Торговые и офисные центры Ульяновска стремительно пустеют.

Число арендаторов сокращается, зато оставшиеся могут диктовать свои условия и получать лучшие места за те же деньги.

Падение торгового оборота (по данным Ульяновскстата, 78 процентов в первом полугодии 2015 года к аналогичному периоду 2014 года) и снижение деловой активности сказываются на коммерческой недвижимости. Многие предприниматели уже не в состоянии тянуть лямку арендных платежей, поэтому съезжают или добиваются от арендодателей скидок и отсрочек платежей.

По данным участников рынка, сегодня в Ульяновске пустует 25-30 процентов офисных площадей. Это в среднем. В некоторых офисных центрах свободно до 70 процентов помещений.

Кризис не обошел стороной даже качественные офисные площади (классов А и В+), хотя, как было отмечено на недавней конференции «Финансовый форум по недвижимости-2015», раньше в городе наблюдался дефицит таких офисов. Дело в том, что себестоимость строительства таких площадей в Москве и Ульяновске не отличается, зато арендаторы не готовы платить столько же, сколько в столице, соответственно, объект не может обеспечить того дохода, который девелопер закладывает в него.

Многие девелоперы, которые задумывали офисные объекты, сейчас остановились. И дело не только в том, что стали менее доступными кредитные ресурсы. Есть понимание, что в новых условиях площади не найдут своих арендаторов и бизнес-план не сработает. Однако любое строительство обладает большой инерцией – если готовность объекта достигла определенной стадии, то его надо завершить, несмотря на кризис. Там, где есть возможность, застройщики все чаще прибегают к реконструкции и офисные помещения, к примеру, приспосабливают под квартиры.

Но такое возможно далеко не в каждой ситуации, поэтому застройщики делают все, чтобы привлечь арендаторов. Для этого опускают ставки и даже идут на другие беспрецедентные уступки – например, каникулы по неуплате арендной платы на полгода и более. Раньше арендаторы о таких поблажках могли только мечтать.

Сегмент торговой недвижимости также претерпевает значительные изменения. По словам экспертов, крупные успешные торговые центры оттягивают арендаторов на себя, менее качественные их теряют. Некогда популярные ТЦ сейчас стоят полупустыми, а новые открываются при заполняемости не 70-80 процентов, как ранее, а 30-40. Существенный пересмотр арендных ставок наблюдается и здесь, в том числе с валютных на рублевые. Владельцы части торговых центров соглашаются в кризис взимать с арендаторов платежи не по фиксированным тарифам, а как процент от оборота магазина. Отчего также несут потери: во-первых, снижение торгового оборота налицо, во-вторых, у арендатора появляется соблазн искусственно занизить объемы выручки.

Арендаторы пользуются моментом, пытаясь получить лучшие условия, лучшие ставки и площади по той же цене. Скажем, спускаются с верхних этажей ТЦ на первые, расширяются.

Пользуются ситуацией и крупные продуктовые ритейлеры, смело диктуя свои условия девелоперам и занимая наиболее привлекательные площади. В частности, супермаркеты появляются в тех торговых центрах, в которых изначально их наличие не предполагалось (ТЦ «Версаль», ЦУМ).

Дмитрий Минаев