На прошлой неделе Дмитрий Ежов предложил мне «включиться» по поводу «УК прокладки под новостройку»
Тема поднята здесь: «Стройнадзорро» с Ильей ГУРОВЫМ. Еще одну новостройку ввели в эксплуатацию незаконно? «Северная Звезда» на Радищева: отсутствие пожарной сигнализации и прочее

Формулирую два посыла.

Посыл первый. Гуров про нарушение
В посте про «Северную звезду» («СЗ») Илья Гуров говорит о нарушении законодательства по «выбору» УК «Алгоритма» на «СЗ». Мол, по закону, дом нужно сначала выставить на торги для выбора УК. Как вывод: «навязанная» застройщиком УК будет помогать застройщику скрывать недочеты…
Посыл второй. «Схема «Алгоритма»»
В анонимном комментарии из дома 130А по Федерации сообщается, что по сговору с застройщиком на новостройку на кормление приходит УК, которая в течение гарантийного срока призвана помогать застройщику скрывать его косяки. Поскольку жители дома долго не могут познакомиться, не могут собрать кворум, чтобы изменить способ управления, то попадают в кабалу к УК…

Как должна выбираться УК на новостройке. Коротко.
ЖК прописывает логичную, на мой взгляд, схему выбора УК после ввода объекта в эксплуатацию.
Логика законодательства такова. Домом нужно управлять сразу после его сдачи. Решение о способе управления, в соответствии с Жилищным кодексом (ЖК), принимает общее собрание собственников. Собственников для такого решения должно быть не менее половины (50%+ 1 голос). Но… Но помещения в собственность оформляются не одновременно с вводом объекта, а в течение времени (иногда длительного). Именно потому, что после сдачи дома невозможно принять решение о выборе УК собственниками, ЖК обязывает застройщика не позднее чем через пять дней после ввода объекта заключить договор управления с УК, а орган местного самоуправления (ОМСУ) должен в течение 20 дней после ввода объекта объявить конкурс по отбору УК для такого дома. По мере того как помещения будут оформляться в собственность, и в МКД появится достаточное для выбора способа управления число собственников, можно уже решением общего собрания изменить способ управления…

Как происходит в жизни
«СЗ» введён в эксплуатацию 18 октября 2017.
По состоянию на 13 ноября, по информации из Управления ЖКХ Ульяновска, конкурс ОМСУ не объявлял, документация на конкурс находится «в стадии подготовки» (проверено: на официальном сайте торгов информация отсутствует).
Ремарка к конкурсу. Муниципалитет сроки сорвал, однозначно. Предполагаю, что после того, как Управление ЖКХ узнАет о протоколе от 15 ноября, ОМСУ вряд ли станет объявлять конкурс.
***
15 ноября разговаривал по телефону с директором УК «Алгоритм» Мониром Галяутдиновым. Он сообщил, что сначала у него был договор с застройщиком (претендентов на этот договор, по словам Галяутдинова, было несколько), а потом на «СЗ» прошло голосование, протокол выложен на сайте УК «Алгоритм». Согласно протоколу от 15 ноября большинством голосов на «СЗ» принято решение «выбрать» «Алгоритм»…
Качайте, изучайте…
***
16 ноября Артур Котельников сообщил мне, что «управляющая компания «Алгоритм» определена в установленном законом порядке».

Ремарка к протоколу. Главный вопрос – вопрос собственности
Сомневаюсь, что В СОБСТВЕННОСТИ физически лиц на момент голосования было 12 тысяч метров – 67% (!) помещений МКД. Маловероятно, что за неполный месяц после ввода дома дольщики оформили жилье в собственность. 6 тысяч метров (почти треть площадей), находящихся в собственности у юрлиц, тоже вызывают вопросы. Хотя, вполне возможно, эти метры находятся в собственности одного юрлица – застройщика. Соответствие протокола приказу Минстроя РФ 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников…» комментировать не стану, можно посмотреть самостоятельно. Несогласным с решением собрания по выбору «Алгоритма» и другими пунктами повестки придется или обращаться в суд с требованием признания незаконным решения собрания, или инициировать собрание по изменению способа управления по причине невыполнения «Алгоритмом» договора управления… Предварительно можно обжаловать решение собрания в надзор…
С домом на Федерации, 130А, по-моему, выбор «Алгоритма» два года назад происходил по подобной «СЗ» схеме. Не нашел точной даты ввода этого дома в эксплуатацию, но первый протокол, по выбору на этом доме УК «Алгоритм», датирован 6 ноября 2015 года. Согласно проектной декларации дом должны были ввести в эксплуатацию до 5 декабря 2015. То есть, похоже, сразу после ввода в эксплуатацию на доме прошло собрание «собственников»…
Кто с кем договаривался или давал взятку, как написано в комментариях за выбор «Алгоритма» – вопрос или конспирологии, или следственных органов.
Если в доме есть «косяки», то их устранение возможно, опять же, по решению суда. В досудебном порядке (обязательно) можно обратиться в надзор.
Насчет «дохлого и нересурсного» «Алгоритма». Судя по информации, размещенной на сайте реформажкх.ру, УК управляет всего двумя домами небольшой площадью – около 17 тысячи метров. Не разгуляешься… при этом, по данным этого же сайта, в штате в УК – семь человек (три – администрация, один инженер, три рабочих). На мое сомнение в том, что на такой маленькой площади невозможно «прокормить» семерых работников, директор УК парировал, что «Алгоритм» – «очень аккуратная компания», берет только новые дома и только с крышными котельными. «Мы хорошо справляемся», – сказал директор…
Отчет о выполненных работах и услугах по договору управления на доме 130А по улице Федерации за 2016 год, размещенный на сайте «Алгоритма», на мой взгляд, не дает снований для оптимизма: за услуги по содержанию и ремонту начислено 2 млн. 566 тыс. руб., а задолженность собственников за них – 580 тыс., задолженность по коммунальным услугам – 281 тыс. руб. На втором доме, которым управляет «Алгоритм» (Радищева, 100), тоже есть задолженность, больше 200 тысяч. Итого долгов – около миллиона
Хорошо или плохо при таких долгах «Алгоритм» справляется со своими обязательствами по управлению, ответить могут только жители Федерации, 130А и Радищева, 100.

Ремарка о репутации
И Артур Котельников, и Монир Галяутдинов, судя по разговору с ними, репутацией дорожат. Монир Хузязянович несколько раз в разговоре называл «Алгоритм» «очень аккуратной компанией», а Артур Валерьевич просто рассказал о бизнесе и просто сформулировал, что репутация для него – на первом месте. Сравнение двух высоток, на Ипподромной и «СЗ», на мой взгляд, слова Котельникова подтверждает.

В сухом остатке
Первое.
 Никаких Америк.
Второе. УКашки всегда будут соревноваться за новостройки, потому что новостройки
а) не потребуют больших затрат в обслуживании, и
б) способ управления выбирается впервые, поэтому ни с кем не нужно «воевать» за дом (для справки: по Ипподромной, 4 город конкурс объявлял).
Третье. Теоретически «плата за вход» на МКД (заключение застройщика договора с УК) возможна. Но её наличие вряд ли доказуемо…
Четвертое. Дольщик самостоятельно может обнаружить в процессе организации выбора УК нарушения законодательства. Дольщик может сообщить о нарушениях в надзор. Надзор должен будет проверить жалобу и отреагировать на неё. Но пока надзор будет проверять и реагировать, голосование закончится, решение будет принято. Дальше дорога собственнику – в суд.
Пятое. Никто за дольщика (собственника квартиры в новостройке) не имеет права участвовать в процедуре выбора УК (и контролировать этот процесс).
Шестое. Если собственник в течение гарантийного срока обнаруживает недоделки в МКД, то он предлагает застройщику устранить их (в досудебном порядке). Если застройщик не реагирует, то – суд. Собственники могут договориться с УК (и включить это в договор управления), чтобы она представляла их интересы в суде по вопросам недоделок.
Седьмое. Если собственник считает и может доказать, что УК не исполняет (недобросовестно исполняет) договор управления, он вправе обратиться в надзор. Если собственник окажется прав, УК могут наказать, в крайнем случае – лишить лицензии. Собственник (инициативная группа) имеет право инициировать собрание по смене способа управления МКД (организовать ТСН, уйти в другую УК)…
Восьмое. Никаких Америк…

В рамках темы «УК прокладки под новостройку» – все.
Готов обсуждать.

За рамками – большая проблема сдачи МКД в эксплуатацию.
И эта проблема имеет разные оттенки и нюансы: на «Северной звезде» – одни, на Ипподромной, 4 – другие, на Буинской – третьи.
И не везде причина бед – только власть и чиновник.
Хотя, мой старый товарищ уверен: решение проблемы есть. И это решение – массовое возбуждение уголовных дел…