Продолжаем экспертное исследование проблем застройки. Не так давно мы задавались вопросом по застройке поймы Свияги. Выяснилось, что никакой поймы у наших рек вовсе нет, есть 1% зона подтопления. А строить можно без ограничений. Характерно, что проблему наши архитекторы стали видеть уже не в призме стратегического подхода к застройке. «1% подтопление» — сугубо в перспективе возможных проблем для застройщика.

Следующим этапом исследовали вопрос многоэтажной застройки. Настоящим символом полной бессистемности и наплевательского отношения к развитию общегородской инфраструктуры здесь стал очередной «небоскреб» от Федорова. Свое мнение высказал юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев, который считает, что власть не в состоянии применить закон к высокоэтажным «самоволкам».

В обсуждении этих проблем возникло сразу несколько серьезных вопросов к главному архитектору города Михаилу Мишину. Во первых, самый простой (от читателей): земля ушла в региональные компетенции. Так в чем сейчас состоит функция городской архитектуры?

– Самая основная задача регулировать городскую застройку с помощью документов, которые предусмотрены градостроительным кодексом. В первую очередь это генеральный план города; во-вторых, ПЗЗ (правила землепользования застройки); в-третьих – все документы, которые следуют один за другим . По иерархии самый главный – генеральный план. Это стратегический документ развития города: как застроенных территорий, то есть некие программы реновации, так и освоение новых территорий.

ПЗЗ это регулирующий документ, в себе он содержит основную информацию по разрешенной застройке на данных территориях. ППТ – проект планировки территории – разрабатывается как документ территориального планирования, то есть на отдельных участках уже детально разрабатывается документ, на котором как раз со всеми показателями наносится зона размещения тех или иных зданий. Для меня лично, как для архитектора, здесь есть некая порочная практика: раньше был генеральный план и ПДП (проект детальной планировки). Именно на ПДП урбанисты ставили конкретные здания. Это были большие макеты или чертежи, на которых мы видели как конкретное здание и какого типа стоит, где размещаются больницы, школы, детские сады, и все это, по действующим в то время нормам, учитывалось с точки зрения радиуса доступа от жилого сектора до объекта социального значения. Вообще архитекторам “вбивали” теоретическую модель построения идеального города под названием “Афинская хартия” – где урбанисты прописали основную философию и концепцию строительства идеального города, когда все элементы обслуживания были привязаны с одной стороны к жилым зонам, с другой стороны к местам приложения труда. Все было четко расписано: на каком расстоянии от места проживания должна быть школа, больница, почта и т.д.

Сейчас эта схема стала совсем расплывчатой, – у нас нет ни одного градостроительного документа, где мы планируем размещение конкретных объектов. Мы работаем территориями. Хотя раньше доходили до конкретного здания. Когда застройщик пытается реализовать какой-то инвестиционный проект, он разрабатывает ППТ именно с точки зрения территории, а не самого объекта. В этом, я считаю, большая проблема.

Есть еще такой интересный документ как РНГП – районные нормы градостроительного проектирования, где текстом расписаны все показатели по той или иной территории. Это всё градостроительные документы.

Вторая основная задача – создание благоприятной среды проживания. Туда входит все, что связано с благоустройством, озеленением, малыми архитектурными формами, размещение рекламы, информационных вывесок и др. Сейчас живем по документу, который в общем называется “Пятилетка благоустройства”. Региональные и городские власти очень много для этого делают. Надеюсь, что горожане видят попытки реализовать задуманное. Скажем прямо – не везде это получается, все это связано с крайне скудным бюджетным финансированием. Хотя, когда ты видишь это все изнутри, то понимаешь, какие серьезные задачи ставятся и насколько большие силы и ресурсы туда подтягиваются.

Следующий пул работ связан непосредственно с архитектурой. Я уже не раз говорил, что у главного архитектора нет законодательных нормативов для регламентирования архитектуры: нет закона, где четко прописан регламент согласования архитектуры здания и вообще нет меры воздействия на застройщика в этом смысле нет. Есть возможность пропускать все проекты через “сито” профессиональной или общественной оценки. Это сейчас реализуется, но не в полной мере. Есть институт градсовета – это некое профессиональное сообщество, которое оценивает предлагаемые к обсуждению проекты, но по законодательству они не имеют силы окончательного решения. Любое заключение градсовета это рекомендации. Раньше архитекторам было психологически сложно принести на такой совет плохой проект, так как коллеги его “заклеймят” как халтурщика. Сейчас такой совет тоже есть, но действует он не в полном объеме и уровень общественного порицания крайне низок, потому что мы живем в условиях жесткого рынка и автор проекта даже после отрицательного отзыва архитекторов из градсовета, на выходе так же получает у застройщика свой гонорар. Получается, что все диктует рынок.

Раньше я часто говорил в интервью, что попытаюсь создать городской градостроительный совет. В тот момент я выстроил для себя идеальную модель взаимодействия между администрацией, архитектором – автором проекта и застройщиком, – думал, что это все можно урегулировать. Сейчас, чем больше я работаю, тем сильнее осознаю, что крайне сложная задача создать консолидированное профессиональное мнение. Заставить архитектора прислушиваться к мнению градсовета это теперь почти утопия. Хотя надежда есть.

– Вы, как архитектор, как оцените появление дополнительных объектов малой торговли узаконеных новым планом (принят месяц назад)? В частности – застройку сквера на Рябикова новым павильоном (мы писали). Чем подобная застройка отличается от так называемой «точечной», которую запретил губернатор?

2

– На самом деле НТО (нестационарный торговый объект) это крайне отрицательный момент в формировании города. Как ни странно, основные регламентирующие документы киосков -это приказы областного минсельхоза. Он по сути регулирует все взаимоотношения с торговлей.
Я к этим объектам отношусь крайне негативно, но реального инструмента, принятого на уровне области или муниципалитета, нет. Нет ничего, что позволит радикально изменить ситуацию. Сейчас есть документ, который позволяет как-то систематизировать, но не отказаться от этой формы застройки. Тут сталкивается очень много интересов: с одной стороны интересы частных предпринимателей, которые говорят, что это единственная форма и возможность приложения их труда (это отчисление налогов); с другой стороны – с незаконно установленным ларьком сложнее бороться, инструментов очень мало. Только через длительные судебные процедуры. Условия для того, чтобы разрешить установку и продиктовать критерии, какого вида и типа должен быть этот объект, есть, но воспользоваться ими опять же тяжело. С моей точки зрения, получается серьезная системная проблема. Мы пытаемся превратить теорию в практику, очень много над этим работаем, но сказать, что мы побеждаем – не могу. Сейчас “война” идет с переменным успехом. Безусловно есть положительные примеры взаимоотношений с предпринимательским сообществом, когда они сами идут на встречу, высказывают готовность дополнительно вкладывать в обустройство территорий, в архитектурное оформление самих киосков. То есть есть те, кто готов “играть” по понятным простым четким правилам: “дайте нам эти правила, мы будем их соблюдать”.

Это серьезная задача, все не так просто, но мы надеемся на победу. Поясню: мы не уберем киоски на 100%, мы систематизируем их работу. Теоретически киоск может быть и архитектурным достоинством. По моей оценке 75% киосков абсолютно не отвечают ни эстетике, ни функционалу, ни правилам, ни нормам. Приоритет жителей и города безусловно выше интереса отдельно взятой группы предпринимателей. Тут надо находить компромисс.

– В городе по прежнему широко распространена практика подмены: разрешается строительство одного объекта, в итоге город получает другой. Зачастую в разы большей этажностью. Есть ли в этом случае у муниципалитета механизмы воздействия на застройщиков? Были ли случаи сноса подобных незаконных сооружений?

– Механизмы есть. Они очень долгие, болезненные для всех сторон: и для городской администрации, и для предпринимателей/застройщиков. Есть отдельные примеры, когда здания уже сносили, но только не высотные. К сносу высоток мы навряд ли подойдем, потому что там еще больше проблем появится: есть интересы граждан, которые инвестировали в это строительство свои личные сбережения. Это очень тяжелая социальная и градостроительная проблема. Законодательство дает возможность застройщику осуществлять эти подмены. Причина в том, что нет четких ограничений в процедурах, законах в области градостроительства и регламентов. Есть еще закон человеческий, профессиональный или закон целесообразности, но с этими аргументами в арбитражный суд не пойдешь.
Можно принять жесткие нормативные акты на уровне муниципалитета, но есть грань, которую все бояться перейти. Это может сразу же добить и так уже почти умерший рынок строительства. Поэтому таких резких действий не предпринимается.

Экспертное исследование по обозначенным проблемам будет продолжено.