Завершился первый этап лицензирования. С 1 мая 2015 года управляющие организации не имеют права работать, если у них нет лицензии. Кроме того, упростился механизм смены УК. Да и сами собственники заметно активизировались, а кому-то даже придется это сделать, ведь если УК не получила лицензию, нужно либо создать ТСЖ, либо выбрать новую компанию и заключить с ней договор. И если с умом подойти к этой процедуре, то можно не только не ухудшить свое положение, но и значительно улучшить.
Начните с совета дома
Если домом, где более четырех квартир, не управляет ТСЖ или ЖСК, или подобный жилищный кооператив, то, в соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ, собственники должны избрать совет дома. Для этого нужно провести общее собрание, выбрать председателя и его помощников. Это очень важно! Именно активисты дома в основном и будут решать вопросы, которые возникнут в ходе составления договора с управляющей компанией. Так что нужно выбрать людей ответственных, инициативных, грамотных и, главное, тех, кто будет представлять и отстаивать интересы дома в наибольшей степени.
Съемщики муниципального жилья не могут входить в совет дома.
Изучите рынок
Далее нужно исследовать рынок управляющих компаний. Составьте список потенциальных УК. Поинтересуйтесь у активистов домов, которые находятся в ведении ваших кандидатов, о качестве оказываемых услуг, об их стоимости и так далее. Выбрав несколько наиболее подходящих организаций, нужно попытаться разведать их реакцию на условия, которые бы вы хотели прописать в договоре.
Проведите опись общедомового имущества
Инициативная группа при участии наиболее активных жильцов должна сформулировать основные условия договора и понять, подойдет ли типовой договор, обычно предлагающийся УК, или следует разработать свой. Последний вариант, конечно, предпочтительнее.
Надо начать с того, что в договоре обязательно должен быть указан состав общего имущества. При этом нужно проявить педантичность и указать не только крупные объекты: кровля, фундамент, стены, лестничные пролеты, чердаки, земельный участок, на котором стоит дом. Впишите и мелкие общедолевые объекты. Например, почтовые ящики, вынесенные на лестничные клетки узлы учета коммунальных ресурсов, домофоны, входные двери в подъезды, задвижки и вентили на системах. Иными словами, все имущество дома, не расположенное в квартирах.
Заранее установите контроль
Особое внимание следует обратить на перечень работ управляющей организации. Обычно это стандартный перечень, но его можно (и нужно) изменить под нужды конкретно вашего дома с учетом его особенностей или пожеланий жильцов.
Чтобы контроль за работами УК был полноценным, еще на стадии подготовки проекта договора необходимо указать уполномоченных лиц, которые будут принимать работу компании и подписывать акты выполненных работ или претензии.
Уполномоченное лицо не обязательно должно быть членом совета дома.
Если среди соседей есть человек, который в часы работы уборщицы находится дома, то лучше ему подписывать акты соответствующих работ. Пройтись быстро по подъезду, посмотреть, не упустила ли чего уборщица, несложно, с этой работой справится любой. Если в доме живет толковый инженер, ему лучше делегировать принятие непредвиденных работ. Некомпетентный человек летом, в теплое время, может и не заметить, что оконная рама установлена неправильно, зимой устранять брак будет сложно.
Рассмотрите порядок расчета
В части 7 статьи 155 ЖК РФ указано, что жильцы обязаны вносить управляющей организации квартплату и оплату коммунальных услуг. Это означает, что ваша УК будет заниматься начислением субсидий, перерасчетом, рассчитывать льготы и так далее.
Если вы обратите внимание на новости в отрасли ЖКХ, то увидите, что именно в финансовой части систематически выявляются нарушения со стороны УК. Поэтому особый контроль должен быть уделен не только планированию проведения тех или иных работ, но и проверке своевременности и качества их исполнения, правомерности расходования ваших денежных средств.
Цена услуг
Цена услуг управляющей компании – весьма жесткая статья, организации крайне неохотно «подвигаются» по цене, регулярно даже встречаются такие УК, которые вообще считают оскорбительным, когда с ними пытаются торговаться. Таких сразу надо исключить из числа кандидатов. На дворе кризисное время, всем нужно проявить гибкость в ценовой политике.
Не забывайте, что. согласно части 2 статьи 157 ЖК РФ, тарифы на коммунальные услуги, куда входят теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, утверждаются органами власти, а не УК. То есть управляющая компания никак не может менять эти цены, тем более перепродавать коммунальные услуги по завышенной стоимости.
А вот цены на жилищные услуги по части 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливаются, как правило, собранием собственников по предложению УК. Исключения составляют лишь те дома, где собственники вообще не приняли на общем собрании соответствующего решения. Для таких «молчунов» тариф у нас в городе устанавливает администрация Ульяновска. К слову, последнее такое постановление принято 30 апреля и устанавливает тарифы с 1 июня 2015 г.
Наконец, прощупав почву среди компаний-кандидатов, лучше всего получить от них гарантийные письма с согласием заключить договор на условиях, которые указаны в проекте договора, приложенного к письму. Если УК готова заключить договор на выгодных условиях – подписывайте его! Если все кандидаты отказываются, и вы не можете с ними договориться, тогда управляющую компанию для вашего дома выберет администрация города на специальном конкурсе. Правда, в этом случае вам, возможно, придется платить цену, которая значительно отличается в большую сторону от той, что вас устраивает.