После того как государство обязало собственников копить деньги на капитальный ремонт своих многоквартирных домов, перед жителями встал вопрос: как уберечься от инфляции и других финансовых рисков? Успешный опыт решения этой проблемы есть и в Ульяновске, и прежде всего он связан с открытием специального счета.

В прошлом номере в статье «На спецсчета добавят проценты» мы рассказали о нововведениях в законодательстве, которые позволяют получать дополнительный доход на средства капремонта. По идее это должно в какой-то мере защитить деньги собственников от обесценивания с течением времени в результате инфляции. То есть этот механизм предназначен скорее для новых домов, которые по закону обязаны платить взносы, но ремонт делать еще не требуется.

В любом случае это положительный сдвиг в сторону повышения надежности системы капремонта. Ведь раньше, до недавнего изменения Жилищного кодекса РФ (да и сейчас, пока еще не успела измениться), ситуация была такая, что банки просто бесплатно пользовались деньгами собственников.

– Разве это нормально?! Для банков – да, но для собственников, конечно, нет, – комментирует председатель профильного Комитета Заксобрания Ульяновской области Геннадий АНТОНЦЕВ. – Теперь для собственников узаконили их право размещения свободных средств на депозите. Однако об обязанностях для банков в законе речи нет. Значит, с банками все равно придется «договариваться» как непосредственно о самом депозите, так и о разумных процентах. Поэтому говорить о положительной для собственников практике еще очень рано.

Нововведение Жилищного кодекса заботится о том, чтобы накопления собственников были защищены от инфляции и чтобы средства приносили проценты. Впрочем, несмотря на заявления федеральных экспертов и
чиновников о том, что в ряде известных банков уже созданы соответствующие финансовые продукты, массовое внедрение их в регионах еще не началось. Эту проблему обсуждали в Минстрое РФ и на региональном уровне, в частности, в рамках заседаний Попечительского совета Фонда модернизации ЖКК Ульяновской области. Вывод один – ситуацию нужно менять в корне. С одной стороны, закон о региональных системах капитального ремонта «заточен» под возможность вырастить самостоятельного собственника, который берет на себя всю ответственность за эксплуатацию и капитальный ремонт общего имущества. С другой стороны, складывается абсурдная ситуация, когда огромные суммы обязательных платежей собственников по взносам за капитальный ремонт на специальных счетах банки брать вроде бы не против, а вот давать хорошие проценты не спешат.

– Некоторые специальные счета (порядка 300) для собственников в МКД открыты нашим региональным оператором капремонта – Фондом модернизации ЖКК Ульяновской области, такая возможность предусмотрена Жилищным кодексом. Но проценты не очень радостные для жителей, – говорит директор Фонда Нина СИДОРАНОВА. – Максимальный процент, который дают банки для специальных счетов, – 4%. При этом деньги на общем счете размещены под больший процент – 5,5%, на таких условиях банк выиграл конкурс. Хотя формально мы являемся собственником этого счета, мы не имеем возможности пользоваться средствами. Банк также выбирают сами собственники, но мы рекомендуем тот, который дает максимальный процент.

Собственники, самостоятельно прошедшие путь открытия специального счета, уже знают, что банк с самой обширной сетью офисов обслуживания в Ульяновске вовсе не предлагает собственникам специальных счетов процентов. Пока не назрела острая проблема, ситуацию надо менять, и тут важно желание представителей банковской системы, о чем неоднократно говорили региональные эксперты. Почти два года областное Заксобрание обращалось в федеральный центр с вопросом о необходимости депозитов и льготном кредитовании для спецсчетов. Частично этот голос услышан. Но пока у собственников на спецсчетах есть только один разумный механизм действий для сохранности взносов – как можно быстрее проводить капитальный ремонт, чтобы деньги подолгу в банках не лежали.

5ку - 0004

– Мы уже научены горьким опытом общения с банками, -рассказывает председатель ТСЖ «Алмаз» на ул. Краснопролетарская, 23 Наталья АНДРЕЕВА. – Очень сильно обожглись как раз на том, что накопили на ремонт 800 тыс. рублей в «ПВ-Банк», а он обанкротился, и наши деньги пропали. Вклады граждан застрахованы государством, но так как мы от юрлица ТСЖ открыли счет, так нам ничего не вернули. Поэтому сейчас мы действуем так: сразу тратим на ремонт все, что накопили на спецсчете, чтобы деньги не лежали в банке.

Несмотря на то что ул. Краснопролетарская, 23 – старая пятиэтажка 1976 года постройки, да еще и пострадавшая от взрыва на арсенале, и денег на ремонт требуется очень много, жители все равно отказались от идеи платить взносы на общий счет.

– Мы никогда не были ни в какой УК, всегда управляли домом сами, – поясняет председатель ТСЖ. – А когда увидели, что нас поставили в очередь на проведение капремонта аж на 2040 год, сразу решили, что будем спецсчет открывать. До 2040 года наш дом просто не дотерпел бы и развалился. А сейчас мы сами определяем, что и когда ремонтировать, сами выбираем подрядчиков, сами договариваемся с ними. Например, вот договорились, что нам сделали отмостку в рассрочку, ремонт уже произвели, а платить будем в следующем году.

Новая система капремонта постоянно совершенствуется. Так, внесены изменения, которые в полной мере позволяют пользоваться преимуществами спецсчета не только ТСЖ или ЖСК, но и дома под управлением УК. Теперь активные жители получили возможность повлиять на качество и сроки капремонта у себя в МКД.

– Когда только начиналось введение обязательных взносов на капремонт и жителям надо было выбрать, куда идти – на общий или на специальный счет, там, где совет дома отсутствовал или занимал пассивную позицию, собрания проводились формально, и всех по умолчанию переводили в «общий котел», -вспоминает председатель совета дома по пр. Заводской, 29 Людмила МИЛОВАНОВА. – Когда я узнала, что наш дом поставили в очередь на ремонт системы ГВС в 2035 году, пришла в ужас, так как состояние сетей кошмарное и замена требовалась срочная.

И как только в прошлом году разрешили открывать спецсчета УК, мы сразу же начали эту работу. Помните, тогда же еще было по закону установлено два года на переход с общего счета на специальный. Спасибо, благодаря инициативе наших депутатов и лично Геннадия Антонцева срок этот был сокращен до 6 месяцев. Сейчас мы сами себе хозяева, с УК у нас полное взаимопонимание, определили собственный план капремонта. В данный момент систему ГВС уже доделывают и не надо ждать 2035 года.

По словам старшей по дому, конечно, хотелось бы получать дополнительный доход, но пока банк с этим не спешит: по условиям договора начисляют лишь 2% и то только тогда, когда накопится сумма более 100 тыс. рублей. То есть норма законодательная имеется, но обязанности ее выполнять у банков нет – собственникам надо к ним идти на поклон и просить. Но само то, что такая возможность появилась, – уже прорыв. Будем надеяться, что скоро от федеральных головных офисов банков волна предложений новых финансовых продуктов с процентами на спецсчета докатится и до нас.

Система капремонта продолжает модернизироваться, и вслед за повышением надежности накоплений назрела необходимость кредитования. Возможность получить кредит на капитальный ремонт под приемлемый или даже льготный процент могла бы стать хорошим подспорьем для собственников МКД. Сегодня остается только призывать банковскую систему к гибкости, именно этого не хватает для продвижения и развития идеи специальных счетов.

Алексей Николаев