Модернизация ЖКХ за счет привлечения частных инвестиций – задача, которая поставлена на государственном уровне. Однако если на заведомо прибыльном рынке продажи коммунальных услуг этот вопрос решается бойко, то в сфере управления жилищным фондом иная картина – хороших УК мало, инвесторов еще меньше.
Проблему разбирали 27 февраля на заседании Координационного совета собственников Ульяновской области под председательством губернатора. До этого глава региона совершил объезд Железнодорожного района, в частности побывал на улице Железнодорожной, 25, где проконтролировал ход капитального ремонта и пообщался с председателем совета дома. Одним из выводов по итогам объезда стало решение о привлечении инвесторов для модернизации районного ЖКХ. Проще говоря, многие дома находятся в таком состоянии, что их пора спасать, однако сделать это за счет населения не получится – слишком большие требуются суммы.
Сергей МОРОЗОВ поручил подготовить и представить на рассмотрение Координационного совета план по привлечению инвестиций и модернизации жилого фонда Ульяновской области.
Куда уходят деньги?
Одна из самых распространенных жалоб на работу управляющей компании: «Платим,платим, а ничего не делается!». Крупнейшей УК в районе является ОАО «ГУК Железнодорожного района», которой руководит до этого возглавлявший Контакт-центр при Главе города Ульяновска Илья НОЖЕЧКИН. Ему, можно сказать, повезло взглянуть на проблему со всех сторон, ведь раньше приходилось защищать права жителей перед УК, а теперь и самому стать на место директора УК.
– Придя на должность руководителя организации, прежде всего, знакомишься с ее финансовым положением, чтобы понимать, чем и как предстоит управлять, – рассказывает Илья НОЖЕЧКИН. – Став директором «ГУК Железнодорожного района», я увидел целый ряд проблем, из которых самая главная – это более 447 миллионов рублей задолженности. Первое, с чего я начал, – организация работы с неплательщиками. Только за первый квартал этого года мы просудили долгов столько же, сколько за весь прошлый год. Тем не менее сохраняется высокий риск того, что счет в любой момент арестуют, и деньги, даже без согласия УК, спишут.
Мы уже писали о том, что практически все муниципальные УК находятся под угрозой банкротства. Об этом на одном из совещаний в Законодательном Собрании Ульяновской области говорил и заместитель Главы администрации города Александр ЧЕРЕПАН. По его словам, закрыть компании не позволяет то, что иначе без управления останутся дома из ветхого и аварийного жилфонда, которые не возьмет себе ни одна частная УК.
– Другая проблема Железнодорожного района – это жуткое состояние жилого фонда, дома, которые страдают от тотального недофинансирования по содержанию и ремонту, – продолжает Илья НОЖЕЧКИН. – Как правило, собственники обращают внимание на общий платеж: «Я за месяц заплатила 4200 рублей!». Казалось бы, это много, за такие деньги должны весь дом обслуживать от и до! Но начинаешь разбираться вместе с жителями, и получается, что из этой суммы основная часть уходит на отопление, за ХВС и водоотведение, за газ, то есть на оплату коммунальных ресурсов. Непосредственно на содержание и ремонт дома остается около 650 рублей. Более того, «содержание и ремонт» – это всего лишь установленное закон ом наименование для данной услуги, а по факту в структуре размера платы начисления на текущий ремонт вообще отсутствуют. Собственники собирают средства лишь на непредвиденные расходы – 1,29 руб. с 1 кв. м. С квартиры получается в среднем 70 рублей в месяц. В год – 91000 рублей при стопроцентном сборе. В 2014 году работ было выполнено на 95000 рублей. Потребность же в разы больше – есть заявки и по кровле, и по канализации. Наша задача – не прятать всю эту информацию, а как можно больше раскрывать и объяснять.
Поэтому сегодня компания приняла на вооружение систему объектового учета, благодаря которой все выполненные работы можно отследить через Интернет или воспользовавшись терминалом в офисе УК. Все акты выполненных работ сканируются и прикрепляются, как и расписки от собственников помещений, подтверждающие выполнение работ.
– Мы начали размещать в открытом доступе показания общедомовых приборов учета, отрабатываем вопрос с диспетчеризацией приборов, чтобы все заинтересованные лица могли в онлайн-режиме контролировать показания (техническая возможность для ОДПУ электроэнергии обеспечена уже на 40 домах, работа продолжается), – говорит Илья НОЖЕЧКИН. – С подрядными организациями же, наоборот, приходится работать в ручном режиме – выделили специальное время, когда все председатели советов домов, имеющие претензии к работе подрядчиков, под протокол поручений могут высказать претензии руководителям, далее отслеживаем исполнение. Мы создали центр по работе с потребителями для контроля за качеством предоставляемых услуг, в целом существенно сократив при этом управленческий персонал.
«Общий котел» все спишет
Проблема в том, что скорость движения команды определяется скоростью самого медленного игрока.
– На 2014 год всего около 100 домов утверждали размер платы и выделяли в его структуре текущий ремонт. Нам удалось увеличить это количество почти до 150, по абонируемой площади – это чуть менее половины от всего жилого фонда компании, – рассказывает Илья НОЖЕЧКИН.
– Пока мы не сможем убедить собственников всех домов или хотя бы большинства в необходимости устанавливать размер платы на общих собраниях, обращать внимание на достаточное финансирование именно регламентных работ и текущего ремонта, а не на общую сумму в платежных документах, в ЖЭУ будет сохраняться хроническое недофинансирование и дефицит кадров. Сегодня в подрядных организациях лишь 40% штата от нормативного. Конечно, мы пытаемся исправить ситуацию, но огромные средства тратятся на обслуживание задолженности, пени, на решения судов – в целом до миллиона рублей в месяц уходит только на эти цели. Именно поэтому во дворах не хватает дворников, сантехников, поэтому трудно организовать своевременное выполнение плановых работ и т.д.
Старые долги не дают привлекать инвесторов и изменить ситуацию кардинально. И получается усредненное обслуживание всех домов.
Кто на новенького?
Один из выходов в сложившейся ситуации, о чем было также доложено губернатору на Координационном совете, – это приход в жилой фонд частного инвестора. Вопрос только, откуда его взять.
– Нами разработана программа на 5 лет по приведению домов Железнодорожного района в нормативное состояние, – рассказывает Дмитрий ТАРХАНОВ, директор «УК Железнодорожного района», ранее возглавлявший компанию «Аметист».
Эта УК создана совсем недавно, в марте этого года, непосредственно после совещания на Координационном совете с губернатором. Этот проект появился как ответ на поставленную задачу по привлечению частных инвестиций в жилой фонд.
– Никого загонять не станут, решение перейти в новую УК будут принимать сами жители на общих собраниях. Причем это должно быть осознанное решение, так как для достижения эффекта нужна слаженная совместная работа УК и собственников, ведь насильно жить лучше не заставишь, – комментирует Дмитрий ТАРХАНОВ. – Мы предлагаем пятилетний план, вместе с собственниками расставляем приоритеты, утверждаем и начинаем работать.
В своей работе новая «УК Железнодорожного района» предполагает использовать уже апробированные на многолетней практике «Аместиста» энергосервисные контракты, подомовой учет средств, антимагнитные пломбы, стандарты раскрытия информации в электронном виде через Интернет, отчеты перед собственниками и т.д.
– Сейчас жители платят и не могут понять, почему у них в доме что-то не делается, дворник не приходит или сантехник, не ремонтируется подвал и тому подобное. Мы же предлагаем сначала сделать, а расплачиваться потом, по принцип у энергосервисного контракта. То есть жители сразу почувствуют улучшения в доме, увидят экономию, а расплачиваться будут уже после. Я думаю, такой подход людей заинтересует, – говорит Дмитрий ТАРХАНОВ.
В управлении новой УК пока нет ни одного дома, идут переговоры и собрания с собственниками. Территориально новая компания располагается в том же здании, что и ГУК, но различия у них принципиальные. У жителей района расширились возможности для выбора, что хорошо и для конкуренции между УК, и как повод для того, чтобы повышать качество предоставляемых
услуг ЖКХ.
Алексей Николаев