Мы уже рассказывали о том, как устроено ЖКХ в Германии, в этом номере мы решили разузнать о наших заморских соседях. Судя по кадрам из теленовостей, зима нынче так вдарила по Америке, что она временно превратилась в филиал Сибири с холодами до минус 40 градусов. Казалось бы, непривычная нашему климату иностранная «гидра капитализма» не загнулась, как-то выстояла и справилась со стихией. Значит, любым катаклизмам можно противостоять при правильном подходе к организации, и если ЖКХ работает, как часы, то нам не страшны никакие аномалии.
Мой добрый знакомый и одногруппник по университету Валерий ГУЛЯЕВ в 2005 году вместе с семьей переехал из Ульяновска в городок под названием Маркхам – это пригород Торонто (Канада). Тут нужно отметить, что в крупных городах Северной Америки центр в основном чисто деловой, а большинство людей живет на периферии, в пригородах. Сначала снимали жилье в доходном доме, а в прошлом году приобрели квартиру – «кондо», как говорят канадцы.
– В нашей квартире – примерно 120 квадратных метров, она трехкомнатная или «с двумя спальнями», как здесь принято классифицировать квартиры, также в ней две ванных комнаты, – рассказывает Валерий. – Все наши ежемесячные платежи состоят из двух частей.
Первая – ипотека, которая сейчас составляет 971 канадский доллар ежемесячно (канадский доллар уже давно практически сравнялся с американским, разница плавает в несколько центов в ту или иную сторону). Срок выплаты – 30 лет, под 2,85% годовых (процент переменный, фиксируется на 5 лет, и в данном случае равен действующей ставке рефинансирования – минус 0,15%), с возможностью выплачивать до 20% кредита ежегодно, т.е. расплатиться полностью в пять лет. Платеж за ипотеку снимается с банковского счета автоматически, раз в месяц.
– Вторая часть ежемесячного платежа – оплата кондо, – продолжает наш собеседник. – Это сумма, которая устанавливается корпорацией – владельцем нашего многоквартирного здания. Она покрывает все: электричество, горячее и холодное водоснабжение, кабельное телевидение, зарплату наемного персонала, полное обслуживание здания и мест общего пользования.
Места общего пользования – это не только подъезды и лестничные клетки, но и бассейн с сауной и открытой террасой, тренажерный зал, открытый теннисный корт, закрытый спортивный корт, бильярдная, комната отдыха, зал для приемов (который можно арендовать за небольшую сумму для проведения, например, дня рождения), два гостевых номера (наподобие гостиничных – для гостей, приезжающих к жильцам). В доме есть двухэтажная подземная парковка и довольно большая (порядка 6,5 гектара) ухоженная частная территория с небольшим парком, общая для трех однотипных жилых зданий, расположенных рядом друг с другом. Кроме того, в оплату кондо входит круглосуточная служба охраны.
К слову, у дома есть даже собственный сайт: http://landmark2.ca -можете сами посмотреть и оценить все его достопримечательности. Даже не верится, что это МКД, больше похоже на какой-нибудь многозвездочный отель.
– Размер ежемесячной платы составляет 652 доллара в месяц, и может изредка (раз в пару лет) повышаться на 15-20 долларов вслед за инфляцией, – говорит мой знакомый. – Этот платеж также снимается с банковского счета автоматически, не надо никуда идти, платить и прочее. Чтобы было понимание того, много или мало мы платим за жилье, можно сказать, что средний годовой доход семьи в Маркхаме в 2005 году составлял порядка 70 тыс. долларов после уплаты всех налогов.
Отдельная статья расходов – налог на недвижимость, который платится ежеквартальными платежами и составляет примерно 2100 долларов в год. На этом расходы на жилье заканчиваются.
– Мы не получаем никаких счетов за электричество или водоснабжение, поскольку независимо ни от чего платим фиксированный тариф, – рассказывает Валерий. – Как совладельцы здания мы регулярно получаем подробный письменный отчет о финансах корпорации, получая таким образом возможность быть в курсе всех трат – от оплаты коммунальных услуг здания до расходов на канцелярские принадлежности офиса корпорации, который находится в здании.
Интересно, что в Канаде уже давно развит институт советов дома, который у нас только еще пытаются привить.
– Из жильцов (владельцев квартир) избран совет директоров, который непосредственно принимает решения, связанные с эксплуатацией здания, – поясняет наш собеседник. – Все процессы управления совершенно прозрачны. Любой желающий может добиваться избрания в совет или же обращаться туда с вопросами и предложениями.
Корпорация берет на себя все заботы, за исключением внутреннего ремонта, отделки и оснащения квартир – это заботы собственников. Единственное исключение – обслуживание системы центрального кондиционирования и обогрева, агрегаты которой имеются в каждой квартире и управляются отдельными термостатами. Летом центральный агрегат работает в режиме кондиционирования, зимой – в режиме отопления. Переключение происходит примерно в октябре и в марте (в зависимости от погоды). Если же потребуется частичный подогрев в межсезонье, то на этот случай в каждом блоке имеется маломощный дополнительный электрообогреватель, который работает в любой сезон.
– За сантехнику и электрику внутри квартиры отвечаем мы, – добавляет Валерий. – Если нужно, вызываем лицензированного специалиста, который выполняет ремонт и другие работы. Правда, есть определенное разграничение ответственности – мы отвечаем лишь за то оборудование, которое обслуживает только нашу квартиру. Например, проблемы с водопроводным краном – это наши проблемы, а проблемы с водопроводным стояком – это проблемы компании, поскольку стояк обслуживает не только нашу квартиру. Также в сфере ответственности компании находятся все окна – их два раза в год моют снаружи, проводят профилактические работы (например, заделку наружных швов). При заселении была небольшая дырка в антимоскитной сетке – снял ее и отдал суперинтенданту, на следующий день получил новую. Впрочем, комаров у нас нет.
Как и повсюду в Северной Америке, горячая вода не подается в здание централизованно – вместо этого на техническом этаже (под самой крышей) находятся два больших бойлера, тонн на 10 каждый. Один из них работает летом для обеспечения потребностей в горячем водоснабжении, второй подключается дополнительно зимой для обогрева здан ия. Бойлеры работают на природном газе. Также в здании имеется резервный дизель-генератор на случай аварийных отключений электроэнергии – за последний год он запускался всего один раз, когда после сильной грозы в июле были обесточены целые кварталы. Мощности генератора хватает на питание основных систем здания – водопроводных насосов, освещения в местах общего пользования, лифтов, систем безопасности.
– Каких-то отдельных отчислений на капитальный ремонт мы не делаем, все это уже учтено в нашем ежемесячном платеже, – говорит ГУЛЯЕВ.
При покупке квартиры юрист покупателя изучает документы корпорации – бюджет, траты, состояние резервного фонда – и дает ему свой вердикт относительно того, насколько финансовые дела корпорации (владельца здания) соответствуют текущему состоянию здания. Не исключено, что здание плохо обслуживается, и скоро потребуется серьезный затратный ремонт, например, замена лифтов или бойлеров по причине износа, или другого дорогостоящего оборудования. В этом случае корпорация вправе собрать с собственников квартир дополнительные взносы, иногда довольно большие (несколько тысяч долларов единовременно). У корпораций с хорошей репутацией, как правило, здания содержатся в полном порядке, и размер резервного фонда достаточен. Если на этапе подготовки сделки юрист выясняет, что привлекательно низкая оплата кондо чревата дефицитом резервного фонда, и, соответственно, сверхплановыми сборами, покупатель может просто отказаться от покупки квартиры в данном доме.
Изучив опыт Канады, можно сказать, что в очень смелом приближении российское ЖКХ движется примерно где-то в том же направлении: отказ и большая независимость от центральной энергетики, советы домов – аналог совета директоров, управдом – суперинтендант и т.д. Единственное, до чего нам дальше дальнего, – это порядок оплаты, чего нам пока не удается достичь, на мой взгляд, во многом из-за сильного влияния монополий, которое фактически не ощущается в канадском ЖКХ. Нет там этой, как у нас, неизвестности и страха: «А сколько начислят в следующем месяце? А по какой формуле и из какого постановления Правительства посчитают на сей раз за отопление?» и т.п.
Алексей Николаев