Можно ли требовать от застройщика нового жилья взамен некачественного и на какую площадь квартиры могут рассчитывать переселенцы из аварийных домов? Сразу два принципиальных решения в жилищной сфере вынесли на днях Верховный и Конституционный суды РФ.

Переселенцев – в очередь
В конце прошлого года жильцам аварийного дома по улице Ростовской, 59, которые ждали расселения на протяжении нескольких лет, были предоставлены новые квартиры. Однако многих планировка нового жилья откровенно разочаровала. Формально все условия были соблюдены: по документам общая площадь новой квартиры (34,3 квадратного метра) даже чуть больше, чем старой (31,7), однако в выделенном жилье балкон площадью 3,4 «квадрата» записан в площадь квартиры, а жилая площадь оказалась значительно меньше, чем в старой квартире (14,5 против 21,8 «квадрата»), за счет увеличенной кухни. Много претензий переселенцы высказывали и к самому дому, предложенному властями.

В частности, некоторые жильцы среди них много пожилых людей боялись «сюрпризов» от поквартирного отопления. Других не устраивало месторасположение: из ближнего Засвияжья людям предложили переехать на окраину города, не предоставив никакой альтернативы. В итоге некоторые жильцы решили остаться в старых квартирах.

Если ранее людям, которые переселялись из аварийного жилья, государство предоставляло новые квартиры в соответствии с социальными нормами площади на каждого зарегистрированного гражданина (одиноко проживающим – 18 квадратных метров на человека, в семьях столько же, сколько было в старой квартире, но не менее шести «квадратов» на каждого члена семьи), то с принятием нового Жилищного кодекса РФ переселенцам стали выдавать жилье той же площади, что у них было. Новые правила породили правовую коллизию. Даже если в старой однокомнатной квартире жило пять или шесть человек, власти предлагали семье переехать в такую же «однушку», снимая при этом всех с учета в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Многие на это не соглашались, оставаясь в аварийном жилье, рискуя своим здоровьем и даже жизнью.

Так же поступила семья Григорьевых из шести человек, живущая в бараке, который давно должны были снести в связи с его высокой аварийностью. Местные власти предложили семье переселиться в однокомнатную квартиру, которая по площади равна той, что у них есть сейчас.

Но люди отказались, посчитав, что им на всех полагается квартира, как минимум, трехкомнатная. Тем более что все члены семьи стояли в очереди на улучшение жилищных условий.

Районный и городской суды чиновникам в принудительном переселении этих людей отказали. А вот Верховный посчитал, что служители Фемиды неправильно растолковали закон. Согласно вердикту ВС, если квартира, выданная по договору социального найма, идет под снос, то власти должны предоставить человеку другое жилье в том же районе и той же площади. И не важно, что в итоге в однокомнатной квартире будут жить шесть и более человек. Однако люди, которые стояли в очереди как нуждающиеся, сохранят это право и после переселения из ветхого жилья.

Без замены

Время от времени «СК» пишет о покупателях квартир в новостройках, которые вынуждены жить в невыносимых условиях и устранять строительные недоделки за свой счет. В декабре 2013 года семья Савиновых купила квартиру в только что построенном доме по бульвару Архитекторов, 9. Едва новоселы сделали ремонт, как начались проблемы. От повышенной сырости стены в квартире со свежепоклеенными обоями стали покрываться плесенью. Причина оказалась в том, что в доме неправильно спроектирована вентиляция. Не все в порядке и с установленными в доме пластиковыми окнами. Все претензии, жалобы и просьбы жильцов в адрес Группы компаний КПД-2 заканчиваются ничем. Застройщик отсылает людей в созданную им самим управляющую компанию ООО «КПД-2 Жилсервис», а там говорят: «Обращайтесь к застройщику». Круг замкнулся.

В аналогичной ситуации оказался житель Читы Владимир Маков. В феврале 2012 года он получил по договору дарения квартиру в новом доме. Однако вскоре несостоявшийся новосел обнаружил, что жить в подаренной квартире попросту невозможно: в жилом помещении отсутствует естественная вентиляция, из-за этого в квартире очень холодно и влажно, а на стенах, потолках и водопроводных трубах образуется плесень. Стены и полы зимой промерзают, обои отклеиваются, из окон и балконной двери постоянно дует ветер, а краска на подоконниках отслаивается.

Проведенная Госжилинспекцией экспертиза признала все перечисленные жильцом дефекты строительным браком. Застройщику было предписано устранить все зафиксированные недостатки, но тот палец о палец не ударил. В итоге читинец обратился в суд, попросив обязать застройщика предоставить ему новую квартиру, уже без брака. Ведь по Закону «О защите прав потребителей» в случае нарушения своих прав покупатель может требовать замены товара ненадлежащего качества на равноценный, но без дефектов.

Однако суды общей юрисдикции, куда сначала обратился заявитель, а затем и Конституционный суд РФ с его позицией не согласились. Согласно материалам дела, дом Макова был построен в соответствии с требованиями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В случае, если жилое здание возведено с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, закон предусматривает три варианта развития событий: покупатель квартиры вправе потребовать от застройщика устранения брака на безвозмездной основе; собственник вправе привлечь для выполнения работ стороннюю подрядную организацию, а затем взыскать потраченные средства с застройщика (важно, чтобы все расходы были подтверждены платежными документами); по обоюдному согласию застройщик также может уменьшить стоимость квартиры с браком.

Если огрехи строителей настолько серьезны, что жить в новой квартире не представляется возможным, или же застройщик уклоняется от обязанности приводить жилье в порядок, покупатель вправе отказаться от исполнения договора долевого участия и потребовать от застройщика возврата денег и уплаты процентов. Часто призвать к ответу застройщика можно только с помощью суда.

Николай ГЕНИН