В условиях замершего рынка недвижимости ульяновцы вспомнили о советской практике обмена квартир — все больше сделок совершается без участия денег.
Кризис и падение покупательского спроса едва ли не заметнее всего отразились на купле-продаже жилья. По данным Росреестра, по итогам 2015 года число сделок на вторичном рынке жилья в регионе сократилось на треть, а объем договоров долевого участия в строительстве (первичный рынок) снизился на 20 процентов. При этом количество выданных ипотечных займов, которые до этого являлись основным драйвером платежеспособного спроса, и вовсе упало на 41,4 процента (11213 сделок, что сопоставимо с уровнем 2012 года). И все это с учетом ажиотажного спроса на жилье в январе-феврале прошлого года, когда ульяновцы, опасаясь девальвации рубля, активно вкладывали сбережения в недвижимость. Продажи не могут оживить даже падающие на протяжении года цены на квадратные метры (в среднем на «вторичке» по итогам 2015 года — минус семь процентов).

Если спрос на первичном рынке пытается поддерживать государство, выдавая льготные ипотечные кредиты, то готовая недвижимость стоит без движения. По словам риэлторов, срок экспозиции (нахождения в продаже) квартир увеличился с одного-двух до четырех-шести месяцев.

Вторичный рынок жилья сейчас худо-бедно поддерживают две категории людей. Во-первых, это желающие, несмотря на кризис, улучшить свои жилищные условия; во-вторых, те, кто как раз из-за финансовых проблем желает избавиться от лишних квадратных метров, например, оказавшись не в состоянии расплачиваться по кредитам.

Ситуация заставила участников рынка вспомнить про забытые с советских времен сделки по обмену жилья. Сайты объявлений стали заполняться сообщениями от владельцев квартир, предлагающих обменяться на меньшую или на большую площадь с доплатой, а также, что раньше было редкостью, произвести равноценный обмен. Скажем, просторный дом в Чердаклинском районе на однокомнатную квартиру в центре Ульяновска или «трешку» в Ленинском районе на «однушку» в новом микрорайоне без доплаты. Доплату живыми деньгами стали заменять другим. К примеру, хозяин однокомнатной квартиры в Засвияжье, желая расшириться, ищет «двушку» в том же районе, а в качестве компенсации предлагает гараж. Есть также несколько предложений по обмену коммерческой недвижимости на жилье.

Бартерные сделки с недвижимостью проводятся несмотря на сопротивление риэлторов, ведь если при купле-продаже вознаграждение можно получить, просто увеличив цену квартиры для покупателя, то при равноценном обмене этого сделать невозможно. Приходится брать деньги за «подбор» и услуги по оформлению документов, но тогда размер заработка посредника становится виден всем, и не все готовы ему платить.

Сегодня с юридической точки зрения можно осуществить обмен только неприватизированных квартир (обмениваются лицевые счета нанимателей). Для частных квартир существует понятие мены, при этом договор мены по общему содержанию аналогичен договору купли-продажи, с той лишь разницей, что в нем не участвуют «живые» деньги. Это, кстати, еще один довод в пользу бартера — продав свое жилье, можно остаться ни с чем в случае девальвации или резкого роста цен на квадратные метры.

Журнал «Коммерсантъ-Деньги» предрекает дальнейший рост числа бартерных сделок с жильем еще по одной причине — в свете новых правил налогообложения дохода физлиц при продаже недвижимости. С января этого года сроки владения, освобождающие от уплаты НДФЛ (13%) при продаже жилья, были увеличены с трех до пяти лет. Кроме того, налоговики попытались закрыть лазейку с налоговым вычетом в один миллион рублей. «С юридической точки зрения договор мены представляет собой одновременное параллельное заключение двух договоров купли-продажи равноценных вещей. В связи с этим отсутствует основание для уплаты налога на прибыль у организаций, равно как отсутствуют указанные основания для уплаты налога на доходы физических лиц»,- приводит издание слова Евгения Корчаго, председателя коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». «Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ. Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает. Точнее, в этом случае НДФЛ равен нулю, но декларацию подавать все равно придется»,- говорит Сергей Варламов, член экспертного совета комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции. То же самое верно, если разница в ценах квартир не превышает одного миллиона рублей, поскольку в таком случае можно использовать имущественный вычет и налог не платить. «То есть сделка мены позволяет уйти от уплаты НДФЛ в случае, если собственник владеет недвижимостью менее трех или менее пяти лет, в зависимости от того, как он получил ее в собственность»,-говорит он. Однако специалисты призывают граждан воздерживаться от заключения договоров мены явно неравнозначных объектов — такие сделки налоговики будут проверять с особой тщательностью.

Дмитрий МИНАЕВ