Руководитель Главной государственной инспекции регионального надзора Ульяновской области Николай БАТАНОВ заявил, что пересмотра договоров управления в сторону увеличения стоимости содержания жилых домов не требуется.
Заседание Координационного областного совета собственников ЖКХ прошло в здании регионального Правительства 1 октября под председательством губернатора Ульяновской области Сергея МОРОЗОВА. Одним из вопросов рассматривалось утверждение и исполнение минимального перечня обязательных работ и услуг, их стоимость и размер платы за содержание и ремонт мест общего пользования.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Однако исполнение данного постановления, данного перечня в полном объеме ведет к увеличению квартплаты, причем в отдельных случаях – в несколько раз.- Нам надо подумать над тем, как поступить в данной ситуации, – сказал Сергей МОРОЗОВ. – Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Услуги по содержанию должны быть качественными, но не хотелось бы, чтобы это привело хоть к какому-нибудь росту платы.
Согласно постановлению администрации Ульяновска, установленная плата за содержание МКД варьируется в размере от 6 с копейками до 22 рублей с квадратного метра, как правило, это 10-11 руб. с 1 кв. м. Этого, по мнению БАТАНОВА, недостаточно для надлежащего содержания МКД. Если пересчитать по минимальному перечню из постановления №290, получается порядка 35 руб. с 1 кв. м. – На общих собраниях собственники отказываются голосовать за повышение размера платы, муниципальные образования также выпускают постановления, не соответствующие минимальному перечню, практически нигде в стране данное постановление № 290 не выполняется, – отметил председатель Комитета Заксобрания по жилищной политике, ЖКХ и энергетике Геннадий АНТОНЦЕВ. – Получается, собственники не голосуют, муниципалитет не принимает, а ответственным и за исполнение являются управляющие компании, которые в условиях лицензирования оказываются под дамокловым мечом. Если не выполняется минимальный перечень по содержанию дома, УК попадает под угрозу лишения лицензии.
Обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, благоприятные и безопасные условия проживания граждан в многоквартирном доме закреплена в ст. 161 ЖК РФ. В апреле 2013 года Правительством РФ во исполнение данной статьи был утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (постановление №290).
Перечень обязательный или на усмотрение?
Услуги и работы из числа включенных в Минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются в зависимости от способа управления МКД. Управляющая организация обязана подготавливать предложения по вопросам содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома с учетом Минимального перечня. Для ТСЖ или ЖСК данные требования предусматриваются для формирования годового плана содержания и ремонта общего имущества.
Минимальный перечень услуг и работ включает в себя три основных раздела по видам работ:
1. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов (в том числе проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений, проверка кровли на отсутствие протечек);
2. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (в частности, проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода, удаление воздуха из системы отопления);
3. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (в том числе сухая и влажная уборка тамбуров, коридоров, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок).
Но, как правило, жители не принимают полный перечень для уменьшения размера платы. Например, вычеркивают уборку подъездов и лифтов: кто-то устанавливает дежурство по лестничной клетке и моет самостоятельно, кто-то нанимает уборщиц по необходимости. А затем кто-то из жильцов, то ли забывая, то ли даже не зная, пишет жалобу в надзорные органы, мол, помогите, мы деньги платим, а нам подъезд не убирают. Проверяющие приходят, начинают смотреть договор, а там такой услуги нет, то есть по факту никто ее УК не оплачивает, хотя по закону она обязана это делать. Возникает вопрос: кого наказывать в данном случае – собственников, которые отказались от обязательной услуги, или УК, которая ее не предоставляет?
Однако если раньше такие проблемы решались либо предписанием на устранение, либо штрафом, то с введением лицензирования вопрос встает более остро. Из-за отказа собственников оплачивать те или иные услуги из минимального перечня УК может лишиться лицензии на управление конкретным домом, а затем и вовсе потерять весь бизнес. Это серьезные риски. Об этом, например, шла речь 30 сентября на совещании управляющих организаций, организованном СРО «Симбирский дом». Директора крупных ульяновских УК предложили подать в суд на администрацию города с тем, чтобы побудить принять на муниципальном уровне размер платы, рассчитанный исходя из постановления №290. Это бы означало, что когда собственники отказываются принимать предлагаемый им УК перечень и размер платы, и его устанавливал бы в принудительном порядке орган местного самоуправления. В итоге квартплата бы выросла в разы!
Пересмотр не требуется
Отметим, что постановление Правительства РФ №290 вступило в законную силу с 20 апреля 2013 года. Так нужно ли пересматривать ранее принятые договоры управления в сторону увеличения платы согласно этому документу? На Координационном совете собственников 1 октября этот вопрос был задан непосредственно руководителю надзорного органа, который в итоге и будет проверять деятельность УК.
– Прямых указаний в постановлении Правительства Российской Федерации №290 о том, что ранее принятый собственниками перечень работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома не может не соответствовать Минимальному перечню услуг и работ, либо должен быть приведен в соответствие с утвержденным Минимальным перечнем, не имеется, – сказал руководитель Главной государственной инспекции регионального надзора Ульяновской области Николай БАТАНОВ. – Следовательно, организации имеют право продолжать обслуживание дома в соответствии с тем перечнем, который был утвержден и не истек к 20 апреля 2013 года. Если договор управления пролонгирован в соответствии с ЖК РФ, то утвержденным перечнем можно пользоваться и далее. Таким образом, законодатель не требует пересмотра ранее утвержденных перечней работ и услуг по содержанию общего имущества МКД и тем более не устанавливает сроки такого пересмотра.
Поясним, что перечень работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является неотъемлемой частью договора и становится обязательным для сторон с момента его заключения. А согласно статье 425 Гражданского кодекса РФ, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Излишний минимальный
По словам БАТАНОВА, государственная инспекция прекрасно понимает, что собственники не хотят голосовать за повышение размера платы. А предварительные расчеты, проведенные в 2013 году, показывают, что принятие Минимального перечня услуг и работ из постановления №290 неминуемо ведет к существенному (на 30% и более) росту размера платы.
– По закону собственники обязаны учитывать Минимальный перечень из постановления №290. Но каждый многоквартирный дом индивидуален, соответственно, у каждого МКД разная степень износа, поэтому при принятии перечня и размера платы нужно исходить из актов весеннего и осеннего осмотров, – считает Николай БАТАНОВ. – Все же руководствоваться полным Минимальным перечнем, наверное, будет нецелесообразно. Ну, вот даже при чтении его бросаются в глаза такие пункты, как проверка состояния внутренней отделки, выявление выпучиваний, трещин и тому подобное. Эти вещи и так видит каждый управленец, каждый житель, и, конечно, их не нужно включать в обязательный перечень услуг и отдельно оплачивать. Все это будет в акте, для объективности которого важно, чтобы в осмотре обязательно участвовали представители совета дома.
Голосуй или плати по полной!
В случае, когда размер платы за содержание и ремонт общего имущества не утвержден собственниками помещений, обязанность установить такой размер платы возникает у органов местного самоуправления. Администрации муниципальных образований не имеют права отступать от требований нормативных правовых актов. Однако проведенный Главрегионнадзором мониторинг исполнения законодательства показал, что в Ульяновской области размер платы в муниципалитетах устанавливается без учета Минимального перечня (постановления №290).
– Для устранения данных нарушений законодательства инспекцией в 2015 году запланировано проведение 20 плановых проверок в отношении органов местного самоуправления, в том числе по вопросам утверждения размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов с учетом требований Минимального перечня услуг и работ, – заявил Николай
БАТАНОВ.
Из всего вышеприведенного можно сделать такой вывод: принуждать собственников и управляющие компании принимать и выполнять Минимальный перечень, указанный в постановлении №290, не будут. Но в следующем году Главрегионнадзор заставит муниципалитеты увеличить размер установленной ими платы, в соответствии с законодательством. То есть в тех домах, где между жильцами и УК нет понимания, нет диалога, не обсуждается и не принимается совместный перечень и размер оплаты, там его установят постановлением органа местного самоуправления – существенно выше, чем сейчас. Иными словами, принимать участие в общих собраниях собственников станет выгоднее, нежели занимать пассивную позицию «за меня решат». В общем, как в песне поется, думайте сами, решайте сами…
Алексей Николаев