором.

«Подарок» новоселам

Год назад ульяновская семья Ефимовых приобрела четырехкомнатную квартиру в ипотеку. Сделку одобрил банк, никаких проблем не возникло и при регистрации покупки в Росреестре. Однако через месяц новоселы обнаружили в своем почтовом ящике письмо от управляющей компании с требованием погасить задолженность за жилищно-коммунальные услуги на общую сумму 65 тысяч рублей, еще через несколько дней «обрадовала» энергосбытовая компания, напомнив о долге за потребленную электроэнергию в 6300 рублей. Выяснилось, что предыдущие владельцы, изначально заверяя покупателей, что регулярно вносят квартплату, не платили по счетам больше года. Отказались платить и после продажи квартиры, заявив, что все это время в ней никто не жил.

В управляющей компании, куда обратились Ефимовы, заводить на новых владельцев новый лицевой счет отказались, посоветовав сначала погасить долги. Все новые платежи за ЖК-услуги коммунальщики зачисляли в качестве погашения старого долга. В итоге для того, чтобы подать на бывших хозяев в суд, семье пришлось все-таки погасить чужой долг, после чего в иске требовать с бывших владельцев его возмещения.

Еще более скверно дело обстояло с электроэнергией, ведь по счетчику старого образца нельзя определить, сколько накрутили предыдущие жильцы и сколько – новые. Ефимовы решили установить новый прибор учета и платить за свет только по его показаниям. В энергокомпании такой ход приняли, однако долг остался «висеть» на квартире – каждый месяц при оплате электроэнергии приходится объяснять кассиру, что задолженность чужая. Тоже приятного мало.

Покупай, но проверяй

Как считает президент региональной Гильдии риэлторов Алексей Головань, семья Ефимовых при покупке квартиры проявила детскую беспечность, но плохо сработал и представитель банка, сопровождавший сделку. Тем не менее ситуация достаточно распространенная.

– Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, обязанности по внесению квартплаты и коммунальных платежей возникают у собственника «с момента возникновения права собственности на жилое помещение», – пояснил он. – Нужно понимать, что долги «висят» не на квартире, а на гражданах – бывших собственниках квартиры. Вы не обязаны платить по чужим долгам. Как управляющая компания будет взыскивать долги с прежних владельцев, вас не должно касаться. Отыскать их и добиться возмещения задолженности не так-то просто, поэтому многие управляющие компании стараются всячески заставить платить по счетам новых хозяев.

Чтобы избежать лишней нервотрепки, следует закрыть все вопросы с долгами по «коммуналке» еще до оформления договора купли-продажи. В частности, сверить показания счетчиков и последние квитанции об оплате. Не лишним будет сходить в управляющую компанию и взять копию лицевого счета. Правда, этот документ выдают только собственнику, поэтому того придется взять с собой.

– Часто бывает так, что владелец квартиры попросту не в состоянии погасить накопленную задолженность по квартплате. Тогда риэлтор покупателя просит продавца написать расписку, в которой тот берет на себя обязанность оплатить «коммуналку» из денег, полученных за квартиру, – говорит Алексей Головань.

Однако, как правило, риэлтор есть и у продавца. Он действует в интересах своего клиента, поэтому следует внимательно читать договор купли-продажи. К примеру, там может быть прописано, что имеющийся долг за жилищно-коммунальные услуги является обременением для покупателя. Подписавшись под этим, покупатель берет на себя обязанность по погашению всех долгов.

К слову, при вступлении в наследство ситуация прямо противоположная – долги предыдущего собственника переходят к наследнику. Наследник принимает все финансовые обязательства (в рамках суммы/стоимости наследуемого имущества) того умершего гражданина, чье имущество наследует, и не только по квартплате.

Долг продаже не помеха

Проблему продаж квартир с долгами признают и коммунальщики. В ходе проводимого в настоящее время месячника по ликвидации задолженности за жилищно-коммунальные услуги в Ульяновске уже выявлены сотни квартир с «повисшими» долгами, погашать которые не желают ни старые, ни новые собственники.

ООО «РИЦ», имеющее доступ к большинству лицевых счетов ульяновцев, предлагает завести персонифицированные счета не на собственников, а на каждую квартиру. В этом случае долги будут закрепляться не за владельцем, а за жилой площадью. Однако инициатива противоречит федеральному законодательству.

Проблему квартир с долгами также предлагается решать путем введения в регламент оформления сделок Росреестра обязательного пункта по проверке задолженности владельца за жилищнокоммунальные услуги, а также права приостанавливать оформление куплипродажи до ликвидации задолженности.

Однако это требование также находится за рамками закона. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и продавать его, даже если за ним числятся долги.

Дмитрий Минаев