В Ульяновске ужесточат контроль за уплатой налога с доходов, полученных от сдачи внаем жилых помещений.
Соответствующее соглашение подписали 27 июня губернатор Ульяновской области Сергей МОРОЗОВ, Глава администрации города Сергей ПАНЧИН, руководители УФНС и УМВД РФ по Ульяновской области. Налоговая и полиция договорились о совместных действиях по профилактике правонарушений в жилом секторе, а также контролю за уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ), полученных от сдачи квартир в аренду. На администрацию Ульяновска возложены полномочия по привлечению представителей управляющих компаний и ТСЖ к выявлению фактов сдачи гражданами в аренду жилых помещений и передачу соответствующей информации в налоговую службу.
Чем отличается аренда от найма?
Эти два понятия часто путают. В любом случае, сдавая квартиру (даже хорошему знакомому), нужно заключить договор, где указать права и обязанности сторон. Есть два основных вида, и они принципиально отличаются друг от друга:
• договор найма жилого помещения;
• договор аренды.
Если вы как собственник сдаете квартиру другому гражданину, физическому лицу, то это договор коммерческого найма жилого помещения. А если предоставляете квартиру в пользование юридическому лицу (фирме или организации), это уже аренда.
Договор аренды и договор найма регулируются разными статьями Гражданского кодекса РФ. В случае если, например, дело дойдет до суда, неправильное название и неверные обозначения сторон (арендатор и арендодатель вместо нанимателя и наймодателя) могут послужить причиной для признания договора недействительным.
Что лучше?
Считайте сами: минусы и плюсы при сдаче квартиры есть как для физического, так и для юридического лица.
Если вы сдаете свою квартиру как физическое лицо, то налог составит 13%. В инспекцию по месту адресной регистрации сдаваемого жилья придется подавать справку о полученных средствах в формате 3-НДФЛ в срок до 30 апреля следующего года. Рассчитанный в 3-НДФЛ налог необходимо уплатить до 15 июля года, в котором сдавалась налоговая декларация.
Если вы сдаете жилье как индивидуальный предприниматель (ИП), размер налога по упрощенной схеме сокращается до 6%. Но предварительно необходимо зарегистрировать свое предприятие. Для этого вам понадобятся документы: копия паспорта, квитанция на оплату государственной пошлины, заявления о регистрации и переходе на упрощенную систему налогообложения. Учтите, что при наличии ИП на вас также ляжет еще одно обременение – оплата ежегодных страховых взносов. Кроме того, будучи ИП, вы обязаны в течение года вести книгу учета доходов и расходов, то есть тратиться еще и на бухгалтерские услуги.
Для ИП есть и другой путь – покупка патента в налоговой инспекции. В законе Ульяновской области «О патентной системе налогообложения» размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода от сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений определен в размере 160 тыс. рублей в год. Это значит, что
патент будет стоить (160х6%) 9,6 тыс. рублей. Треть суммы при этом придется отдать сразу, а остальное – после истечения срока действия свидетельства. Размер обязательных страховых выплат в этом случае снижается в два раза.
А если не платить?
Вообще-то, платить налоги – обязанность, от которой зачастую уклоняются.
Именно против таких недобросовестных дельцов и направлено подписанное в Ульяновске соглашение. Ведь, как правило, такие люди не платят не только налоги, но и коммунальные платежи, которые затем перераспределяются на других добропорядочных собственников, проживающих в многоквартирном доме.
Согласно статье 122 Налогового кодекса РФ, арендодатель, уклоняющийся от налогов, должен:
• уплатить всю сумму налогов за весь период сдачи жилья в аренду;
• уплатить штраф в размере до 20% от общей суммы неуплаченных налогов. При этом в некоторых случаях суд обязывает уплатить штраф в размере до 40%, если будет доказано, что вы не уплачивали налоги умышленно и в течение длительного периода.
Предъявить претензии налоговые органы могут исключительно при наличии доказательств о получении дохода и установлении его точного размера. Для этого необходимо иметь, как минимум, договор найма квартиры, а лучше документы, подтверждающие получение собственником жилья оплаты. Доказательствами могут стать показания свидетелей, присутствующих при передаче денег.