Распространенный путь решения вопроса с проблемными новостройками по ДДУ – смена застройщика. Но законна такая процедура лишь в случае согласования замены застройщика с дольщиками.

Построенное за счет государства жилье часто маргинальные районы

В первом полугодии 2019 года в РФ зафиксировано двукратное увеличение числа проблемных новостроек, строящихся по ДДУ  – до 1845 домов. Прибыло и в армии обманутых дольщиков – сегодня их 44 тыс. человек. Введенные с 1 июля 2019 года ограничения, запрещающие застройщикам напрямую привлекать в проекты деньги дольщиков, проблему не решают – около 60 млн кв. м новостроек предстоит достроить по старым правилам.

Вопрос вызывает социальную напряженность в обществе, и один из путей его решения – замена застройщика вне процедуры его банкротства. Девелоперы самостоятельно продают недостроенные дома, привлекают инвесторов для совместного завершения проектов либо же смена застройщика проходит по инициативе местных властей, которые субсидируют новых застройщиков, если ситуация совсем плачевна.

Пример смены застройщика в Ульяновске

Регионы практикуют различные подходы в решении вопроса с проблемными  новостройками. Показателен опыт Ульяновской области, где принят Закон «О некоторых мерах, способствующих завершению строительства…» № 100-ОЗ от 22.09.2017. По нему местный уполномоченный орган в сфере долевого строительства обязан выявлять проблемные и потенциально проблемные объекты, оказывать содействие пострадавшим гражданам, привлекать новых застройщиков для завершения строительства, субсидировать их работу и в целом обеспечивать завершение недостроенных МКД.

Громкий пример – смена застройщика ООО «Птицефабрика Тагайская» на компанию ООО СК «Атриум». Это первая и пока неудачная инициатива регионального правительства достроить объект сменой застройщика. Сдача дома в эксплуатацию по-прежнему под угрозой.

Не менее яркий пример – инвестиционно-строительная компания «Запад», которая привлекает для реализации своих проектов в Ульяновске новых застройщиков (девелоперская компания «Магазин Новостроек», ГК «Железно»). Пресс—релизы уверяют, что партнеры реализуют совместные проекты – дома изначально не входят в категорию проблемных, а привлечение новых инвесторов преподносится исключительно в позитивном ключе.

Но даже если это так, смена либо введение в проект нового застройщика на этапе после заключения ДДУ, независимо от причин, которыми это вызвано, допустимо только по согласованию с дольщиками. И вот почему.

Согласие дольщиков – обязательное условие смены застройщика

ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…» вопрос замены стороны застройщика на этапе строительства вне процедуры его банкротства (где это решает суд) не регулирует. В связи с этим к этому вопросу применяются общие нормы Главы 24 ГК о перемене лиц в обязательстве. Так, согласно ст. 392.3 ГК, при передаче прав и обязанностей по договору к другому лицу применяются нормы ГК об уступке требования и о переводе долга. А согласно п. 2 ст. 391 ГК, обязательное условие перевода долга на другое лицо – это согласие на то кредитора, в качестве которого, применительно к отношениям по ДДУ, выступает дольщик.

«Согласие дольщика – обязательное условие для смены либо привлечения нового застройщика по ДДУ, – утверждает руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. Если первоначальный застройщик не признан банкротом, смена девелопера без письменного согласия дольщиков ничтожна и никаких правовых последствий не влечет. Застройщик, введенный в совместный проект без согласования с покупателями квартир, не будет нести ответственность за строительство – ответственным останется первоначальный застройщик. Аналогичные последствия ждут и в случае отказа дольщиков давать свое согласие», – отмечает юрист.

Эта позиция находит подтверждение и в судебной практике. Так, Высший арбитражный суд РФ в своем Определении от 06.03.2013 № ВАС-1673/13 по делу № А66-12732/2010 отказался признать соглашение о перемене лиц в обязательстве по ДДУ действительным, мотивируя свое решение тем, что такое соглашение будет действовать лишь в отношении тех дольщиков, которые дали свое письменное согласие. Для остальных же застройщиком должен оставаться первоначальный девелопер.

Согласие на смену застройщика должно быть оформлено в виде письменного документа индивидуально с каждым дольщиком – лишь такой договор будет являться актом надлежащего выражения и оформления согласия лица, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга и актом государственного признания сделки по переводу долга застройщика. Отсутствие индивидуального договора с каждым из дольщиков делает смену застройщика в результате продажи проекта либо введения нового инвестора ничтожной (решение Ленинского районного суда г. Пензы от 14.12.2011 по делу № 2-4054/2011).

«Если переуступка проекта новому застройщику не согласована с дольщиками, это создает риск злоупотреблений. Такой несостоявшийся застройщик может просто «кинуть» дольщиков, передав свои недостроенные дома юридическим лицам, оформленным на подставных лиц. Дольщику, чей объект стало достраивать другое лицо стоит заявить о своих правах и добиться согласования с ним на выгодных для него условиях. Это же стоит сделать и власти. Если новый  девелопер не в состоянии отвечать по своим долгам  – проблемы дольщиков придется решать за бюджетный счет», – резюмирует  Кучембаев Алмаз.

Запись опубликована 28.08.2019 в рубрике Наши материалы и опыт c метками , ,