По словам директора Департамента торговли и лицензирования Минсельхоза, лесного хозяйства и природных ресурсов Ульяновской области Марины Ерусовой, рынок торговой недвижимости Ульяновска приближается к своей предельной точке насыщения. Она составляет сегодня 377 квадратных метров на 1000 человек. В Приволжском федеральном округе это третий, после Самары и Казани, результат.

Особая деловая активность рынка торговой недвижимости региона отмечалась в минувшем году. Именно тогда состоялась самая крупная сделка: компания «DARS Development» приобрела торговый центр (ТЦ) «Пушкарёвское кольцо» и Центральный универмаг.

Для Ульяновска 2012 год стал переломным в сфере качественной торговой недвижимости. Сдача в эксплуатацию упомянутой компанией первого торгово-развлекательного центра (ТРЦ) суперрегионального формата «АКВАМОЛЛ» способствовала появлению в городе федеральных арендаторов в лице «АШАН», «Медиа Маркт», «Синема парк», группы «ИНТИТЕКС», «Нью Йоркер», «Манго», «Беннетон». Рынок торговой недвижимости пополнился на 56,6 тысячи квадратных метров или на 31 процент больше по сравнению с 2011 годом. Это рекордный показатель для Ульяновска.

Заявлены к реализации новые проекты в сегменте торговой недвижимости. Речь идёт, прежде всего, о строительстве второй очереди «АКВАМОЛЛА» на площади 150 тысяч квадратных метров. Основной архитектурной мыслью авторов проекта является создание аккуратного маленького городка. Изюминкой проекта обещает стать обустроенная прогулочная набережная реки Свияги, вдоль которой будут расположены магазины. Объект станет дополнением уже существующего ТРЦ «АКВАМОЛЛ».

Как говорит Марина Ерусова, есть планы развития и по более сложным составляющим, например, многофункциональная коммерческая недвижимость с административными и жилыми помещениями. Такая тенденция характерна для популярных торговых улиц европейских столиц, которая, как видим, приходит и в Россию. Активно изучаются возможности реконструкции старых зданий на центральных улицах Ульяновска, где ликвидное предложение торговых помещений уже в дефиците. Наглядным примером может служить реконструкция Центрального универмага на улице Гончарова. Интерес к нему логичен, так как вакантных площадей на рынке Ульяновска становится всё меньше. Примеров их использования достаточно: ТЦ «Атриум» площадью 30 тысяч квадратных метров, гипермаркеты «Лента» в Заволжском и Засвияжском районах, ритейл-парк «Мегастрой» с крупноформатными магазинами и торговой галереей в Новом городе. Последний из перечисленных проектов представила консалтинговая компания «R-R-Q» на выставке «REX-2013». Якорным арендатором выступает гипермаркет товаров для строительства и ремонта «Мегастрой». Сроком сдачи объекта в эксплуатацию обозначен третий квартал 2013 года.

В этот же список можно с полным основанием вносить ТЦ в новом строящемся микрорайоне «Запад-2» и «Спартак», а также торговый комплекс в отеле «Hilton Qarden Inn» по улице Гончарова.

Марина Ерусова утверждает, что уровень насыщенности торговыми центрами в Ульяновске, с учётом ввода перечисленных объектов, станет достаточно высоким и составит 645 квадратных метров на 1000 человек.

Что касается арендных ставок в городе, то они существенно различаются в зависимости от расположения и качества объектов. В центре Ульяновска, например, можно арендовать торговые помещения в зависимости от качества объекта в диапазоне от 18, до 28,8 тысячи рублей за квадратный метр в год. Ставки аренды сотовым операторам и ювелирным магазинам могут достигать 48 тысяч рублей. В спальных районах арендные ставки на торговые помещения вне профессиональных ТЦ находятся в пределах 8400 рублей, если же расположены в торговых комплексах, то ставки составят от 10,2 до 26,4 тысячи рублей.

По мнению Марины Ерусовой, торговые объекты, как введённые в эксплуатацию, так и планируемые, полностью обеспечивают текущий спрос потребления. Напротив, дополнительный ввод торговых объектов не будет давать необходимого объёма выручки. Поэтому дальнейшие шаги в направлении развития этой сети будут только тогда, когда рынок будет готов не только с точки зрения доходов населения, но и с точки зрения культуры потребления.

«Период экстенсивного роста, – отмечает Марина Ерусова, – в значительной степени для крупных игроков в городе завершён. Необходима переориентация на рост интенсивный, дальнейшую оптимизацию операционных расходов, более продуманный финансовый менеджмент и формирование грамотного пула арендаторов».

Такие меры тем более необходимы, что наблюдается изменение структуры покупательской активности и насыщение рынка торговой недвижимости. В настоящий момент у города столько ТЦ, сколько нужно. Строительство новых приведёт рынок к снижению арендных ставок и простаиванию свободных площадей. Следовательно, при планировании торговых центров в регионе необходимым будет предварительное глубокое изучение рынка недвижимости.

Виктор Никитин